나이스옥션 법원경매 대전 2024타경109180 [1] 대전광역시 동구 대성동 130 은어송마을2차코오롱하늘채 209동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안 · 평가일 2024.05.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 소재 "은어송초등학교" 남측 인근에 위치하는 "은어송마을2차코오롱하늘채" 제209동 제8층 제805호로서, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린공원 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층건 내 제8층 제805호로서,
(사용승인일: 2007.02.14)
외벽: 몰탈위 페인트 및 일부 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 대로 및 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업), 대로3류(폭 25m-30m)(가오택지)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(대로3-51(가오동길))(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(가오택지)(접합), 가축사육제한구역(2012-03-15)(일부제한지역), 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)), 교육환경보호구역(절대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청)), 상대보호구역(2021-04-01)(상대보호구역), 중점경관관리구역(2015-12-30)(중점경관관리구역(계족산, 식장산, 가양비래공원)).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

소재지: 대전광역시 동구 대성동 130, 은어송마을2차코오롱하늘채 209동 8층 805호

용도: 아파트

준공일: 2007년 02월 14일

1.2. 면적 및 구성

토지면적: 66.04㎡ (약 19.98평)

건물면적: 102.82㎡ (약 31.10평)

토지/건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 물건 현황

감정가: 429,000,000원

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 내 제8층 제805호

주위 환경: 대전광역시 동구 대성동 소재 "은어송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 아파트단지, 단독·다세대주택, 근린공원 및 각급 교육시설 등이 소재하는 지역입니다.

1.4. 경매 정보

사건번호: 대전지방법원 2024타경109180 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 대성동 은어송마을2차코오롱하늘채 아파트 단지 내 209동 8층 805호입니다. 인근에 은어송초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 용이하며, 단지 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로 상태

토지는 아파트 부지로 이용 중인 부정형의 토지입니다. 단지 주변으로 대로 및 중로 등과 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

2.4. 토지이용계획

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(가오지구 택지개발사업)에 해당하며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역), 중점경관관리구역 등 관련 법규가 적용됩니다. (교육환경보호구역에 대한 세부 확인이 필요합니다.)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2022년 09월 07일에 접수된 중소기업은행 근저당권(을3)으로, 채권액은 259,200,000원입니다.

3.2. 주요 권리 내역

말소기준권리보다 선순위인 소유권 보존 및 이전 등기가 존재합니다. (코오롱씨앤씨주식회사, 김수근, 노혜현)

말소기준권리보다 후순위인 을6 근저당권, 갑6·갑8·갑11·갑12 압류, 갑9 가압류, 갑10 강제경매 등이 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 494,556,148원입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 지상권이 언급되었으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (별도 확인 필요)

3.4. 임차인 현황

인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되어, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 권리 관계에 대한 상세한 확인이 필요합니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 경우, 대항력 유무 및 보증금 회수 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 및 환경

본 건이 위치한 은어송마을2차코오롱하늘채 아파트 단지 주변은 공동주택과 함께 근린생활시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어진 주거 중심 지역입니다.

4.2. 단지 규모 및 특징

은어송마을2단지는 총 16개동, 1241세대의 대규모 단지이며, 2007년에 준공되었습니다. 단지 내에는 관리사무소, 경로당, 어린이집 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 정보

철근콘크리트구조의 아파트로, 13층 건물 중 8층에 위치합니다. 사용승인일은 2007년 02월 14일입니다.

외벽은 몰탈 위 페인트 및 일부 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

아파트 단지 인근에 은어송초등학교가 있어 교육 접근성이 좋습니다. 또한, 근린생활시설이 주변에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 주변 지역 조사 결과, 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5.3. 주차 정보

총 주차대수 339대가 가능하며, 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행상 복잡성이나 지연 가능성이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미확인

임대차 관계가 미상으로, 현장 조사를 통해 임차인의 존재 여부 및 대항력, 보증금 등의 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 교육환경보호구역 확인 필요

법적으로 지정된 교육환경보호구역(상대정화구역, 절대정화구역) 내에 위치하므로, 해당 구역의 상세 규제 내용 및 본건에 미치는 영향에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 법규 제한사항

토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 및 기타 지역·지구 지정이 다수 존재하므로, 건축 및 이용 시 관련 법규 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본건은 대전광역시 동구 대성동에 위치한 은어송마을2차코오롱하늘채 아파트 8층 물건으로, 교육 및 생활 편의시설이 인접한 주거 선호 지역에 소재합니다. 아파트로서 기본적인 주거 가치를 지니고 있으며, 최근 유사 면적대의 거래 사례가 확인됩니다. 다만, 중복사건으로 진행 중이며 임대차 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 또한, 교육환경보호구역 등 관련 법규에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 대전 동구의 주거 선호 지역에 위치한 아파트

* 은어송초등학교 인접으로 인한 우수한 교육 환경

* 인근 근린생활시설 및 교통 편의성

* 최근 거래 사례를 통한 시장 수요 확인 가능

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(전용면적 약 85㎡)의 아파트가 2026년 6월부터 7월까지 305,000,000원에서 360,000,000원 사이에 거래되었습니다. 본 건의 건물 면적은 102.82㎡(약 31.10평)으로, 이를 최근 거래 가격 수준(약 1296만원/평)으로 환산 시 약 403,300,000원에서 435,700,000원 사이의 가치를 추정할 수 있습니다. 감정가는 429,000,000원으로 시장 가격 범위와 유사한 수준입니다.

중복 사건, 임대차 관계 미확인 등의 리스크를 고려하여, 보수적인 접근과 더불어 시장 상황 및 권리 분석 결과를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

현 시세 및 시장 상황을 고려하여, 약 380,000,000원에서 420,000,000원 사이의 금액을 예상 입찰가 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.