나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40415 [1] 경기도 이천시 대월면 송라리 228-3 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도성 · 평가일 2024.10.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 대월면 송라리 소재 ‘송라리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 창고, 목장 등이 혼재하는 지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 본건 인근으로 버스정류소이 소재하는 등 대중교통사정은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

연번(1) : 대체적으로 부정형의 평지로 공업용지로 이용중임. 연번(4),(7),(9) : 대체적으로 부정형의 평지로 기존 공장의 증축을 위한 허가를 득하고 조성중인 상태임. 연번(5) : 대체적으로 부정형의 평지로 창고용지로 이용중임. 연번(8) : 대체적으로 부정형의 평지로 공업나지 상태임. 연번(10) : 대체적으로 사다리형의 평지로 전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측 및 북측으로 노폭 약 3∼4m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 연번(1),(5),(8) : 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임. - 연번(4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임. - 연번(7),(9),(10) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

본건 지상에는 후첨 지적도와 같이 제시외 물건(ㄱ∼ㅅ)이 소재하며, 제시외 물건의 용도, 구조, 규격, 면적 등은 현장조사시 목측, 실측 등 조사된 사항에 의하였음.

공부와의 차이

연번(4)의 지목은 임야, 연번(7) 및 (9)의 지목은 전이나, 현황 기존 공장의 증축을 위한 허가를 득하고 조성중인 상태에 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연번(2) : 경량철골구조 판넬지붕 2층(사용승인일 2005.07.27.)건으로서, - 외벽 및 내벽 : 샌드위치판넬 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호 등 마감. 연번(3) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 1층(사용승인일 2006.07.05.)건으로서, - 외벽 및 내벽 : 샌드위치판넬 등 마감. 연번(6) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층(사용승인일 2006.10.19.)건으로서, - 외벽 및 내벽 : 샌드위치판넬 등 마감, - 창호 : 하이샷시 창호 등 마감.(2층 증축 2007.03.16.)

이용상태

연번(2)는 공장, 연번(3)은 폐수처리시설, 연번(6)은 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

연번(2),(3),(6)에는 후첨 지적도와 같이 제시외 물건(ㄱ∼ㅅ)이 소재하며, 제시외 물건의 용도, 구조, 규격, 면적 등은 현장조사시 목측, 실측 등 조사된 사항에 의하였음.

공부와의 차이

본건 건물에는 후첨 지적도와 같이 제시외 물건(ㄱ∼ㅅ)이 소재함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 제시외 물건 포함
2. 본건 지상 및 건물 내외부에는 식품제조 관련 시설 및 비품이 소재하고 있으며, 당해 시설 및 비품 등은 이전이 가능한 점을 고려하여 평가 및 매각 제외(감정평가서 참조)
3. 목록7,9,10 : 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있음(별첨 2026.08.14.자 대월면 사실조회 회신서 참조)
4. 목록4의 지목은 임야, 목록7,9의 지목은 전이나, 현황 기존 공장의 증축을 위한 허가를 득하고 조성 중인 상태에 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2024타경40415 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 대월면 송라리 228-3

* 용도: 공장

* 감정가: 691,562,820원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사오성미트

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 2545.00㎡ (약 769.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 404.12㎡ (약 122.24평)

* 건물 제시외면적: 266.80㎡

1.3. 특이사항

* 농지취득자격증명 제출 필요 (목록 7, 9, 10)

* 일괄매각, 제시외 물건 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 이천시 대월면 송라리 소재 ‘송라리마을회관’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 단독주택, 창고, 목장 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 본 건은 남측 및 북측으로 각각 노폭 약 3~4m 내외의 도로와 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2018.01.30.) 권리금액 384,000,000원

* 현재 등기부상 채권 총액: 726,146,049원 (토지 및 건물 합계)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명세서상 지상권이 언급되나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 전

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020.03.30.

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원. 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

본 건은 계획관리지역 및 생산관리지역에 속해 있어 공장 및 관련 산업 시설 입지에 적합한 입지입니다. 이천시는 수도권 내륙 물류 및 산업의 거점으로, 인근에 다양한 산업단지와 기업들이 분포하고 있어 산업 활동과 연관된 상권을 형성하고 있습니다. 다만, 해당 물건 자체의 직접적인 상업 기능보다는 산업 시설로서의 가치가 중요합니다. 주변 지역 검색 결과, 특이한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

해당 물건은 공장 용지이므로 직접적인 생활 편의시설에 대한 정보는 제한적입니다. 인근에 버스정류소가 소재하여 기본적인 대중교통 접근성은 확보되어 있습니다. 주위는 농경지와 주택, 창고 등이 혼재된 지역으로, 도시의 편리한 생활 환경과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 관련: 목록 7, 9, 10번지(전, 임야)는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 입찰보증금 반환이 거부될 수 있으며, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. (관련 사실조회 회신서 참조)

* 토지 현황: 일부 필지(목록 4: 임야, 목록 7, 9: 전)의 지목과 현황이 상이하며, 기존 공장 증축을 위한 허가 후 조성 중인 상태입니다. 이에 따른 추가적인 행정적 절차나 개발 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

* 매각 제외 물건: 본건 지상 및 건물 내외부에 소재한 식품제조 관련 시설 및 비품 등은 이전 가능하여 평가 및 매각에서 제외되었습니다. 따라서 낙찰 시 해당 시설물은 별도로 처리해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 이천시 대월면에 위치한 공장용 토지 및 건물입니다. 현재 공장으로 운영 중이며, 토지 및 건물 일괄매각 조건입니다. 산업 시설 입지에 적합한 용도지역에 속해 있으며, 인근에 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 일부 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 지목과 현황이 상이한 부분에 대한 추가 확인 및 행정 절차가 요구됩니다. 또한, 식품제조 관련 시설이 매각에서 제외되어 있어 이에 대한 낙찰자의 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 산업단지 및 공장 밀집 지역 접근성: 이천시는 제조업 및 물류 산업이 발달한 지역으로, 공장 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 기존 공장 시설: 현재 공장으로 이용 중인 건물들이 존재하여 즉시 사용하거나 활용하기 용이합니다.

* 확장 가능성: 일부 토지가 기존 공장 증축을 위해 조성 중이어서, 향후 시설 확장을 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 691,562,820원을 기준으로 하되, 제시된 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토하여 결정해야 합니다. 특히 농지취득자격증명 제출 의무 및 관련 행정 처리, 그리고 원상회복명령 가능성 등은 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다. 총 채권액(726,146,049원)이 감정가를 초과하지만, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

리스크 요인을 고려하여, 보수적인 접근 시 감정가의 70~80% 수준을 참고할 수 있습니다. 그러나 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 토지 취득 관련 행정 절차의 구체적인 가능성 및 소요 비용 산출, 그리고 주변 유사 물건의 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.