나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1136 [3] 경상북도 영천시 신녕면 부산리 922-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이한 · 평가일 2025.09.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영천시 신녕면 부산리 소재 ‘부산2리 마을회관’ 주변에 산재하여 위치하며, 부근 일대는 취락 및 농경지대로서 주위환경은 보통 정도임.

교통상황

본건까지 차량 및 농기계 접근 가능하며, 전반적인 대중교통사정은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) : 사다리형에 가까운 토지로서 남서측 도로보다 저지이나 지면은 평탄하며 농경지(답)으로 이용 중임. 일련번호 2, 6) : 부정형으로 지면은 대체로 평탄하며 농경지(답 및 묵답)로 이용 중임. 일련번호 3) : 부정형으로 지면은 대체로 평탄하며 농경지 등으로 이용 중임. 일련번호 4) : 사다리형으로 지면은 평탄하며 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 2, 6) : 남동측 및 북서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접함. 일련번호 3) : 북서측 및 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접함. 일련번호 4) : 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :농림지역(2018-04-23), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역<고속국도법>, 농업진흥구역<농지법>, 지역특화발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법> 일련번호(2) :농림지역(2018-04-23), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 지역특화발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법> 일련번호(3) :농림지역(2018-04-23), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역<고속국도법>, 농업진흥구역<농지법> 일련번호(4) :계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(2024-01-25)(주거형), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 일련번호(6) :농림지역(2018-04-23), 가축사육제한구역(2023-11-30)(전부제한300m(전 축종 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>, 지역특화발전특구(2025-01-24)(한방마늘산업특구)<지역특화발전 특구에 대한 규제특례법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5)는 시멘트블럭조 스레트위강판지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 바닥 : 장판지, 타일 등 마감, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

일련번호 5) : 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

일련번호 5) : 위생설비, 급배수설비 및 난방설비 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "현황도(지적 및 건물개황도)"에서와 같이 '제시외건물(일련번호 ㉠~㉥)'이 소재함.

공부와의 차이

일련번호 5) : 공부상 스레트지붕이나 현황은 개량하여 강판지붕임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록3. 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금미반환, 원상회복발하여질 가능성있음(해당관서 문의 후 입찰요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

대구지방법원 2025타경1136 (3)

1.2. 소재지

경상북도 영천시 신녕면 부산리 922-4

1.3. 용도

단독주택

1.4. 감정가

88,652,160 원

1.5. 면적

토지면적: 926.00㎡ (약 280.12평)

토지지분: 926㎡ (약 280.12평)

건물면적: 56.20㎡ (약 16.99평)

건물지분: 56.2㎡ (약 16.99평)

건물 제시외면적: 135.06㎡ (약 40.85평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

신OOO (신녕농업협동조합으로 추정)

1.9. 특이사항

농지취득자격증명, 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상북도 영천시 신녕면 부산리에 위치하며, ‘부산2리 마을회관’ 주변에 산재하여 있습니다. 부근 일대는 취락지대와 농경지대로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 및 농기계 접근이 가능하며, 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

일련번호 1) 토지는 남서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다. 일련번호 2, 6) 토지는 남동측 및 북서측으로 폭 약 3미터의 콘크리트 포장도로와 접합니다. 일련번호 3) 토지는 북서측 및 남서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 각각 접하며, 일련번호 4) 토지는 북서측으로 폭 약 3미터의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지/건물)

* 소유권 이전: 김태호 (1994년), 김영창 (2013년)

* 근저당권: 신녕농업협동조합 (2013년 10월 2일) - 채권최고액 117,000,000원 (말소기준권리)

* 임의경매개시결정: 신녕농업협동조합 (2025년 9월 19일)

* 소유권 이전 (상속): 정행아 (2025년 11월 7일)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정행아

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023년 1월 17일

* 대항력: 없음

3.3. 말소기준권리

2013년 10월 2일 신녕농업협동조합이 설정한 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.4. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. 따라서 본 경매로 인해 낙찰자는 소유권 외 모든 권리를 말소시킬 수 있을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 영천시 신녕면 부산리의 농촌 지역에 위치하고 있으며, 주변은 농경지와 소규모 취락지대로 이루어져 있습니다.

4.2. 상업 시설

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상가나 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

4.3. 주변 시세

주변의 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매 및 임대 시세 정보는 제공되지 않아 정확한 시세 분석은 어렵습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 물건지 인근에 부산2리 마을회관이 있으며, 신녕면 소재지까지 이동 시 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 신녕초등학교, 신녕중학교 등이 인근에 위치할 수 있으나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

* 자연환경: 주변이 농경지와 취락지대로 이루어져 있어 비교적 조용하고 한적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련

* 본 물건의 토지는 농업진흥구역 및 농림지역에 포함되어 있어 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

* 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 및 원상회복 명령이 내려질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 관서에 문의하여 발급 가능 여부 및 절차를 확인해야 합니다.

6.2. 제시외 건물

* 건물면적 외에 별도로 존재하는 제시외 건물(일련번호 ㉠~㉥)이 135.06㎡(약 40.85평)이며, 본 매각에 포함됩니다.

* 이들 제시외 건물의 현황, 용도, 건축법상 위반 여부 등을 사전에 꼼꼼히 확인해야 합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 일부 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 가축사육제한구역(300m), 고속국도법상 접도구역, 지역특화발전특구(한방마늘산업특구) 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 일련번호 4) 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 다른 필지들과 용도 제한이 다릅니다. 이러한 규제가 향후 토지 이용 및 개발에 미칠 영향을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 영천시 신녕면에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 임의경매 물건입니다. 감정가는 88,652,160원이며, 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 경매로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 농지취득자격증명 필수 제출, 제시외 건물 포함, 각종 토지 이용 규제 등 낙찰 후 확인 및 준비가 필요한 사항들이 존재합니다. 농촌 지역의 특성상 조용한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 적합할 수 있으며, 제시외 건물의 활용 가능성 또한 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 농촌 지역의 조용하고 한적한 주거 환경을 선호하는 실수요자에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

* 제시외 건물을 활용하여 추가 수익을 창출하거나 증축 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다 (단, 관련 법규 확인 필수).

* 지역 특화발전특구(한방마늘산업특구) 등 지정 지역의 특성을 이해하고 투자 가치를 판단하는 것이 중요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

인수되는 보증금 총액은 0원입니다.

9.2. 시세 분석 및 예상 입찰가

본 물건은 제공된 정보만으로는 정확한 주변 시세를 파악하고 시세 분석을 하기에 제한적입니다. 특히, 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매/임대 정보가 포함된 JSON 데이터가 없어 직접적인 비교 분석이 어렵습니다.

감정가는 88,652,160원입니다. 일반적으로 농촌 지역의 단독주택 경매 물건은 감정가 대비 낙찰가율이 변동성이 클 수 있으며, 제시외 건물의 현황, 농지 관련 규제, 토지이용계획 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

또한, 본 물건은 농지취득자격증명 발급이 필수적이므로, 입찰 전 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요하며, 이는 입찰가 산정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

따라서, 제시된 감정가와 잠재적 리스크 요인, 그리고 농촌 지역의 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가는 주변 부동산 전문가와 상담하거나, 추가적인 현장 조사 및 시세 조사를 통해 산정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.