나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [2] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 2층201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경104 (2)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 2층201호

용도: 오피스텔

감정가: 161,000,000원

면적:

* 토지면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

* 건물면적: 84.60㎡ (약 25.60평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼척수산업협동조합 (등기부 요약 참조)

1.1. 입지조건

* 주위환경: 강원특별자치도 삼척시청 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 토지는 폭 약 4-6M의 포장도로 일부로 이용 중이며, 건물은 동측 및 남서측으로 동일한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)에 해당합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특별히 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 6번 근저당권 (삼척수산업협동조합, 2024-06-20 접수)

* 총 채무액: 약 1,313,100,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 8번 주택임차권 (김한호, 2024-09-23 등기) - 낙찰자가 인수해야 하며, 말소 처리를 위해서는 별도의 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김한호 (201호)

- 보증금: 50,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2022-01-28

- 배당신고일자: 2024-09-23

- 대항력: 있음 (인수 대상)

* 임차인: 전 (201호)

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2023-03-09

- 확정일자: 미상

- 대항력: 있음

- 비고: 보증금 및 차임이 미상이나 대항력을 보유하고 있어 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 정 (201호)

- 보증금: 30,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-05-20

- 확정일자: 2024-09-19

- 배당신고일자: 2025-03-19

- 대항력: 있음

- 비고: 배당신고를 하였으나, 배당받을 수 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주위 환경: 삼척시청 및 주변 공공기관, 근린생활시설, 주택 및 오피스텔이 혼재되어 있어 기본적인 지역 내수요가 있습니다.

* 상권 특징: 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 복합적으로 형성되어 있어 지역 주민 및 종사자들을 대상으로 한 임대 및 소비 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

* 최근 매매 사례 (84.6㎡ 기준):

- 2026년 1월: 130,000,000원 (직거래)

- 2026년 2월: 133,000,000원 (중개거래)

*주: 제공된 매매일자가 미래 시점이므로, 실제 거래 시점은 다를 수 있으며 최근 시장 동향을 반영하는 참고 자료로 활용합니다.*

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: 삼척시청 등 공공기관이 인접해 있으며, 근린생활시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 인근 초, 중, 고등학교 및 기타 교육시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차권 인수: 김한호 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 하는 금액입니다.

* 미상 보증금 임차인: 전부자 임차인은 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어, 향후 예상치 못한 보증금 반환 채무가 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 현황: 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중이라는 점은 특이사항으로, 향후 토지 사용이나 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 지역적 제한: 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)으로 지정되어 있어, 향후 건물 신축, 증축, 개축 등 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 관리 상태: 9층 규모의 오피스텔 건물로서, 전반적인 건물 관리 상태 및 잠재적 하자 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근에 위치하여 입지 조건은 양호하나, 권리관계가 다소 복잡합니다. 특히, 선순위 임차권(김한호) 인수 부담과 더불어 보증금 및 차임이 미상인 대항력 있는 임차인(전부자)이 존재하여 투자 시 추가적인 리스크를 고려해야 합니다. 토지의 현황 도로 이용 및 역사문화환경보존지역 편입 등도 신중하게 검토해야 할 사항입니다. 최근 실거래가 대비 감정가는 합리적인 수준으로 보이나, 상기 부담 금액을 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼척시청 인근의 우수한 입지적 접근성을 보유하고 있습니다.

* 전용면적 84.6㎡ 기준 최근 실거래가(1.3억~1.33억 원) 대비 감정가(1.61억 원)는 높으나, 인수되는 임차 보증금(5천만 원)을 제외하면 실질적인 부동산 가치는 고려해볼 만합니다.

* 2017년에 사용 승인된 건물로, 건물 상태가 양호하다면 지역 내에서 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 161,000,000원

* 최근 실거래가(84.6㎡): 130,000,000원 ~ 133,000,000원

* 인수 예정 보증금 (김한호): 50,000,000원

* 보증금 미상 임차인(전부자) 인수 가능성: 0원 ~ 30,000,000원으로 가정 (보수적 접근)

* 정지은 임차인 보증금: 30,000,000원 (배당 가능성 높음)

최근 실거래가 수준을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차 보증금과 보증금 미상 임차인의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 인수되는 보증금 50,000,000원을 제외한 부동산 가치 측면에서, 최근 실거래가 하단부 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 제안: 110,000,000원 ~ 125,000,000원

본 제안가는 인수될 임차 보증금(50,000,000원)과 잠재적 리스크를 고려한 금액이며, 실제 입찰가 산정 시에는 임차인 권리 분석 및 배당 결과 등을 면밀히 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.