나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1007 [5] 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-34 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재""남산마을""내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(2)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(3)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(4)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(5)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가 ~ 10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 2층 건으로
외 벽 : 인조석붙임 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가 ~ 10-마)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가 ~ 10-마)는 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""감정평가명세표"", ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경1007 (5)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-34

용도: 단독주택

토지면적: 308.00㎡ (약 93.17평)

건물면적: 156.96㎡ (약 47.48평)

감정가: 599,534,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 금남새마을금고 (등기부상 확인)

1.1. 입지조건

주위 환경: 본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재 "남산마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대임. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 자연녹지지역, 자연취락지구(남존)

* 가축사육제한구역 (모든 가축 제한 지역)

* 역사문화환경보존지역 (객사리석당간 보물 505호, 남산리오층석탑 보물 506호, 담양 관방제림 천연기념물 366호)

* 중점경관관리구역 (담양읍 자연형 중점경관관리구역)

* 준보전산지 (일부 토지)

* 이러한 규제들은 건축, 개발, 이용 행위에 제한을 줄 수 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 8월 10일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사 명의 근저당권 (을1)

총 채권액: 약 4,628,000,000원 (근저당 3건, 임의경매 1건)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정임. (말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됨. 임의경매 또한 말소 대상)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상임.

* 주의: 임대관계 미상이므로, 실제 점유자가 있는 경우 인수되는 보증금은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음.

1.3. 상권분석 (주거 환경 중심)

주변 지역: 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재된 지역으로, 조용하고 자연 친화적인 환경을 가지고 있음.

개발 제한: 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 지정으로 인해 주변 개발이 제한적이거나 엄격한 규제를 받을 수 있음. 이는 향후 지역 가치 상승 가능성에 영향을 줄 수 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 본건 주변에는 담양읍 남산리의 주거 밀집 지역이 형성되어 있으며, 단독주택 및 농경지가 혼재되어 있음.

* 인근에 "담양퍼스트"라는 아파트 단지(양우내안애 퍼스트힐 1, 2단지 등)가 위치하고 있어, 아파트 단지의 편의시설 및 인프라를 일부 공유할 수 있음.

* 담양읍사무소, 담양농협 등이 소재한 담양읍 중심 시가지까지 차량으로 이동이 가능함.

* 주변에 죽녹원, 메타세콰이어 가로수길 등 담양의 유명 관광지가 있어 관광객 유입이 있는 지역임.

* 지역 내 폐건축물을 활용한 문화예술공간(담빛예술창고 등)이 조성되어 있어 문화적 접근성이 좋음.

* 별도의 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다수의 법적 규제 사항은 건축, 증축, 개축 등 토지 활용에 제약을 야기할 수 있음.

비교 데이터의 한계: 제공된 JSON 데이터는 아파트(연립, 다세대) 매매 사례로, 본건 단독주택과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있음. 단독주택의 가치는 토지 면적 및 활용 가능성, 건물 자체의 희소성 등에 따라 아파트와 다르게 평가될 수 있음.

임대관계 미상: 실제 점유 관계 및 임대차 내역이 확인되지 않아, 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음. (인수 보증금은 없으나, 점유자 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 담양군 담양읍 남산리 지역의 단독주택으로, 자연환경이 양호하고 조용한 주거 환경을 제공합니다. 하지만 역사문화환경보존지역 등 여러 토지 이용 규제가 존재하여 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건이나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 시 유의가 필요합니다. 제공된 비교 사례는 아파트 매매 정보로, 본건 단독주택의 시세 분석에는 직접적인 적용이 어렵습니다. 감정가는 599,534,000원이지만, 주변 아파트 매매가는 3억 5천만원에서 3억 9천만원 수준으로, 가격 괴리가 느껴집니다.

1.7. 투자 포인트

높은 토지 가치: 308㎡의 넓은 토지를 활용할 수 있는 단독주택이라는 점.

안전한 권리 관계: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

자연 친화적 환경: 조용하고 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 599,534,000원입니다. 제공된 주변 아파트(연립, 다세대)의 최근 매매가는 350,000,000원에서 390,000,000원 수준으로, 본건 감정가와는 상당한 차이를 보입니다. 이는 물건의 종류(단독주택 vs 아파트) 및 지역 특성이 반영된 결과일 수 있습니다. 토지 이용 제한이 많고, 비교 시세 데이터의 한계를 고려할 때, 감정가 수준에서의 입찰은 신중해야 합니다.

현 시세 분석 및 잠재적 리스크, 제한 사항 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가격을 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이에 따라 약 480,000,000원에서 540,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 본건의 실물 확인, 명도 가능성, 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.