나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [7] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 4층402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경104 (7)

* 소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14, 두원4차 4층402호 (신축주소: 강원특별자치도 삼척시 월계안1길 1-12)

* 용도: 오피스텔 (주요 이용 목적: 업무시설)

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

* 건물면적 (전유면적): 84.60㎡ (약 25.59평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조

* 건축물 사용승인일: 2017년 5월 19일

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 삼척수산업협동조합 (외 다수)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 삼척시청 남서측 인근에 위치

* 주위환경: 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설이 혼재된 지역

* 교통: 차량 접근 용이, 인근 버스정류장 소재 (대중교통 사정 보통)

* 도로: 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉), 건축법상 도로

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 20일 근저당권 (삼척수산업협동조합)

* 인수되는 권리: 없음 (매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음))

* 채무 총액: 약 12억 7천 4백 5십만원 (등기부채권 총액 기준)

* 임차인 현황:

* 이 (402호): 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-06-30, 확정일자 2022-05-30, 배당신고일자 2025-02-11, 대항력 있음.

* 권리분석상 본건은 대항력 있는 임차인이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어 매수인이 해당 보증금을 인수하지 않는 것으로 판단됩니다.

* 그러나 임차인의 대항력 요건(전입일자 2022-06-30)이 말소기준권리(2024-06-20)보다 선순위에 해당하므로, 법원 배당 절차에서 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못할 경우, 그 차액에 대해 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 따라서 배당표 확정 시까지 최종적인 권리관계 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 삼척시청 인근의 행정 및 상업 기능이 결합된 지역.

* 상업시설: 주변 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등으로 형성되어 지역 내 소비 수요 존재.

* 교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 유동인구 및 접근성이 양호한 편.

* 주요 시설: 삼척시청 인근으로 공공기관 이용객 및 직장인 수요 기대.

* 혐오시설: 주변 검색 결과, 해당 지역에서 심각한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설: 삼척시청 등 관공서 접근 용이. 지역 내 상가 및 마트 등 생활 편의시설 이용 가능.

* 건물 내 편의시설: 위생 및 급배수 시설, 승강기, 개별난방 시스템 등 오피스텔 기본 설비 갖춤.

* 주거 환경: 오피스텔 및 단독주택이 혼재된 주거 밀집 지역으로 비교적 정주 여건 양호.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 현황 불일치: 공부상 토지 지목은 '대'이나, 현황은 '도로'로 이용 중. 이는 향후 재산권 행사 및 건축 등에 제한을 초래할 수 있는 중대한 사항임.

* 높은 채무 총액: 약 12억 7천만원 이상의 채무가 설정되어 있어, 경매를 통한 채권 회수 가능성이 높음.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 묶여 있어, 다른 공동담보 물건의 채무 변제 상황 등이 경매 절차에 간접적으로 영향을 미칠 수 있음. (다만, 본건 자체의 낙찰과는 직접적 연관이 적을 수 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근의 오피스텔로, 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물 자체의 기본 설비 또한 잘 갖춰져 있습니다. 하지만 공부상 토지 지목과 현황의 불일치, 즉 '대'이나 '도로'로 이용되는 점은 매수 후 활용에 있어 심각한 제약이 될 수 있으므로 반드시 현장을 철저히 확인하고 법률 자문을 구해야 합니다. 임차인 관련 문제는 인수 보증금이 없는 것으로 정리되어 있어 비교적 안심할 수 있으나, 권리 관계는 면밀히 파악해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 입지: 삼척시청 인근이라는 점은 행정 편의성과 지역 내 주요 시설 접근성 측면에서 긍정적 요인입니다.

* 안정적인 수요: 오피스텔 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 지역 내 고정 수요 및 유동 인구 확보가 가능합니다.

* 경매 할인 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있어, 적절한 가격으로 낙찰 시 시세 차익 기대가 가능합니다. (단, 토지 현황 불일치 리스크 고려)

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 최근 매매 사례로 2026년 1월 130,000,000원, 2026년 2월 133,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 170,000,000원이지만, 최근 거래가와 비교 시 약 3,700만원 ~ 4,000만원 가량 높게 책정되었습니다.

* 주요 고려사항:

* 최근 실거래가: 130,000,000원 ~ 133,000,000원

* 토지 현황 불일치 (지목 '대' vs 현황 '도로')에 따른 가치 하락 가능성

* 대항력 있는 임차인 존재하나 인수 보증금 없음 (단, 법원 배당 결과 확인 필요)

* 예상 입찰가: 상기 분석 결과를 종합적으로 고려할 때, 본건의 현 시세 기준 예상 입찰가는 135,000,000원에서 145,000,000원 사이로 추정됩니다. 특히 토지 현황 불일치 문제를 충분히 인지하고, 상세한 현장 조사 및 법률 검토 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.