나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1007 [3] 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-31 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재""남산마을""내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(2)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(3)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(4)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(5)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가 ~ 10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 2층 건으로
외 벽 : 인조석붙임 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가 ~ 10-마)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가 ~ 10-마)는 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""감정평가명세표"", ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 본건 지상 일부에 이동 가능한 컨테이너 1동 소재 매각에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경1007 (3)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-31

용도: 단독주택

토지 면적: 329.00㎡ (약 99.52평)

건물 면적: 157.11㎡ (약 47.52평)

감정가: 618,274,000원

1.3. 특이사항

공동담보 물건이며, 본건 지상 일부에 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리에 위치한 "남산마을" 내에 소재합니다. 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 소재지인 남산리 220-31은 담양읍 사무소가 위치한 곳으로, 담양읍의 중심부에 위치하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1~5) 토지는 세로(가)에 해당하여 도로 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호, 남산리오층석탑 보물506호, 담양 관방제림 천연기념물366호), 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다. 이러한 지역들은 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2023-03-09

배당신고일자: 2024-12-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-11-07

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부채권 총액: 4,388,000,000원

주요 권리내역: 소유권이전1번신탁등기말소, 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 금하산업주식회사, 제이에스건축주식회사), 임의경매 (금남새마을금고)

* 건물 등기부채권 총액: 4,428,000,000원

주요 권리내역: 소유권보존, 소유권이전2번신탁등기말소, 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 금하산업주식회사, 제이에스건축주식회사), 주택임차권 (김성숙), 임의경매 (금남새마을금고)

3.3. 말소기준권리

등기부등본상 을1 순위 근저당권(주식회사새마을금고자산관리회사, 접수일자 2022-08-10)이 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

본건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 기재된 임차인의 경우 대항력이 없으므로 인수되지 않습니다. 다만, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 언급되어 있어, 혹시 존재할 수 있는 미등기 지상권 등에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매/임대)

주변 최근 매매 정보에 따르면, 동일 지역 내 연립주택(아파트)이 2026년 4월 기준으로 3억 5천만원에서 3억 9천만원 사이로 거래되었습니다. [cite: User provided JSON data] 이는 본건 단독주택과는 성격이 다른 물건이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

주변 단독주택 매매 시세 조사 결과, 담양군 담양읍 일대에서 2026년 8월 기준 108㎡ 면적의 단독주택이 4억 5천만원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 2015년에 건축된 95.9㎡(29평) 건물의 단독주택이 3억 3천만원에 매매된 사례도 확인됩니다. 비교적 신축(2023년)이며 면적이 넓은(75~84평형) 전원주택의 경우 5억 8천만원에서 6억 5천만원에 거래된 사례도 있습니다.

4.2. 건물 연식 대비 가치

본건 건물의 정확한 건축 연도는 제공되지 않았으나, 감정평가액은 6억 1천만원이 넘는 높은 수준입니다. 주변의 신축 아파트/연립 매매가 3억원대인 점을 감안할 때, 본건 감정가는 토지 가치 또는 단독주택으로서의 가치를 높게 반영한 것으로 보입니다. 주변 단독주택들의 매매가가 2억 4천만원에서 6억 5천만원까지 다양하게 분포하는 것을 고려할 때, 본건의 감정가는 시장 가격 범위 내에 포함되거나 다소 높게 책정된 것으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건은 담양읍 사무소가 위치한 지역 중심부에 자리하고 있어, 읍사무소 등 행정기관 이용이 편리합니다. 주위 환경은 단독주택, 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 담양읍 내에 위치할 것으로 예상됩니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 시설 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설(쓰레기 소각장, 하수처리장 등)이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부상 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 명시되어 있어 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. [cite: Property Statement Note]

6.2. 물건상 리스크

본건 지상에 이동 가능한 컨테이너 1동이 소재하며, 이는 매각에서 제외되므로 낙찰자가 직접 처리해야 할 부분입니다.

6.3. 규제 관련 리스크

본건 토지는 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등에 포함되어 있어 향후 건축, 개발, 이용 등에 제한사항이 따를 수 있습니다. [cite: Land Appraisal Summary]

7. 종합 의견

본건은 전라남도 담양군 담양읍 중심부에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지와 건물 면적을 갖추고 있습니다. 주변 환경은 주거, 농경지, 자연림이 혼재된 조용한 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위로 등기된 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 미등기 지상권의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 매각 제외 대상인 컨테이너의 처리 문제가 발생할 수 있습니다. 토지 용도 지역 내에 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역 등이 포함되어 있어 개발 제한이 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 담양읍 중심지에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 활용 가치가 높습니다.

* 주변에 혐오시설이 없어 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 향후 지역 개발 가능성에 따라 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 618,274,000원입니다. 주변 단독주택 매매 사례를 종합적으로 고려할 때, 2억 4천만원부터 6억 5천만원까지 다양한 가격대의 매물이 존재합니다. 특히, 2015년 준공된 29평 건물과 221평 토지의 단독주택이 3억 3천만원에 거래된 점, 108㎡ 면적 단독주택이 4억 5천만원에 거래된 점을 감안하면, 본건의 넓은 토지 면적과 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 인근 연립주택 매매가가 3억 5천만원~3억 9천만원 수준인 점은 본건 감정가와의 큰 괴리를 보여줍니다. [cite: User provided JSON data]

따라서, 안전한 투자를 위해서는 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80%를 적용한 예상 입찰가는 약 494,619,200원입니다.

(참고: 예상 입찰가는 시세, 권리관계, 물건 상태, 현장 조사 결과 등에 따라 달라질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.