나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [5] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경104 (5)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 3층303호

건물명: 두원4차

호수: 303호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 62,000,000원

토지면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOO (삼척수산업협동조합)

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 "삼척시청" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로: 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 삼척수산업협동조합의 근저당권 (2024년 6월 20일 접수, 채권최고액 1,218,100,000원) 입니다.

말소 대상 권리: 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(이창희), 압류(삼척시, 삼척세무서장), 임의경매(삼척수산업협동조합) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

인수되는 권리:

* 배선민 임차인 (303호): 보증금 40,000,000원, 전입일자 2024년 5월 14일, 확정일자 2024년 9월 3일, 대항력 있음. 등기부등본 상 '인수'로 명시되어 있으며, 물건명세서에도 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. (이름 마스킹: 배 )

* 최은영 임차인 (303호): 보증금 50,000,000원, 전입일자 2024년 8월 16일, 확정일자 2025년 2월 18일, 대항력 없음. 이 임차인은 말소 대상 권리에 해당합니다.

주의사항: 대항력 있는 임차인 배 의 보증금 40,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 '말소 위해 별도 소송 필요할 수 있음'이라는 문구는 낙찰 후 해당 보증금 처리를 위한 추가적인 노력이나 비용이 발생할 수 있음을 의미하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 삼척시 교동은 삼척시청 인근으로, 행정기관 및 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

오피스텔은 공식적으로 업무시설로 분류될 수 있으나, 실제로는 주거용으로 활용되는 경우가 많아 안정적인 임대 수익 창출이 기대됩니다.

주변 상업 및 주거시설과의 연계성이 높아 잠재적 임차인 확보에 유리합니다.

1.4. 생활정보

주변에 삼척시청 등 공공기관이 인접해 있어 행정 편의성이 높습니다.

다양한 근린생활시설이 주변에 있어 쇼핑, 외식, 문화생활 등 편리한 생활 환경을 누릴 수 있습니다.

단독주택 및 오피스텔 밀집 지역에 위치하여 주거 쾌적성이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 보증금 인수: 배선민 임차인의 보증금 40,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 고려해야 할 중요한 추가 비용 부담 요인입니다.

감정가와 시세 간의 괴리: 본 건의 감정가는 1억 6,200만원이나, 최근 동일 건물(두원4차)의 실거래가는 1억 3,000만원 ~ 1억 3,300만원 수준으로, 감정가 대비 시세가 현저히 낮습니다. 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

토지의 현황: 토지 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 건축법상 도로 일부로 포함되어 있어 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 토지 이용에 있어 제약이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

지역적 제한: 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)에 속해 있어, 해당 지역의 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근의 좋은 입지를 갖춘 오피스텔로, 향후 가치 상승 및 임대 수익률 확보가 기대되는 매력적인 투자 대상입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성과 감정가 대비 낮은 실거래가라는 점은 반드시 유의해야 할 리스크 요인입니다.

권리 관계 및 시장 시세에 대한 면밀한 분석을 통해 잠재적 위험을 충분히 인지하고, 예상되는 인수 비용을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

핵심 입지: 삼척시청을 중심으로 한 행정 및 상업 중심지에 위치하여 배후 수요가 탄탄합니다.

시세 대비 경쟁력: 감정가보다 낮은 실제 시세를 바탕으로, 권리 분석에 따른 추가 부담을 고려하더라도 합리적인 수준에서 낙찰받을 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

활용성: 주거용 오피스텔로서 안정적인 임대 수익을 추구하거나, 향후 가치 상승을 기대하는 투자 모두에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

* 2026년 1월 12일 거래: 13,000만원 (84.6㎡, 두원4차 6층)

* 2026년 2월 23일 거래: 13,300만원 (84.6㎡, 두원4차 1층)

본 건의 건물 면적(84.96㎡)은 위 거래 사례들의 면적(84.6㎡)과 매우 유사합니다.

최근 평균 시세는 약 1억 3,150만원으로 추정됩니다.

종합적인 고려사항:

감정가는 1억 6,200만원이나, 실제 시세는 1억 3,000만원 ~ 1억 3,300만원 수준입니다.

대항력 있는 임차인(배 )의 보증금 40,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 물건명세서 상 소멸되지 않는 권리로 명시).

예상 입찰가 산정:

최근 시세 및 인수 가능 보증금(40,000,000원)의 잠재적 부담을 고려하여, 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로 접근하는 것이 현명합니다.

추천 입찰가 범위: 1억 2,000만원 ~ 1억 3,000만원

* 이 범위는 감정가의 약 74% ~ 80%, 최근 시세의 약 90% ~ 99% 수준입니다.

* 본 범위 내에서 입찰 시, 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 비용 부담을 상쇄하고도 합리적인 수익을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.