나이스옥션 법원경매 광주 2024타경4245 [1] 전라남도 곡성군 석곡면 연반리 산19 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.05.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 28) : 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 2층건으로,
외벽 : 콘크리트 마감,
바닥 : 테코타일, 콘크리트 등,
창호 : 새시창호임.

기호 31) : 경량철골구조 패널지붕 단층건으로,
벽체 : 강판,
창호 : 새시창호임.

이용상태

현황 공실임.

설비내역

기호 28) : 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

- 일괄매각, 지하수(관정) 및 수목은 매각에 포함하며, 제시외 건물은 매각에서 제외함
- 목록 42. 지분매각
- 목록 21, 22, 23, 32, 33, 34, 35, 42. 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 미반환)하며, 향후 원상회복명령 발하여질 가능성 있음 (자세한 사항은 붙임 사실조회 회신 참조)
- 본건 감정평가액에 수목 및 입목 가액 532,443,300원(수목 : 5,291주, 503,927,600원, 입목 : 1,090주, 28,515,700원)이 포함됨
- 목록 28. 공부상 ‘소매점’, 목록 31. 공부상 ‘소매점(관리사)’이고, 현황 각 ‘공실’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

광주지방법원 2024타경4245 (1)

1.2. 소재지

전라남도 곡성군 석곡면 연반리 산19

1.3. 용도

근린시설

1.4. 감정가

6,092,738,730원

1.5. 면적

* 토지면적: 274,900.80㎡ (약 83,162.11평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 632.69㎡ (약 191.40평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.6. 매각대상

토지 지분 및 건물 전체 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

영암우리새마을금고

1.9. 토지 지분

274,830.1298㎡

1.10. 건물 지분

632. 69㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 전라남도 곡성군 석곡면 연반리에 위치하며, 산19번지라는 주소에서 알 수 있듯이 산간 지역에 소재하고 있습니다. 주변은 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역으로 파악됩니다.

2.2. 교통 상황

구체적인 대중교통 접근성이나 도로망에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 산간 지역의 특성상 대중교통보다는 차량을 이용한 접근이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

2.3. 주변 시설 및 혐오시설

주변에 관광객이나 휴양객을 위한 펜션 등 숙박 시설이 있는 것으로 파악되었습니다. 다만, 본건 소재지 산19번지 인근에 대한 특정 혐오시설의 존재 여부는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 지상에 매각 대상이 아닌 제시외 건물이 소재하며, 이를 위한 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리인 건물 등기부상 을5 (2020년 05월 04일자 우리새마을금고 근저당권) 및 토지 등기부상 을7 (2020년 05월 04일자 우리새마을금고 근저당권)보다 늦은 날짜에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 본건 경매 개시결정 등기(2024년 05월 20일자) 또한 말소 대상입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 고

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

3.4. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 '근린시설' 용도로 감정평가되었으나, 소재지가 '산19'번지이고 '영농여건불리농지'로 분류된 점으로 미루어 보아, 농업 활동이 이루어지거나 농업 관련 시설이 위치한 지역일 가능성이 높습니다. 또한, 주변에 숙박 시설이 있는 점은 지역 내 관광 또는 휴양 관련 잠재력을 시사합니다.

4.2. 건물 현황

* 기호 28) (공부상 ‘소매점’): 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 2층 건물로, 위생 및 급배수 설비 등이 되어 있습니다. 현재 공실 상태입니다.

* 기호 31) (공부상 ‘소매점(관리사)’): 경량철골구조, 패널지붕 단층 건물입니다. 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 포함 사항

* 지하수(관정) 및 수목은 매각에 포함됩니다. 감정평가액에는 수목 및 입목 가액 532,443,300원이 포함되어 있습니다.

5.2. 편의시설

구체적인 편의시설에 대한 정보는 부족하나, 산간 지역의 특성상 인근 마을이나 읍내의 편의시설을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 관련

* 목록 21, 22, 23, 32, 33, 34, 35, 42번지 해당 물건은 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금 반환이 불가하며, 향후 원상회복 명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각 대상이 아닌 제시외 건물과 관련하여 법정지상권이 성립될 여지가 있으므로, 이에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6.3. 제시외 건물 및 물건

이동 가능한 컨테이너, 비닐하우스, 재배사는 매각에서 제외됩니다. 제시외 건물 역시 매각에서 제외되나, 법정지상권 성립 가능성이 있는 건물 존재에 유의해야 합니다.

6.4. 공실 상태

건물(기호 28, 31)이 현재 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지는 공실 해소를 위한 노력이 필요합니다.

6.5. 높은 감정가 및 채무 총액

60억 9천여만원의 높은 감정가와 54억원에 달하는 등기부채권 총액은 낙찰 후 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 전라남도 곡성군 석곡면의 산간 지역에 위치한 근린시설 용도의 부동산으로, 넓은 토지 면적과 함께 수목 및 지하수 시설을 포함하고 있습니다. 감정가는 약 60.9억 원입니다. 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 법정지상권 성립 여지 등 추가적인 권리 분석이 필요한 부분이 있습니다. 현재 건물은 공실 상태이며, 농업 여건이 불리한 농지에 해당합니다. 지역적으로는 관광 관련 시설이 일부 존재하나, 전반적으로는 한적한 농촌 지역의 특성을 띱니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적과 포함된 수목 및 지하수 시설은 잠재적인 자산 가치를 보유하고 있습니다.

* 향후 관광객 유치나 농업 관련 시설로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 농지취득자격증명 관련 조건이 충족된다면, 토지 개발 또는 농업 활동을 위한 기반을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건에 대한 예상 입찰가는 개인의 투자 성향, 시장 상황, 권리 분석 결과, 그리고 예상되는 명도 비용 및 추가 투자 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 제시된 감정가와 채무 총액, 그리고 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토 후, 본인의 투자 전략에 부합하는 수준에서 결정하시기 바랍니다. 낙찰 후 부담해야 할 제반 비용을 포함하여 최종적인 실투자 금액을 산출하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.