나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [11] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 지하1층101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

물건 비고

- 현황 '공실'

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경104 (11)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 1층 101호 (※초기 정보 '지하1층'과 달리, 전유부 정보상 '1층'으로 확인됨)

용도: 오피스텔

감정가: 65,000,000 원

토지면적: 36.74㎡ (약 11.12평)

건물면적: 70.52㎡ (약 21.33평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼OOO (삼척수산업협동조합)

특이사항: 공동담보, 현황 '공실'

주의사항: - 현황 '공실'

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 삼척시 교동에 소재하며, "삼척시청"에서 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권입니다.

등기부 상의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 1,274,525,877원으로 감정평가액을 크게 상회합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 구분건물감정평가요항표 상 기호 1-10호에 해당하는 본건(101호 포함)은 임대관계가 미상입니다. 임대관계가 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 기호 11호는 근린생활시설로 현황 공실 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 "두원4차" 건물은 오피스텔 및 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다.

주변은 주거 및 상업 기능이 혼합된 지역으로, 삼척시청 등 공공기관과의 접근성이 좋습니다.

최근 매매 사례를 보면, 2026년 1월 12일에 84.6㎡ (약 25.6평) 면적의 오피스텔이 13,000만원에 직거래되었으며, 2026년 2월 23일에는 동일 면적의 오피스텔이 13,300만원에 중개거래되었습니다.

이를 바탕으로 환산한 현재 시세는 ㎡당 약 153,664원 ~ 157,210원 수준입니다.

본건의 건물면적 70.52㎡ (약 21.33평)를 기준으로 환산 시, 예상 시세는 약 108,355,000원 ~ 110,859,500원 수준으로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

삼척시청이 인근에 위치하여 행정 편의시설 이용이 용이합니다.

근린생활시설 및 공공기관이 주변에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

주변은 주택 및 상가 밀집 지역으로, 비교적 정주 여건이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중인 차이가 있습니다.

토지이용계획 상 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)에 해당합니다.

감정평가액(65,000,000원) 대비 총 채권액(1,274,525,877원)이 현저히 높아, 경매 시 경쟁이 치열할 수 있습니다.

기호 1-10호의 임대관계 미상으로 인해, 추후 임대차 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

현재 물건은 공실 상태입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 삼척시청 인근에 위치한 오피스텔로, 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있습니다.

주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 소재하여 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 높은 채권 총액과 임대관계 미상 등 잠재적 리스크 요인이 존재하므로 철저한 권리분석 및 현장 확인이 요구됩니다.

현재 공실 상태이므로, 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

1.7. 투자 포인트

삼척시청 인근의 도심 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 상권 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시세는 약 108,355,000원 ~ 110,859,500원 수준입니다.

감정가는 65,000,000원이지만, 시세 반영 및 경매 경쟁률을 고려할 때 시세 수준 또는 그 이상에서의 입찰이 예상됩니다.

이에 따라 예상 입찰가는 110,000,000원으로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.