나이스옥션 법원경매 수원 2024타경60536 [1] 경기도 수원시 영통구 매탄동 1211 한국아파트 103동 7층702호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 소재하는 동수원중학교 남동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며 인근에 노선버스등 대중교통을 이용할 수 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 7층 702호로서

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감등
내벽: 샷시창호 등

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방시설, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 동탄원천로1109번길과 단지 진입로가 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 지구단위계획구역(원천지구) , 대로1류(폭 35m-40m)(2012-01-05)(접합) , 대로1류(폭 35m-40m)(접합) , 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(동수원중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(원천초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(해밀유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(해밀유치원(수원교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경60536 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 매탄동 1211 한국아파트 103동 7층702호

용도: 아파트

건축 연도: 1994년

감정가: 633,000,000원 (63,300만원)

토지 면적: 75.68㎡ (약 22.9평)

건물 면적 (전유 면적): 130.14㎡ (약 39.4평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

1.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 매탄동에 소재하며, 동수원중학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스가 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 북동측으로는 동탄원천로1109번길과 단지 진입로가 연결됩니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로 및 중로에 접해 있습니다. 다만, 가축사육제한구역, 각종 학교 및 유치원 관련 보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2004년 7월 2일 농업협동조합중앙회 근저당권 (120,000,000원).

총 채권액: 924,833,872원 (근저당, 가압류, 임의경매 포함).

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: H

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2006년 5월 12일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수해야 할 금액은 없습니다.

1.3. 상권분석

주변 시세:

* 최근 매매 사례 (130.14㎡): 2026년 5월 67,500만원 (4층).

* 최근 매매 사례 (109.53㎡): 2025년 9월 62,900만원 (6층) ~ 2025년 12월 64,800만원 (6층).

* 본건의 전용 면적은 130.14㎡이며, 유사 면적의 최근 거래 가격은 67,500만원 수준입니다.

최근 전월세 사례 (109.53㎡): 2026년 5월 ~ 6월 보증금 31,500만원 ~ 37,000만원.

1.4. 생활정보

단지 정보: 매탄한국1차 아파트는 1994년 준공되었으며, 총 8개 동, 496세대로 구성되어 있습니다. 최고 10층, 최저 1층으로 이루어져 있습니다.

편의 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 자전거보관소 등 다양한 부대시설이 갖추어져 있습니다.

주차: 총 주차 가능 대수는 610대 (실내 232대, 실외 378대)입니다.

교육 환경: 인근에 동수원중학교, 원일초등학교, 원천초등학교, 해밀유치원 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

주변 환경: 주거 지역 내에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋으며, 주변에 공원 등이 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1994년 준공으로 30년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

매각가치 분석: 감정평가액(63,300만원) 대비 최근 실거래가(130.14㎡ 기준 67,500만원)가 높아, 낙찰 후 시세차익 가능성이 있습니다. 다만, 예상보다 높은 경쟁으로 인한 입찰가 상승 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역을 확인한 결과, 주거 지역 및 학교, 공원 등이 밀집해 있어 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 안정적인 주거 지역에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

말소기준권리보다 후순위의 권리 및 임차인으로 인한 인수 부담이 전혀 없어 명도 및 권리관계가 매우 깔끔합니다.

감정평가액 대비 최근 실거래가가 상회하는 점은 향후 시세 상승 여력과 투자 가치를 시사합니다.

다만, 30년 이상의 건축 연수에 따른 유지보수 비용 발생 가능성은 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

깔끔한 권리관계: 낙찰 즉시 모든 권리가 소멸되며, 인수되는 임차보증금이나 권리가 없어 명도 부담이 없습니다.

우수한 입지: 수원 영통구의 핵심 주거 지역에 위치하며, 학군 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가가 높아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요: 아파트로서 꾸준한 주거 수요를 확보하고 있어 임대 또는 실거주 목적 모두 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 63,300만원입니다.

유사 면적(130.14㎡)의 최근 실거래가는 2026년 5월 67,500만원입니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 105% ~ 107% 수준, 즉 약 66,500만원 ~ 67,500만원 내외에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

이는 본건의 시장 가치 및 투자수익률을 고려한 제안이며, 실제 입찰 시에는 최신 시장 동향 및 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.