나이스옥션 법원경매 광주 2025타경1007 [4] 전라남도 담양군 담양읍 남산리 220-32 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신광 · 평가일 2025.02.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재""남산마을""내에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1~5)는 세장형 평지로 단독주택 건부지입니다.

인접 도로상태

기호(1~5)는 세로(가)입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(2)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(3)은 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(4)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역), 기호(5)는 자연녹지지역, 자연취락지구(남존) 가축사육제한구역((모든가축)제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(남산리오층석탑 보물506호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(담양 관방제림 천연기념물366호)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법> 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역)입니다.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가 ~ 10-마)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕지붕 2층 건으로
외 벽 : 인조석붙임 등
내 벽 : 벽지, 타일 마감 등
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

기호(2-가 ~ 10-마)는 단독주택입니다.

설비내역

기호(2-가 ~ 10-마)는 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 ""감정평가명세표"", ""지적 및 건물개황도"" 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 광주지방법원 2025타경1007 (4)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 금남새마을금고

작성일: 2026년 8월 6일

1.2. 면적 및 감정가

토지 면적: 332.00㎡ (약 100.5평)

건물 면적: 157.11㎡ (약 47.5평)

감정가: 617,144,000 원

1.3. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지 조건

2.1. 주위 환경 및 교통

본건은 전라남도 담양군 담양읍 남산리 소재 "남산마을" 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근이 가능하며 전반적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다. 인접 도로 상태는 세로(가)입니다.

2.2. 토지 이용 현황 및 제한

토지는 세장형 평지로 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

토지는 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(객사리석당간 보물505호, 남산리오층석탑 보물506호, 담양 관방제림 천연기념물366호) 및 중점경관관리구역(담양읍 자연형 중점경관관리구역) 등에 속해 있습니다. 일부 토지는 준보전산지에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 및 채권 총액

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 4,388,000,000원입니다.

주요 권리로는 서소경 명의의 소유권 보존 및 이전 등기가 있으며, 주식회사 새마을금고 자산관리회사, 금하산업주식회사, 제이에스건축주식회사 명의의 근저당권이 설정되어 있었습니다.

3.2. 말소 기준 권리 및 소멸되는 권리

말소 기준 권리는 2022년 8월 10일 접수된 주식회사 새마을금고 자산관리회사의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 근저당권, 근저당권, 근저당권, 임의경매개시결정 등기(갑9, 갑10)가 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 인수 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 상세 내용은 명확하지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수할 보증금은 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인됩니다.

4. 시장 및 생활 분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

입력된 주변 최근 매매 정보에 따르면, 담양읍 남산리 소재 "담양퍼스트" 아파트(연립)의 경우 2020년 건축되었으며, 전용 면적 약 122.4㎡ (약 37.1평) 규모의 주택이 2025년 1월 390,000,000원, 2026년 4월 350,000,000원 ~ 370,000,000원에 거래되었습니다. 이는 본건과 주택 유형(단독주택 vs 아파트/연립) 및 면적이 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

4.2. 생활 편의시설 및 주변 환경

본건은 남산마을 내에 위치하여 단독주택 및 농경지가 혼재하는 조용한 주거 환경을 제공합니다. 차량 접근이 용이하나, 상세한 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 추가 확인이 필요합니다.

4.3. 혐오시설 유무

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 제한

본건 토지는 자연녹지지역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

5.2. 권리 관계 (미확인 사항)

등기부상 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 언급되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요합니다. 임대 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본건은 담양군 담양읍 남산리에 위치한 단독주택으로, 비교적 넓은 토지와 건물을 갖추고 있습니다. 주거 환경은 보통 수준이며, 교통 접근성도 양호합니다. 그러나 다수의 역사문화환경보존지역 및 자연녹지지역 등에 속해 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 등기부상 다수의 채권 총액이 높게 설정되어 있으나, 말소 기준 권리보다 후순위 권리들은 경매를 통해 소멸될 예정입니다. 인수할 임차 보증금은 없으나, 임대 관계는 미상입니다. 주변 유사 주택형태의 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있는 것으로 보이며, 이는 토지 가치나 단독주택이라는 특수성이 반영된 것으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

넓은 대지 면적을 활용한 단독주택으로서의 가치

담양군 남산마을의 주거 환경

개발 제한 구역으로 지정되기 이전의 토지 가치

8. 예상 입찰가

감정가는 617,144,000원입니다. 주변 유사 아파트/연립 주택의 최근 거래 가격(350,000,000원 ~ 390,000,000원)과 비교했을 때, 본건 단독주택의 감정가가 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 이는 단독주택으로서의 가치, 넓은 토지 면적, 개별 건축물의 특성 등이 반영된 결과일 수 있습니다.

인수되는 보증금은 없으므로, 일반적인 경매 투자 전략에 따라 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 약 490,000,000원 ~ 560,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 정확한 시세 조사 및 현장 답사를 통해 물건의 실제 가치와 잠재적 리스크를 면밀히 분석한 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.