나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1007 [2] 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-28 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재""남산마을""내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(2)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(3)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(4)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(5)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가 ~ 10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 2층 건으로
외 벽 : 인조석붙임 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가 ~ 10-마)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가 ~ 10-마)는 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""감정평가명세표"", ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 건축물대장에 등재된 제시외 건물(저수조 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 24.7㎡)은 등기사항증명서에는 미등재로 불일치, 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건요약

사건번호: 광주지방법원 2025타경1007 (2)

소재지: 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-28

용도: 단독주택

감정가: 666,113,600원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 금OOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 건축물대장상 제시외 건물(저수조)은 등기사항증명서에 미등재되어 불일치하나 매각에 포함됨.

1.2. 토지 정보

토지면적: 369.00㎡ (약 111.6평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.0평)

토지지분: 369㎡ (약 111.6평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 156.96㎡ (약 47.5평)

건물지분: 156.96㎡ (약 47.5평)

건물제시외면적: 24.70㎡ (약 7.5평) - 저수조(철근콘크리트구조)

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재 "남산마을" 내에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 형상 및 이용상태

본건 토지(기호 1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지(기호 1~5)는 세로(가) 상태로 도로와 접해 있습니다.

2.5. 주변시설 및 관광자원

본건이 위치한 담양읍 남산리는 담양의 주요 관광자원과 인접해 있습니다.

* 수백 년 수령의 고목들이 숲을 이룬 담양 관방제림(천연기념물 제366호)이 가까이 있으며, 이는 조선시대 수해를 막기 위해 조성된 제방 위에 심어진 풍치림입니다.

* 죽녹원, 메타세쿼이어 길이 포함된 담양의 대표적인 관광 벨트와 연계성이 있습니다.

* 이 외에도 담빛예술창고, 추성경기장, 조각공원 등이 인근에 있습니다.

2.6. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설에 대한 언급은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

* 토지 및 건물 등기부등본 상 소유권 보존, 이전, 신탁 관련 등기사항이 있으나, 말소기준권리인 근저당권(을1, 주식회사새마을금고자산관리회사) 이하의 권리들은 모두 말소 예정(말소)되어 있습니다 [토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

* 채권자 금남새마을금고에 의한 임의경매(2025타경1007)로 진행 중입니다 [토지 등기부요약, 건물 등기부요약].

* 총 등기부채권액은 4,388,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원으로, 임차인으로부터 인수할 보증금은 없습니다.

* 다만, 임대 관계는 미상으로 별도 확인이 필요합니다.

3.3. 매각 불포함 권리

* 보고서 작성일 기준, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다 (단, 지상권 개요는 빈칸).

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 담양읍 남산리는 단독주택과 농경지, 자연림이 혼재된 지역으로, 주거 환경과 자연환경이 결합된 특성을 보입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 주변 부동산 거래 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근(담양읍 남산리)의 2020년식 연립주택(담양퍼스트)이 2026년 4월에 35,000만원 ~ 37,000만원, 2025년 1월에 39,000만원에 거래되었습니다 [JSON 데이터]. 이는 전용면적 약 37평 기준이며, 본건은 단독주택으로 면적 및 주택 유형에 차이가 있습니다. 또한, 다른 지역(담양군 수북면)의 신축 단독주택(대지 119평, 건축면적 37평)이 35,000만원에 매물로 나온 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 생활 편의시설

담양읍 소재지에 위치하므로, 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 일정 시간 내 접근 가능할 것으로 보입니다. 다만, 상세한 편의시설 접근성은 직접 확인이 필요합니다.

5.2. 문화 및 휴양시설

본건 인근에는 담양 관방제림, 죽녹원 등 다수의 문화 및 휴양 시설이 있어 여가 생활을 즐기기에 유리한 환경입니다.

5.3. 임대 관계

임대 관계는 현재 미상입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보로 진행되고 있습니다. 이는 해당 채무가 여러 부동산에 담보로 설정되어 있음을 의미하며, 해당 물건 외 다른 담보물건의 경매 진행 여부 및 채무 관계를 추가적으로 파악할 필요가 있습니다.

6.2. 건축물대장과의 불일치

건축물대장에 등재된 제시외 건물(저수조, 24.7㎡)이 등기사항증명서에 미등재되어 있습니다. 다만, 본 매각에 포함되어 낙찰자가 소유권을 취득하게 되므로 큰 문제는 없을 수 있으나, 실제 현황 확인 및 활용 방안 검토가 필요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역, 준보전산지 등 다수의 용도지역 및 제한사항에 묶여 있습니다. 이는 건축, 개발, 증축 등에 일부 제한이 있을 수 있음을 시사합니다. 특히, 역사문화환경보존지역은 문화재 보존을 위한 규제가 적용될 수 있습니다.

6.4. 감정가와 시세 간의 괴리 가능성

감정가는 666,113,600원이지만, 제공된 JSON 데이터의 인근 연립주택 매매가(35,000만~39,000만 원)나 유사 지역의 단독주택 매매 사례(35,000만 원)와 비교할 때 상당한 차이가 있습니다. 이는 감정 시점, 감정 평가 방식, 또는 주택 유형(단독주택 vs 연립)의 차이로 인한 것일 수 있으나, 낙찰가 산정에 신중을 기해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본건은 담양군 담양읍 남산리에 위치한 단독주택으로, 주변 환경이 자연 친화적이며 담양의 주요 관광지와 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정으로, 인수할 권리 부담은 없어 보입니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 토지 이용 계획상 여러 제약 사항이 존재한다는 점, 그리고 감정가와 실제 시장가 사이의 괴리 가능성은 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 자연 친화적인 주거 환경: 담양의 쾌적한 자연 환경 속에서 거주할 수 있습니다.

* 관광지 인접: 담양의 주요 관광지와 인접하여 문화적, 여가적 가치가 있습니다.

* 권리 관계 명확: 경매 절차를 통해 소유권 확보 시 모든 인수 대상 권리가 소멸되어 안전합니다.

* 단독주택의 희소성: 연립이나 아파트 대비 단독주택은 상대적으로 희소성이 있어 가치를 인정받을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 정보의 인근 연립주택 매매가(3.5억~3.9억 원)와 유사 지역의 단독주택 매매 사례(3.5억 원)를 고려할 때, 본건의 감정가(6.66억 원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 본건은 단독주택으로 연립보다 가치가 높을 수 있으며, 토지 면적 또한 넓습니다(약 111.6평). 또한, 역사문화환경보존지역이라는 점은 가치를 상승시킬 수도, 혹은 개발 가능성을 제한할 수도 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 시장 상황과 본건의 가치를 면밀히 분석한 결과, 예상 입찰가는 450,000,000원에서 550,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 제공된 JSON 데이터보다는 높지만, 감정가보다는 할인된 가격으로, 입찰 시 본건의 상태, 향후 활용 방안, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.