나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [6] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 4층401호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경104 (6)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14, 두원4차 4층401호

* 건물명: 두원4차

* 용도: 오피스텔 (주거용)

* 감정가: 170,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 삼OOO

* 특이사항: 공동담보

* 준공연도: 2017년

* 토지면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

* 건물전용면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

* 총 건물 연면적: 2,947.36㎡ (약 891.68평)

* 토지대지권 면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 강원특별자치도 삼척시 교동에 소재하며, 삼척시청 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

* 실직군왕릉을 포함하는 역사문화환경보존지역에 속합니다.

* 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함)로 이용되는 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (권리관계)

* 본 건의 등기부상 총 채무액은 1,313,100,000원입니다.

* 말소기준권리는 2024년 6월 20일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권(1,218,100,000원)입니다.

* 이 외 소유권보존, 전세권(이재우), 압류(삼척시, 삼척세무서장), 근저당(이창희), 임의경매(삼척수산업협동조합) 등의 권리가 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 이재우 (401호): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2023-04-06, 배당신고일자 2025-04-15. 대항력은 없습니다.

* 홍기옥 (401호): 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 확정일자 2024-01-05, 배당신고일자 2025-04-11. 대항력은 없습니다.

3.3. 권리 인수 및 소멸 관계

* 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 그러나, 전세권(이재우, 2023-04-06)은 말소기준권리보다 선순위로 등기되어 있습니다. 집합건물 등기부요약에 '말소: 인수'로 표기되어 있어, 인수 대상 권리일 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 배당을 통해 소멸될 가능성도 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 법률 전문가와 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 특성

* 삼척시청 인근 지역으로, 행정 및 공공기관 이용이 편리한 입지입니다.

* 주변에 오피스텔과 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역의 특성을 보입니다.

4.2. 주변 편의시설 및 공공기관

* 삼척시청 및 관련 공공기관에 대한 접근성이 우수합니다.

* 근린생활시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 쇼핑, 금융, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 지목과 현황 불일치

* 본건 토지의 공부상 지목은 '대'(대지)이나, 현황은 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사에 제약이 될 수 있는 사항으로, 상세한 확인이 필요합니다.

5.2. 높은 채무 총액 및 배당 불확실성

* 등기부상 총 채무 총액이 13억원 이상으로 상당히 높은 편입니다. 경매가 진행되는 과정에서 채권자들의 배당 순서와 금액을 면밀히 파악해야 하며, 경우에 따라 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6. 시세 분석

6.1. 최근 매매 사례

* 2026년 1월 12일: 130,000,000원 (6층, 84.6㎡)

* 2026년 2월 23일: 133,000,000원 (1층, 84.6㎡)

* 본 건과 동일한 건물(두원4차)의 전용면적 84.6㎡(약 25.6평) 기준, 최근 매매 시세는 약 1억 3천만원 내외로 형성되어 있습니다.

6.2. 예상 임대수익

* 본 건에는 보증금 50,000,000원(각각)의 임차인이 있으나, 차임은 0원이며 대항력이 없습니다.

* 최근 매매가 수준(약 1.3억원)을 고려할 때, 보증금 1,000만원 기준으로 월세 전환 시 월 50만원~70만원 수준의 임대수익이 예상됩니다. (시장 상황 및 개별 조건에 따라 변동될 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본 건은 삼척시청 인근에 위치한 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔로, 입지 및 건물 상태 면에서 장점을 가지고 있습니다.

* 최근 실거래가는 1.3억원 내외로 형성되어 있으며, 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 및 임대 수익 창출이 가능할 것으로 보입니다.

* 다만, 토지 지목과 현황 불일치, 높은 총 채무액, 그리고 선순위 전세권의 인수 가능성(권리분석 3.3 참조) 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 선행되어야 합니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보는 낙찰자의 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 가능성을 시사하나, 최종 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 삼척시청 인근으로 행정기관 접근성 및 생활 편의성 우수.

* 신축급 건물: 2017년 준공으로 비교적 최신식 건물이며 관리 상태 양호 기대.

* 시장 대비 시세차익 가능성: 최근 매매가와 감정가, 그리고 경매 특성을 고려한 적정가 낙찰 시 시세 차익 기대.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔 수요가 있는 지역으로, 월세 전환 시 꾸준한 임대 수익 기대.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 170,000,000원이나, 최근 매매 사례가는 130,000,000원 ~ 133,000,000원 수준입니다.

* '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 가정합니다.

* 토지 현황 불일치, 높은 채무 총액, 전세권 인수 가능성 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 최근 매매가와 감정가의 중간값, 그리고 시장 상황을 고려하여 예상 입찰가 범위를 105,000,000원 ~ 140,000,000원으로 제시합니다.

* 이에 따라, 적정 입찰가로는 120,000,000원 ~ 130,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다.

* (주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 조사를 실시하고 법률 및 세무 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.