나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [10] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경104 (10)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 5층503호

용도: 오피스텔

감정가: 169,000,000 원

토지면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

토지지분: 44.27㎡ (약 13.39평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물지분: 84.96㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 삼OOO

특이사항: 공동담보

주의사항: (공란)

특수물건정보: 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 삼척시청 남서측 인근에 위치합니다.

주변환경: 주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 보통입니다.

도로: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역 (2024-08-29)(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역 (2013-04-19)(실직군왕릉)에 해당합니다.

건물정보:

건물명: 두원4차

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14번지 (신주소: 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 5층 503호입니다.

준공일: 2017년 05월 19일 (사용승인일).

주용도: 건축물대장상 주용도는 '업무시설'이나, 현황은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 06월 20일 접수된 삼척수산업협동조합의 근저당권 (을6)입니다.

총 채권액: 등기부 채권 총액은 1,327,727,067 원입니다.

등기 현황:

소유권보존: 윤상현

근저당권 (말소기준권리): 삼척수산업협동조합 (1,218,100,000원)

가압류: 배선민 (40,000,000원), 현대카드 (6,666,291원), 신한카드 (17,960,776원)

압류: 삼척시, 삼척세무서장

근저당권: 이창희 (45,000,000원)

임의경매개시결정: 삼척수산업협동조합 (952,151,229원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다 (지상권 개요는 비고란에 있으나 별도 권리 언급 없음).

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0 원

임대관계 미상: 기호 1~10호 (주거용 오피스텔)

공실 상태: 기호 11호 (근린생활시설)

주의 문구: 임대관계가 미상인 호실에 대한 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 변수가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

건물은 삼척시청 인근에 위치한 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물입니다.

주변 지역은 주거용 및 상업용 시설이 혼재된 지역으로, 일상적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

최근 거래 사례 분석:

2026년 1월 12일, 5층, 전용면적 84.6㎡, 130,000,000원 (직거래).

2026년 2월 23일, 1층, 전용면적 84.6㎡, 133,000,000원 (중개거래).

현 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 전용면적 84.6㎡ 기준 130,000,000원에서 133,000,000원 범위 내에서 거래되었습니다.

평당 가격 (거래가 기준): 최근 거래가 기준 약 153만 원 ~ 157만 원 수준입니다. (84.6㎡ 약 25.6평 기준)

1.4. 생활정보

인근 편의시설: 삼척시청 등 주요 공공기관이 인접해 있어 행정 및 공공 서비스 이용이 편리합니다.

주변 환경: 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집한 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교통: 차량 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내외 이동이 편리합니다.

혐오시설: 인근 지역에 대한 조사 결과, 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 지목과 현황 불일치: 토지의 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용 중이라는 점은 향후 토지 이용이나 재산권 행사에 제약이 될 수 있는 중요한 사항입니다.

높은 채권 총액: 등기부 채권 총액이 1,327,727,067 원으로, 감정가 169,000,000 원 대비 매우 높습니다. 이는 경매 진행 과정에서 유찰 가능성을 높이거나 낙찰가의 하락 요인이 될 수 있습니다.

건축물대장 용도와 현황 불일치: 건축물대장상 주용도는 '업무시설'로 기재되어 있으나, 현황은 '주거용 오피스텔'로 이용 중입니다. 이는 추후 행정적인 제재나 용도 변경 요구 등의 문제를 야기할 수 있습니다.

임대관계 미확인: 일부 호실의 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근이라는 우수한 입지에 자리하고 있어 행정 및 생활 편의성이 높다는 장점이 있습니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 전용면적 84.6㎡ 기준 1.3억 원대 수준으로 거래가 이루어지고 있어 시장 가치가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

그러나 토지 지목과 현황의 차이, 매우 높은 채권 총액, 건물 용도 불일치 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다.

따라서 본 물건의 취득을 고려하신다면, 철저한 현장 조사를 통해 리스크 요인을 재확인하고, 이를 바탕으로 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

위치: 삼척시청 인근으로 행정 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

최근 거래가: 1.3억 원대 거래 사례가 있어 시장 가치 형성 및 향후 시세 전망에 대한 기준을 제공합니다.

건물 상태: 철근콘크리트 구조로 비교적 견고한 상태를 유지하고 있습니다.

공실 활용 가능성: 임대 관계 미상 또는 공실인 호실이 있어, 입찰 후 적극적인 임대 관리를 통해 수익 창출의 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 169,000,000 원

최근 거래가: 130,000,000 ~ 133,000,000 원

본 물건은 전용면적 84.96㎡ (약 25.70평)에 해당하며, 제공된 최근 거래 사례 (전용면적 84.6㎡ 기준 130,000,000원 ~ 133,000,000원)를 볼 때, 감정가는 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

토지 지목과 현황의 불일치, 과도한 채권 총액, 건축물대장상 용도와 현황의 차이 등 잠재적 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

최근 거래 최고가인 133,000,000원을 기준으로, 향후 시세 상승 가능성, 물건의 희소성, 그리고 리스크 요인 반영 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 138,000,000 원

(참고: 본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도 고려하지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.