나이스옥션 법원경매 광주 2026타경30448 [2] 광주광역시 북구 용봉동 1277-6 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도 · 평가일 2026.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1 : 본건은 광주광역시 동구 산수동 소재 "산수초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 기존주택지대임. 기호3 : 본건은 광주광역시 북구 문흥동 소재 "문흥초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하는 정비된 주택지대임.

교통상황

기호1 ; 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 사정은 보통인 편임. 기호3 : 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

기호1 : 장방형의 토지로서, 단독주택 부지임. 기호3 : 장방형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호1 : 서측 및 북측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있음. 기호3 : 서측으로 소로에, 남측으로 세로의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 : 제2종일반주거지역, 상대보호구역(산수초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임. 기호2 : 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 도로(접함), 소로1류(폭 8m~10m) (접함), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구(사업완료지구)<택지 개발촉진법>, 토지구획정리사업지구(사업완료지구)<토지구획정리사업법>, 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2 : 목조 시멘트기와지붕 단층 주택으로서, 일부 붕괴 상태로 "평가외"함. 기호4 : 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택, 제1종근린생활시설로서, 외벽 : 치장 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

기호2 : 일주 붕괴 상태로 현 공실임. 기호4 : 단독주택 및 소매점으로 이용중임.

설비내역

기호4 : 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

기호4 : 판넬조 판넬지붕 단층 주택 등이 소재함(건물개황도 참조).

공부와의 차이

기호2 건물은 일부 붕괴된 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록4.는 단독주택 및 소매점으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 광주지방법원 2026타경30448 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 소재지 및 기본 정보

소재지: 광주광역시 북구 용봉동 1277-6

감정가: 524,742,000원

1.3. 면적 및 규모

토지면적: 167.20㎡ (약 50.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 199.03㎡ (약 60.17평)

건물 제시외면적: 58.50㎡

1.4. 용도 및 건물 현황

용도: 근린주택

주요 건물 이용 상태:

* 목록2: 목조 시멘트기와지붕 단층 주택 (일부 붕괴 상태, 평가외)

* 목록4: 철근콘크리트 및 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택 및 제1종근린생활시설 (단독주택 및 소매점 이용 중)

* 부합물: 판넬조 판넬지붕 단층 주택 등 (건물개황도 참조)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 광주광역시 북구 용봉동 일대에 위치하며, 주위는 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

* 정비된 주택지대 내에 위치합니다.

2.2. 교통 상황

* 본건 인근까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 제2종일반주거지역

* 제1종지구단위계획구역

* 상대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

* 전통상업보존구역 (유통산업발전법)

* 택지개발지구 (사업완료지구)

* 토지구획정리사업지구 (사업완료지구)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 증여 이력이 있습니다.

* 총 채권액 (말소 예정 권리 포함): 318,135,875원

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (광주문화신용협동조합): 2019-08-01 (말소 기준 권리), 2020-09-23, 2024-07-10

* 임의경매 (광주문화신용협동조합): 2026-02-11 (2026타경30448)

* 가압류 (광주은행): 2026-04-29 (말소)

3.2. 말소 기준 권리

* 2019년 08월 01일 접수된 광주문화신용협동조합 근저당권 (등기부채권액 156,000,000원) 입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

* 단, 지상권 등 등기되지 않은 권리 등은 별도 확인이 필요할 수 있습니다. (물건명세서 참고사항)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 인근에 근린생활시설이 소재하며, 본건 목록4 건물은 소매점으로 이용 중입니다.

4.2. 임대 현황

* 본건의 정확한 임대 관계는 미상으로 조사되었습니다. (추후 현장 확인 필요)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 "산수초등학교", "문흥초등학교" 등이 소재합니다.

5.2. 기타

* 주위는 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후 및 붕괴

* 목록2 건물은 일부 붕괴 상태로 "평가외" 처리되었습니다. 해당 부분은 수리 또는 철거가 필요하며, 이에 따른 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 제시외 건물

* 건물 제시외면적 58.50㎡의 건물이 존재합니다. (건물개황도 참조) 해당 건물의 관리 및 활용 계획이 필요합니다.

6.3. 임대 관계 미상

* 현재 임차인 현황이 명확하지 않아, 명도 대상이나 명도 과정에서의 분쟁 가능성, 예상 임대수익률 파악 등에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설

* 현장 조사 전 파악된 정보에 따르면, 본건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 시세분석

7.1. 주변 시세 동향

* 제공된 JSON 데이터는 아파트/빌라(연립다세대, 다세대) 매매 사례로, 본건(근린주택, 단독주택 및 소매점 복합 용도)과는 물건의 규모, 건축 연도, 용도, 면적 등이 달라 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

* JSON 데이터상의 최근 매매 사례 (단위: 원)

* 금호빌라 (1995년식, 전용면적 29.88㎡): 2026년 3월, 39,500,000원 (약 1,322,000원/㎡)

* 아라맨션A (1991년식, 전용면적 33.63㎡): 2024년 9월, 32,000,000원 (약 951,500원/㎡)

* 아라맨션B (1991년식, 전용면적 33.63㎡): 2026년 7월, 30,000,000원 (약 892,000원/㎡)

* 상기 사례들의 면적당 가격은 본 물건의 감정가 대비 현저히 낮은 수준을 보입니다. 이는 해당 매물들의 소규모 면적, 용도(순수 주거용), 건축 연도 등 차이에서 비롯된 것으로 추정됩니다.

7.2. 감정가 대비 시세

* 본건 감정가: 524,742,000원

* 감정가는 토지 면적 167.20㎡ (약 50.57평) 및 건물 면적 199.03㎡ (약 60.17평)을 기준으로 산정되었습니다.

* 토지 감정가 환산: 약 3,138,415원/㎡

* 건물 감정가 환산: 약 2,636,560원/㎡

* 이는 주변 주거 및 상업 지역의 일반적인 시세와 본건의 규모, 입지 조건을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 도심 입지: 광주광역시 북구 용봉동이라는 중심지에 위치하여 접근성이 우수합니다.

* 복합 용도: 현재 단독주택 및 소매점으로 이용 중이며, 추가 리모델링이나 개발을 통해 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 낮은 권리 부담: 모든 권리가 말소될 예정으로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

* 토지 규모: 167.20㎡의 토지 면적은 향후 재건축, 증축 등 개발 잠재력이 있습니다.

9. 종합 의견

* 본 물건은 광주광역시 북구 용봉동에 위치한 근린주택으로, 감정가는 524,742,000원입니다. 토지 약 50.57평, 건물 약 60.17평 규모입니다.

* 주변에 학교와 상업 시설이 있으며 교통 사정은 양호합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수할 권리는 없으나, 건물 일부(목조 단층 주택)가 붕괴 상태로 평가외 처리되어 수리 또는 철거가 필요합니다.

* 제공된 주변 빌라/아파트 시세 자료는 본 물건과의 규모 및 용도 차이가 커 직접적인 비교에는 한계가 있으며, 감정가는 본건의 규모, 입지 등을 고려한 수준으로 판단됩니다.

* 잠재적 리스크로는 붕괴 건물 처리, 임대 관계 미상 등이 있습니다.

* 종합적으로 볼 때, 철저한 현장 조사 및 합리적인 수리/활용 계획 수립 시 투자 가치가 있는 물건으로 사료됩니다.

10. 예상 입찰가

* 감정가: 524,742,000원

* 총 채권액 (말소 예정): 318,135,875원

* 본건은 건물 일부 붕괴로 인한 수리/철거 비용, 임대 관계 미확인 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

* 보수적인 관점에서 감정가의 75~90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제시합니다.

* 예상 입찰가: 430,000,000원 ~ 450,000,000원

* 상기 금액은 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시세 분석, 권리관계 상세 확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.