나이스옥션 법원경매 여주 2024타경36522 [1] 경기도 이천시 마장면 오천리 118-24 1동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 마장면 오천리 소재‘마장중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장의 위치 및 운행빈도 등으로 보아 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 중 402호로서
사용승인일자: 2011.12.22
외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 마감 등
창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후첨 "내부구조도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 주거용지(주거겸용), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-09-29)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황 건물 외벽에 C동으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경36522 (1)

소재지: 경기도 이천시 마장면 오천리 118-24 1동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 38.53㎡ (약 11.66평)

건물 면적: 49.10㎡ (약 14.85평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOO

사용 승인일자: 2011년 12월 22일

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕

건물 외벽: 벽돌치장 및 드라이비트 마감

주의사항: 현황 건물 외벽에 C동으로 표시되어 있음

2. 입지조건

본건이 소재한 경기도 이천시 마장면 오천리 일대는 과거 농촌 지역이었으나, 마장지구 택지개발 사업을 통해 계획적인 주거단지로 발전하였습니다. 마장지구는 2011년경 택지개발예정지구로 지정되어 아파트, 단독주택, 타운하우스 등이 건설되었으며, 2014년경 입주가 가능해진 지역입니다. 본건은 마장중학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다 [상세 정보]. 차량으로의 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장의 위치 및 운행 빈도를 고려할 때 교통 상황은 양호한 편입니다 [상세 정보]. 또한, 영동고속도로 덕평IC 및 국도 42호선이 인접하여 타 지역으로의 접근성이 좋습니다. 주변에는 롯데 프리미엄 아울렛 이천점, SK하이닉스, 육군 특수전사령부, 롯데물류센터 등 다수의 산업 및 물류 시설이 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

3. 권리분석

본건에는 다음과 같은 권리 관계가 존재합니다.

* 최선순위 권리: 2011년 12월 27일 예림종합건설주식회사 명의의 소유권보존 등기입니다.

* 소유권 이전: 2012년 8월 8일 유춘근 명의로 소유권이 이전되었습니다.

* 전세권 설정 (인수되는 권리): 2012년 11월 27일 서창산업주식회사 명의로 설정된 전세권(금액: 20,000,000원)이 존재합니다. 이 전세권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다 [물건명세서 참고사항]. 따라서 매수인은 이 금액을 별도로 부담해야 합니다.

* 임차인 현황: 서창산업주식회사 명의의 임차인이 있으며, 보증금 20,000,000원, 차임 500,000원, 전입(사업)일자 2022년 6월 2일, 확정일자 2012년 11월 27일입니다. 이 임차인은 대항력이 있으며, 전세권자로서 보증금 20,000,000원이 인수됩니다.

* 가압류 및 압류: 2023년 10월 30일 주식회사케이비국민카드 명의의 가압류(13,746,519원)와 2024년 7월 2일 주식회사케이비국민카드 명의의 강제경매 개시결정(15,663,665원), 2024년 8월 9일 국민건강보험공단 명의의 압류가 존재했으나, 이들은 말소될 예정입니다.

* 말소 기준 권리: 2023년 10월 30일 주식회사케이비국민카드의 가압류입니다.

총 등기부채권액은 33,746,519원입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 마장면 오천리 일대는 택지개발 지구 조성 이후 주거 지역으로 변화하고 있으며, 주변에 산업단지 및 물류센터 종사자들을 기반으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 인근의 롯데 프리미엄 아울렛 이천점 또한 지역 상권 활성화에 기여하고 있습니다. 최근 거래된 유사 물건으로는 마장면 오천리 271-30번지 하이츠빌라 C동(1988년식, 35.64㎡)이 2026년 4월 5,000만원, 2026년 5월 6,400만원에 거래되었고, 마장면 오천리 302-12번지 쌍림빌라(1988년식, 48.78㎡)가 2026년 3월 6,500만원에 거래되었습니다. 본건은 2011년식으로 비교적 신축이며, 면적도 49.10㎡로 쌍림빌라와 유사합니다. 감정가(118,000,000원) 대비 최근 실거래가는 낮게 형성되어 있으나, 신축 연식 및 지역 개발 추세를 고려할 때 향후 시세 상승 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

본건은 마장중학교와 가까워 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경이 양호할 수 있습니다. 기본적인 위생, 급배수, 개별난방 설비가 갖추어져 있어 주거 생활에는 무리가 없습니다 [상세 정보]. 주변에는 농경지와 임야가 혼재하고 있어 일부 지역에서는 자연 환경을 접할 수 있습니다. 다만, 마장면 일대에서는 화장장 건립을 둘러싼 지역 주민들의 갈등이 존재하며, 이는 잠재적인 지역 이미지에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 전세권(20,000,000원): 매수인은 본건 등기부상 인수되는 전세권의 보증금 20,000,000원을 별도로 부담해야 합니다. 이는 실제 총 매수 비용에 포함되므로 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 서창산업주식회사 명의의 임차인은 대항력을 가지고 있으며, 보증금 20,000,000원을 인수하게 됩니다.

* 건물 외벽 "C동" 표시: 현황 건물 외벽에 C동으로 표시되어 있다는 점은 등기부상의 '1동'과 차이가 있어, 향후 관리비 정산이나 건축물 대장 관련 문제 발생 시 확인이 필요합니다.

* 화장장 관련 지역 갈등: 마장면 일대에서 화장장 건립을 둘러싼 주민 반발 및 논란이 지속되고 있다는 점은 해당 지역의 이미지를 저해하거나 주민 간 갈등을 야기할 수 있는 잠재적 리스크입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 마장면의 택지개발지구 내에 위치한 비교적 신축(2011년식) 다세대주택입니다. 마장지구 개발로 인해 주거 환경이 개선되었고, 주변 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 그러나 등기부상 매수인이 인수해야 할 20,000,000원의 전세권이 존재하며, 대항력 있는 임차인도 있어 이를 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 감정가 대비 최근 실거래가는 낮게 형성된 경향이 있으나, 신축 연식과 잠재적 개발 가능성을 고려할 때 투자 가치가 있을 수 있습니다. 다만, 지역 내 화장장 관련 논란과 같은 잠재적 리스크 요인도 존재하므로 면밀한 분석 후 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 연식(2011년식)으로 노후도가 낮음.

* 택지개발지구 내 위치하여 계획적인 주거 환경 조성.

* 마장중학교 등 교육 시설 및 교통, 편의 시설 접근성 양호.

* 인근 산업 단지 및 물류 센터 배후 수요 기대.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 인수되는 20,000,000원의 전세금(보증금)을 제외한 순수 부동산 가치에 기반하여 산정됩니다. 최근 유사 면적(48.78㎡)의 구옥(1988년식)이 6,500만원에 거래되었고, 동일 단지(하이츠빌라C동, 35.64㎡)가 2026년 5월 6,400만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(49.10㎡, 2011년식)의 부동산 자체 가치는 보수적으로 8,000만원에서 9,000만원 이상으로 평가될 수 있습니다. 여기에 감정가 118,000,000원을 참고하되, 인수되는 20,000,000원의 부채를 포함한 총 매수 비용이 시장가치 대비 경쟁력 있게 유지되도록 고려해야 합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가(경매 법원에 납부할 금액)는 8,500만원 ~ 9,800만원 범위로 제안합니다.

(총 매수 비용 = 입찰가 + 인수되는 전세금 20,000,000원)

예를 들어, 9,000만원에 입찰할 경우 총 매수 비용은 110,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.