나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [4] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경104 (4)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 3층301호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 166,000,000원

* 토지면적: 44.09㎡ (약 13.33평)

* 토지지분: 44.09㎡ (약 13.33평)

* 건물면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

* 건물지분: 84.6㎡ (약 25.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOO (등기부상 삼척수산업협동조합 추정)

* 건물(두원4차) 기본 정보:

* 구조: 철근콘크리트구조

* 총 층수: 9층

* 해당 층수: 3층

* 호수: 301호

* 주요 용도: 업무시설 (건축물표제부상)

* 전용면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 "삼척시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 차량 출입이 가능합니다.

* 토지 현황: 토지는 부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건은 폭 약 4-6M의 포장도로의 일부이며, 동측 및 남서측으로 해당 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역(2013-04-19)(실직군왕릉)에 해당합니다.

* 건물 구조 및 상태: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 3층 301호이며, 외벽은 스타코플렉스 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 PVC 샷시 이중창으로 되어 있습니다.

* 건물 이용상태: 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중입니다. (참고: 건물 내 기호 11은 근린생활시설이며 현황 공실 상태입니다.)

* 설비내역: 위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼OOO (등기부상 삼척수산업협동조합 추정)

* 말소기준권리: 을6 근저당권 (접수일자: 2024-06-20, 채권최고액: 1,218,100,000원)

* 소멸되는 권리: 말소기준권리인 을6 근저당권보다 후순위인 을8 근저당권, 갑8 압류, 갑9 임의경매, 갑10 압류 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 인수되는 권리:

* 대항력있는 임차인: 오성* (301호)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-10-22

* 확정일자: 2018-10-05

* 배당신고일자: 2025-03-19

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금액이 명확히 기재되어 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 신고된 점은 배당표 확인 및 임차인과의 명확한 권리관계 조사가 반드시 필요합니다. 보증금액이 상대적으로 낮아 배당을 통해 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 지상권: 해당 없음 (물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 관련 상세 내용이 없어 실제 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존 (윤상현)

* 을6 근저당권 (삼척수산업협동조합, 1,218,100,000원) - 말소기준권리

* 을8 근저당권 (이창희, 45,000,000원) - 말소

* 갑8 압류 (삼척시, 세무과) - 말소

* 갑9 임의경매 (삼척수산업협동조합, 952,151,229원) - 말소

* 갑10 압류 (삼척세무서장, 징세과) - 말소

* 등기부채권 총액: 1,263,100,000원

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 삼척시청이 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수합니다. 주위는 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물(두원4차)은 오피스텔 및 근린생활시설로 구성되어 있으며, 일부 근린생활시설(기호 11)은 현재 공실 상태입니다. 본건 301호는 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.

* 오피스텔 매매/임대 시세 분석:

* 본 건물(두원4차) 84.6㎡ 전용 면적 기준 최근 실거래 사례:

* 2026년 1월 12일: 130,000,000원 (직거래)

* 2026년 2월 23일: 133,000,000원 (중개거래)

* 최근 실거래가 평균: 약 131,500,000원

* 감정가: 166,000,000원

* 시세 분석: 본건의 감정가는 최근 실거래가 평균 대비 약 26% 이상 높게 책정되었습니다. 이는 실제 시장 가격과 감정가 사이에 상당한 괴리가 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량으로 접근하기 쉬우며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 삼척시청이 가까워 관련 공공서비스 이용이 용이하며, 주위 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로, 생활 환경은 대체로 무난한 편입니다.

* 혐오시설 유무: 현재까지 확인된 바로는 본건 주변 지역에 특별한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 감정가 대비 낮은 실거래가: 감정가(166,000,000원)가 최근 실거래가(약 130,000,000원 ~ 133,000,000원)보다 현저히 높아, 낙찰 후 시세 차익 실현이나 빠른 매도에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인 존재: 301호에 대항력 있는 임차인 오성*이 보증금 50,000,000원으로 거주 중입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 신고되었으나, 배당 절차 및 실질적인 보증금 인수 여부에 대한 면밀한 법적 검토가 필수적입니다.

* 토지 현황의 특수성: 해당 토지의 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용되고 있습니다. 이는 토지 사용 및 건물 관련 법적/행정적 문제 발생 가능성이 있으며, 향후 재건축이나 개발 시 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

* 건물 일부 공실: 건물 내 근린생활시설(기호 11)이 공실 상태인 점은 건물 전반의 임대 시장 상황이나 관리 수준에 대한 간접적인 지표가 될 수 있습니다.

* 역사문화환경보존지역: '실직군왕릉'과 관련된 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 개보수 시 문화재 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근에 위치하여 입지적 장점을 가지고 있으나, 최근 실거래가 대비 높은 감정가, 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 무엇보다 토지의 현황(지목 '대'이나 현황 '도로' 이용)이라는 중대한 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 역사문화환경보존지역으로 인한 잠재적 개발 제약도 고려해야 합니다. 이러한 복합적인 요인들을 종합적으로 볼 때, 본 물건은 신중한 접근과 철저한 사전 조사가 요구되는 대상입니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼척시청 인근이라는 우수한 입지 조건은 공공기관 종사자 등 실수요자 및 임대 수요 확보에 긍정적입니다.

* 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 수준으로 취득 시, 잠재적인 시세 차익 및 합리적인 임대 수익률 확보가 가능할 수 있습니다.

* 84.6㎡의 전용 면적은 주거용 오피스텔로서 비교적 넓은 공간을 제공하여 실수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 최근 실거래가 수준인 130,000,000원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정할 것을 권장합니다.

* 대항력 있는 임차인 오성*의 보증금 50,000,000원이 실질적으로 낙찰자에게 인수되지 않는다는 전제 하에 가격을 산정합니다.

* 토지 현황(현황 도로) 및 역사문화환경보존지역 지정 등 잠재적 리스크를 반영하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가(166,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 131,500,000원) 수준을 고려할 때, 감정가의 약 75% ~ 80% 수준인 125,000,000원 ~ 130,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

입찰 전, 반드시 임차인과의 면담을 통해 보증금 인수 여부를 명확히 하고, 토지 사용 현황에 대한 추가적인 법률적, 현장 조사를 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.