나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [9] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 5층502호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2. 사건번호: 강릉지원 2025타경104 (9)

3. 소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14, 두원4차 5층502호

4. 용도: 오피스텔

5. 감정가: 172,000,000원

6. 토지면적: 44.09㎡ (약 13.34평)

7. 건물면적 (전용면적): 84.60㎡ (약 25.59평)

8. 매각대상: 토지/건물 일괄매각

9. 경매구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 삼척수산업협동조합

11. 건물 정보:

* 건축물명: 두원4차

* 사용승인일: 2017년 05월 19일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 주용도: 업무시설 (내부 일부 주거용 오피스텔로 이용 중)

* 총 층수: 지하 1층, 지상 9층

* 해당 호수: 5층 502호

12. 토지 정보:

* 지목: 대

* 현황: 도로로 이용 중

* 이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역

13. 등기부 요약:

* 소유권보존: 윤상현

* 말소기준권리: 근저당 (삼척수산업협동조합, 2024-06-20 접수, 1,218,100,000원)

* 기타 권리: 압류 (삼척시, 삼척세무서장), 근저당 (이창희), 임의경매개시결정 (삼척수산업협동조합)

* 등기부채권 총액: 1,263,100,000원

2. 입지조건

1. 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 삼척시 교동 소재 "삼척시청" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다. [cite: appraisal report]

2. 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: appraisal report]

3. 인접 도로상태: 동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 용이합니다. [cite: appraisal report, building appraisal]

3. 권리분석

1. 임차인 현황:

* 임차인: 권현민 (502호)

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-18

* 확정일자: 2025-03-21

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 임차인 권현민 씨는 대항력을 갖춘 임차인입니다. [cite: tenant info] 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 명도 과정에서 주의가 필요합니다.

2. 등기부 권리 분석:

* 말소기준권리인 삼척수산업협동조합의 근저당(2024-06-20 접수)보다 후순위인 압류, 근저당, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3. 토지 지목과 현황 불일치:

* 본건 토지의 지목은 '대'이나, 현재 '도로'로 이용되고 있는 점은 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다. [cite: land appraisal]

4. 상권분석

1. 주변 지역은 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설이 혼재된 기존 주택지대로 형성되어 있어 다양한 생활 편의시설 이용이 가능합니다. [cite: appraisal report]

2. 삼척시청 인근에 위치하여 행정기관 접근성이 우수하며, 지역 내 중심 상권 및 주거 지역과 인접해 있습니다.

3. 오피스텔 및 근린생활시설이 복합된 건물로, 인근 지역의 배후 수요를 흡수할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

4. 제공된 정보 내에서는 주변에 혐오시설에 대한 언급은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

1. 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다. [cite: appraisal report]

2. 편의시설: 삼척시청 등 공공기관 이용이 편리하며, 근린생활시설 및 주거 지역과 인접하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다. [cite: appraisal report]

3. 주거 환경: 오피스텔 및 주택이 혼재된 지역으로, 비교적 정온한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 대항력 있는 임차인: 502호에 대항력 있는 임차인(권현민)이 존재하며, 보증금 인수액은 0원으로 기재되어 있으나 명도 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. [cite: tenant info]

2. 토지 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 '대'이나 현황 '도로'로 이용 중인 점은 향후 토지 활용에 제약이 될 수 있습니다. [cite: land appraisal]

3. 공동담보 물건: 본건이 공동담보로 진행되는 만큼, 다른 담보 물건의 처리 결과가 본건 경매 과정에 영향을 미칠 수 있습니다. [cite: special property info]

4. 임대 관계 미상: 일부 호실(기호 1-10)의 임대 관계가 미상으로, 명도 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다. [cite: building appraisal]

5. 공실 가능성: 근린생활시설(기호 11)은 현재 공실 상태이며, 전체 오피스텔의 공실률 추이도 고려해야 합니다. [cite: building appraisal]

7. 종합 의견

본 물건은 강원 삼척시청 인근에 위치한 오피스텔로, 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. [cite: appraisal report] 감정가는 1억 7,200만원이지만, 최근 실거래가는 1억 3,000만원에서 1억 3,300만원 수준으로 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 여지가 있습니다. [cite: recent sales data] 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 토지 지목과 현황의 불일치라는 주요 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

1. 우수한 입지: 삼척시청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 집중된 지역에 위치합니다. [cite: appraisal report]

2. 시세 대비 잠재적 가치: 최근 실거래가를 고려할 때, 적정 가격으로 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다. [cite: recent sales data]

3. 토지 및 건물 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

4. 다목적 활용 가능성: 주거용 오피스텔 및 근린생활시설로 복합 활용 가능한 건물입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가는 84.6㎡ 기준으로 1억 3,000만원에서 1억 3,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. [cite: recent sales data] 감정가는 1억 7,200만원입니다. 대항력 있는 임차인의 존재 및 토지 현황 문제 등 리스크 요인을 고려하여, 시세 범위를 하회하는 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 임차인 보증금 직접 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 이러한 점들을 종합적으로 판단할 때, 본건의 예상 입찰가는 128,000,000원 정도로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.