나이스옥션 법원경매 의성 2025타경10170 [2] 경상북도 의성군 다인면 서릉리 150-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.05.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 의성군 다인면 서릉리 소재 '다인면사무소' 남동측 인근에 위치하며 부
근은 면소재지내 근린상가, 관공서, 주택, 농경지 등으로 형성되어 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며 여타 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2)는 공히 세장형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2)는 공히 북동측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)는 공히 계획관리지역, 상업용지, 제2종지구단위계획구역(서릉도암), 주거용지
, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다인초등학교, 다인초등학교병설유치원), 공장설립제
한지역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 2층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(나)시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 벽지, 타일 등 마감,
바 닥 : 장판지, 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(다)시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물로서
외 벽 : 페인트 등 마감,
내 벽 : 페인트 등 마감,
창 호 : 샷시창임.
(라)스텐레스 파이프난간 단층 건물로서
벽 체 : 없음.

이용상태

(가)1층 : 다방
2층 : 주택
(나)1층 : 식당
2층 : 주택
(다)화장실
(라)옥외계단임.

설비내역

(가,나) : 위생설비, 급배수시설, 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.
(다)위생설비 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 지상에 소재하는 제시외건물은 감정목적을 고려하여 정상평가하였음.

공부와의 차이

(1)본건 기호(가)건물 2층은 제시목록상 '사진관 및 사무실'이나 실제 '주택(공실상태)'임.
(2)본건 기호(가)건물은 공부상 '슬래브지붕'이나 실제 '슬래브위 강판지붕'임.
(3)본건 기호(나)건물 2층은 제시목록상 '식당'이나 실제 '주택'임.
(4)본건 기호(나)건물은 실제 '150-9'번지상에 소재함.
(5)본건 기호(다)건물은 실제 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 지분매각(공유자 우선매수권 행사에 대한 특별매각조건 있음) 제시외 건물 포함 매각. 목록2번 건물은 150-9번 지상에 소재함, 목록2번 2층은 현황주택임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의성지원 2025타경10170 (2)

소재지: 경상북도 의성군 다인면 서릉리 150-9

용도: 본건은 감정평가상 단독주택으로 분류되나, 실제로는 상가(다방, 식당) 및 주택으로 복합 이용 중임.

감정가: 35,449,400 원 (전체 물건 기준)

토지면적: 175.00㎡ (약 52.94평)

토지지분: 49.9975㎡ (약 15.13평)

건물면적: 192.91㎡ (약 58.35평) (총 건물 면적)

건물지분: 55.11㎡ (약 16.67평)

건물 제시외면적: 36.75㎡ (약 11.12평) (전체 물건 기준)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

주요 구조 (건축물표제부 기준): 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 제2종근린생활시설

주요 구조 (감정평가 요약): 철근콘크리트조 슬래브위 강판지붕 2층 건물, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물, 시멘트벽돌조 강판지붕 단층 건물 등 복합 구성

준공일 (대략): 1988년 4월 (건축물 사용승인일 1990년 4월 7일)

2. 입지조건

본건은 경상북도 의성군 다인면 서릉리 소재 '다인면사무소' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 면소재지 내 근린상가, 관공서, 주택, 농경지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준임.

차량 출입이 가능하며, 북동측으로 2차선 아스팔트 포장도로와 접해 있어 교통 사정은 보통임.

토지는 세장형으로 인접지와 등고 평탄하며 주상용 건부지로 이용 중임.

토지이용계획상 계획관리지역, 상업용지, 제2종지구단위계획구역(서릉도암), 주거용지, 가축사육제한구역, 상대보호구역(다인초등학교, 다인초등학교병설유치원), 공장설립제한지역으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리: 을2. 다인농업협동조합 근저당권 (접수일자 2003-06-03, 채권액 260,000,000원).

강제경매개시결정: 갑3. 주식회사한빛자산관리대부 (접수일자 2025-04-23, 채권액 200,749,507원). 사건번호 2025타경10170.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 개요상 없음).

3.2. 임차인 현황

* 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 1990-04-18

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 미상임.

* 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-09

대항력: 없음

* 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2019-08-30

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (단, 대항력 있는 임차인 김 의 보증금은 별도 확인 및 인수 가능성 있음)

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 및 상업시설

본건은 다인면 소재지 내에 위치하여 면사무소, 근린상가, 관공서, 주택, 농경지 등이 혼재하는 지역임. 1층은 다방 및 식당으로, 2층은 주택으로 이용되는 등 복합 상가 및 주택 건물로 활용되고 있음. 제시외 건물(화장실, 옥외계단)도 포함 매각 대상임.

4.2. 시세 동향 (JSON 분석)

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 JSON에 따르면, '다인주택' (170-8번지, 1992년 건축)이 2024년 3월 12일 3,000만원에 직거래된 사례가 있음. 해당 거래는 연립주택이며 면적은 62.58㎡임. 이는 본건과 직접적인 비교 대상은 아니나, 인근 지역의 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 면 소재지 내에 위치하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

5.2. 주변 교육시설

다인초등학교 및 다인초등학교병설유치원이 인근에 위치하여 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각 관련

본건은 토지 및 건물 지분 매각이므로, 공유자 우선매수권 행사가 가능함. 이는 낙찰 후 공유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 복잡한 문제를 야기할 수 있음.

6.2. 임차인 관련

대항력 있는 임차인 김 의 보증금 및 차임이 미상임. 이는 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있으며, 정확한 금액 확인과 명도 협의가 반드시 필요함.

6.3. 건물 상태 및 용도

건물은 여러 채로 구성되어 있으며, 공부상 용도(제2종근린생활시설)와 실제 이용 현황(상가 및 주택) 간에 차이가 존재함. 또한, 건물 구조 및 상태에 대한 정확한 파악을 위해 현장 조사가 필수적임.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상북도 의성군 다인면 소재지에 위치한 토지 및 건물 지분 매각 건입니다. 면소재지 내 입지로 일상생활 영위에 필요한 기반 시설 접근성은 양호하나, 지분 매각, 대항력 있는 임차인(보증금 미상), 복합 용도 건물 등의 복합적인 권리관계와 물리적 상태를 가지고 있어 철저한 사전 조사가 요구됩니다. 특히, 공유자 우선매수권 행사에 대한 대비와 임차인과의 명도 협상이 중요한 변수로 작용할 것입니다.

8. 투자 포인트

* 복합 용도 활용 가능성: 상가와 주택으로 동시에 활용 가능하여 임대 수익 또는 직접 거주 목적 활용 잠재력 보유.

* 지역 내 입지: 면 소재지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 관공서 접근 용이.

* 지분 매각의 기회: 전체 감정가 대비 낮은 금액으로 지분 취득 시, 향후 시세 상승 또는 개발에 따른 잠재적 이익 기대 가능 (정확한 지분율 및 향후 협상 가능성 고려 필수).

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 감정가는 35,449,400원이나 실제 매각 대상 지분의 감정가상 가치는 약 10,138,426원 (총 감정가 35,449,400원 x 지분율 약 28.6%)으로 추정됩니다.

여기에 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 인수 가능성, 공유자 우선매수권 행사 등 복합적인 리스크 요인을 고려해야 합니다.

인근 유사 거래 사례(3000만원)는 참고용으로, 본건의 지분 특성과 리스크를 감안할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 지분별 감정 가치 및 리스크를 반영하여 다음과 같이 산정해 봅니다.

보수적인 예상 입찰가 범위: 12,000,000원 ~ 25,000,000원

이 예상가는 전체 감정가의 약 34% ~ 70% 수준에 해당하며, 실제 입찰 시에는 정확한 지분율 확인, 현장 조사를 통한 건물 상태 파악, 임차인과의 협상 가능성, 공유자와의 관계 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.