나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경104 [8] 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 자체가 폭 약 4-6M 포장도로의 일부임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉).

제시목록 외의 물건

없음

공부와의 차이

본건의 지목은 '대'이나, 현황 '도로'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 삼척시 교동 소재 ""삼척시청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택,
오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등으로 형성된 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층 건 내 1층 103호 외 10개호로서
외벽 : 스타코플렉스 마감.
내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC 샷시 이중창.

이용상태

기호 1,5,8,10 : 주거용 오피스텔(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
기호 2-4,6,7,9 : 주거용 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.
기호 11 : 근린생활시설(현황, 공실 상태임).

설비내역

위생시설 및 급배수 시설, 소화전설비, 승강기설비, LPG에 의한 개별난방시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서 남하향 완경사지이며, 주상용(오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설) 건부지
로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측 및 남서측으로 폭 약 4-6M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-08-29)(모든 축종제한), 역사문화환경보존지역
(2013-04-19)(실직군왕릉), 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로 일부 포함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 1 - 10 : 임대관계 미상임.
기호 11 : 현황, 공실 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 보고서

사건번호: 강릉지원 2025타경104 (8)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 교동 697-14 두원4차 4층 403호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

감정가: 166,000,000원

토지면적: 44.27㎡ (약 13.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 삼척수산업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 삼척시 교동, 삼척시청 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 단독주택, 오피스텔, 공공기관, 근린생활시설 등이 혼재된 기존 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 폭 약 4-6M 포장도로에 접해 있으며, 토지 현황은 '도로'로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을6, 근저당권 (삼척수산업협동조합, 2024-06-20)

* 등기부상 권리 내역 (말소 예정 권리):

* 근저당: 삼척수산업협동조합 (2024-06-20)

* 압류: 삼척시 (2024-12-10)

* 근저당: 이창희 (2025-01-15)

* 임의경매개시결정: 삼척수산업협동조합 (2025-01-21, 본건 경매)

* 압류: 삼척세무서장 (2025-03-05)

* 채권 총액: 1,263,100,000원

* 임차인 현황:

* 오제철 (403호):

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-03-09

* 확정일자: 2025-03-18

* 배당신고일자: 2025-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 있으며, 보증금 20,000,000원에 대해 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항이며, 이에 대한 면밀한 법률 검토가 필요합니다. 제공된 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

* 기타 임차인 (1~10호):

* 임대관계 미상.

* 비고: 위 임차인들의 임대차 관계 및 대항력 유무, 보증금/차임은 미상이나, 낙찰 시 인수 부담이 발생할 수 있으므로 반드시 사전에 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 삼척시청 인근으로 공공기관이 밀집해 있으며, 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 건물 이용 현황: 본 건물은 오피스텔(주거용) 및 근린생활시설로 구성되어 있습니다. 본건(403호)은 주거용 오피스텔로 이용 중이며, 일부 호실(11호)은 공실 상태입니다.

* 최근 매매 사례 (본 건물 '두원4차', 전용면적 약 84.6㎡ 기준):

* 2026년 1월 12일: 6층, 130,000,000원 (직거래)

* 2026년 2월 23일: 1층, 133,000,000원 (중개거래)

* 분석: 최근 거래 사례를 볼 때, 해당 면적의 실거래가는 1억 3천만원대 수준입니다. 이는 본건 감정가 1억 6천 6백만원보다 낮은 수치입니다. 층수 및 거래 방식에 따라 가격 차이가 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 삼척시청 등 관공서 이용이 편리하며, 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량으로의 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 기존 주택가에 위치하여 비교적 조용하지만, 오피스텔 및 상가 시설이 혼재되어 있어 복합적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 오제철(403호)은 대항력이 있어 보증금 20,000,000원 전액을 인수할 가능성이 있습니다. (차임 0원, 인수 보증금 합계 0원 명시되어 있으나, 최종 확인 필요)

* 미상 임차인 존재: 1~10호까지 임대관계 및 보증금/차임이 미상인 임차인이 다수 존재하여, 낙찰 후 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 토지 지목은 '대'이나 현황은 '도로'로 이용 중으로, 재산권 행사나 건축 시 제약이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(실직군왕릉)으로 지정되어 있습니다.

* 높은 총 채권액: 총 채권액이 1,263,100,000원으로 감정가(166,000,000원)를 훨씬 상회하므로, 배당 순위에 따라 낙찰자의 추가적인 인수 부담이 발생하거나, 경매 취하 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 공동담보 물건 가능성: 등기부 채권 총액이 높은 것으로 보아 공동담보로 진행될 가능성이 있으며, 이 경우 복수의 경매 사건에 영향을 받을 수 있습니다.

* 혐오시설: 본 물건 주변에 혐오시설이 있는지 여부는 직접적인 현장 조사 또는 외부 지도 검색을 통해 반드시 확인해야 합니다. (본 보고서에서는 외부 검색 수행 불가)

1.6. 종합 의견

본 물건은 삼척시청 인근에 위치하여 입지 조건은 무난한 편입니다. 하지만 대항력 있는 임차인과 임대 관계가 불분명한 임차인이 다수 존재하며, 토지의 지목과 현황이 다르다는 점, 그리고 역사문화환경보존지역 등 여러 제한 사항을 가지고 있습니다. 특히, 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하므로 낙찰 시 예상치 못한 권리를 인수하거나 추가적인 법적 문제가 발생할 위험이 높습니다. 따라서 본 건은 철저한 권리 분석과 임차인 현황 파악, 그리고 현장 조사를 통해 모든 잠재적 리스크를 사전에 확인한 후 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 삼척시청 및 행정기관 접근성 양호.

* 인근 근린생활시설 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 최근 실거래 사례를 통해 시세 파악 가능.

* 오피스텔 및 근린생활시설 복합 건물로 향후 활용 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 매매 사례 (전용면적 약 84.6㎡ 기준): 130,000,000원 ~ 133,000,000원 (2026년 1~2월)

* 감정가: 166,000,000원

* 분석 및 제언:

* 현재 제공된 정보 상, 대항력 있는 임차인(오제철)의 보증금 20,000,000원은 배당을 통해 전액 회수될 가능성이 높아 인수 보증금은 0원으로 가정합니다. 다만, 차임이 0원인 특이사항으로 인해 법적 검토가 반드시 필요하며, 인수 보증금이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 임대관계 미상 임차인들의 인수 가능성도 존재합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치, 역사문화환경보존지역 등의 제약 사항을 고려해야 합니다.

* 매우 높은 채권 총액으로 인해 경매 절차에 변동이 있을 수 있으며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 부담이 발생할 가능성도 있습니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 범위: 110,000,000원 ~ 125,000,000원 (감정가 대비 약 66% ~ 75% 수준)

* 주의: 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 상황을 바탕으로 추정한 것으로, 실제 낙찰가와 다를 수 있습니다. 낙찰자는 본 물건의 권리 관계, 임차인 현황, 현장 상황 등을 직접 조사하고, 필요시 법률 전문가와 상담하여 인수해야 할 금액 및 위험 요소를 최종적으로 확인한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.