나이스옥션 법원경매 의정부 2022타경80158 [1] 경기도 의정부시 금오동 280-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원민 · 평가일 2022.09.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "경기도교육청 북부청사" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대주택, 아파트, 일부 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 남측 근거리의 간선도로변으로 노선버스정류장이 소재하고 다소 원거리에 의정부경전철 "새말역"이 소재하여 대중교통상왕 등은 보통 정도임.

형태 및 이용상태

대체로 사다리형 형태의 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본 건 서측으로 노폭 약 5미터내외, 북측으로 노폭 약 3미터내외 정도의 콘크리트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종 일반주거지역(2017-12-22), 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층으로서
외벽 : 적벽돌노츨 쌓기
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : 칼라알미늄샷시 창호임.
(사용승인일 : 1990.03.02)

이용상태

주택으로서
1층, 2층, 지하실 공히 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비되어 있으며, 도시가스보일러에 의한 난방임.

부합물 및 종물

본 건 옥상위에 벽돌조 슬래브지붕 옥탑 창고 약 10㎡ 소재하나 규모 및 용도로 보아 별 영향 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가) 임대관계는 미상임.

나) 본 건 건물의 지하실은 대부분 지상에 노출되어 있는 구조임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 의정부지방법원 2022타경80158 (1) 사건으로, 경기도 의정부시 금오동 280-10번지에 소재한 단독주택입니다. 감정평가액은 324,998,000원입니다.

토지 면적은 121.00㎡ (약 36.6평)이며, 건물 면적은 200.16㎡ (약 60.5평)입니다. 건물에는 제시외 면적 10.00㎡ (약 3.0평)가 포함되며, 토지 및 건물 일괄매각 대상입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 황OO입니다.

본 물건은 중복사건으로 분류되어 있으며, 대항력 있는 임차인이 존재하는 특이사항이 있습니다. 주의사항으로는 일괄매각으로 제시외 건물까지 포함하여 매각되며, 중복사건 및 대항력 있는 임차인 정보에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

건축물대장상 건물은 1990년 3월 2일 사용승인을 받은 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로, 지하 1층, 지상 2층 구조입니다.

2. 입지조건

본 건은 경기도 의정부시 금오동 소재 "경기도교육청 북부청사" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 일부 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 남측 근거리의 간선도로변에 노선버스정류장이 소재합니다. 다소 원거리에 의정부경전철 "새말역"이 있어 대중교통 이용 상황은 보통 수준입니다.

토지는 대체로 사다리형 형태이며, 인접지와 등고평탄한 주택건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 서측으로 폭 약 5미터, 북측으로 폭 약 3미터 내외의 콘크리트포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태로는 제2종 일반주거지역(2017-12-22 지정)이며, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2019년 11월 21일 접수된 의정부신곡새마을금고의 근저당 (을5, 24,000,000원)입니다.

낙찰 시 말소기준권리보다 후순위인 근저당, 가압류, 전세권, 임의경매 등의 권리는 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부채권 총액은 약 228,243,285원이며, 건물 등기부채권 총액은 약 268,243,285원입니다.

주요 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 노원균: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021-12-29, 대항력 없음.

* 이 (이상만): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2017-11-28, 대항력 있음.

(주의: 대항력 있는 임차인으로, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 실제 인수 부담이 발생할 가능성이 있으므로, 이에 대한 철저한 현장 조사 및 법률 검토가 필수적입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.)

* 이 (이승규): 보증금 5,000,000원, 차임 250,000원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

* 유 (유한상): 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 미상, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 0원 신고로 인해 실제 인수 부담이 발생할 가능성을 간과해서는 안 됩니다.

물건명세서상 '일괄매각. 제시외 건물 포함'으로 명시되어 있습니다.

4. 상권분석

본 물건은 경기도 의정부시 금오동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재되어 있으며, 인근에 '경기도교육청 북부청사'가 위치하고 있어 공공기관의 접근성이 있습니다.

의정부경전철 '새말역'이 다소 원거리에 있으나, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

상권은 주거지역을 기반으로 한 근린생활시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보이며, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

* 교통: 남측 근거리 버스정류장을 이용한 대중교통 접근성이 있으며, 차량을 통한 주요 도로 접근도 원활합니다. 의정부경전철 '새말역'까지는 도보로 다소 시간이 소요될 수 있습니다.

* 편의시설: 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. '경기도교육청 북부청사' 등 인근 공공시설 이용이 편리할 수 있습니다.

* 주변 환경: 주거지대로서 비교적 조용한 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: '이 '(이상만) 임차인은 2017년 11월 28일 전입하여 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었습니다. 이는 실제 명도 과정에서 예상치 못한 명도 비용이나 저항이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다.

* 중복사건: 본 건은 중복사건으로, 다른 경매 사건과의 연계 및 진행 상황에 따라 변동성이 있을 수 있습니다.

* 건물 노후: 1990년 사용승인을 받은 건물로, 건축 후 30년 이상 경과하여 주요 설비 교체 및 보수 등 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지하층 구조: 건물 지하실이 대부분 지상에 노출된 구조라는 점은 누수, 습기 등의 하자 발생 가능성 또는 활용도 제약을 시사하므로, 현장 조사 시 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물: 옥상 위 약 10㎡의 옥탑 창고가 제시외 건물로 포함될 가능성이 있어, 이 부분에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 의정부시 금오동에 위치한 단독주택으로, 제2종 일반주거지역 내에 있으며 감정가는 324,998,000원입니다. 토지 121㎡, 건물 200.16㎡에 제시외 건물 10㎡가 포함된 일괄매각 대상입니다.

권리 분석상 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 0원 신고 건 및 중복사건이라는 점은 주의해야 할 사항입니다.

건축 후 30년 이상 경과한 노후 건물이며, 지하실 구조에 대한 추가 확인이 필요합니다. 주변은 주거지대로 형성되어 안정적인 생활 환경을 갖추고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 지역 개발 잠재력: 제2종 일반주거지역으로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 교통 개선 기대: 의정부경전철 '새말역' 인근으로, 향후 교통 편의성 증대 시 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 실질 가치: 일괄매각 및 제시외 건물 포함으로, 면적 대비 실제 활용 가치 및 시장 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 324,998,000원입니다. 제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 인근 '다세대' 주택의 최근 매매가는 67,000,000원에서 80,000,000원 사이로 확인되었습니다. 그러나 이는 본 건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어렵다는 점을 명확히 합니다. 단독주택은 토지 가치와 독립성이 중요하므로, 다세대 주택 시세와의 직접적인 비교는 제한적입니다.

가장 중요한 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 '이 '의 보증금 0원, 차임 0원 신고 건입니다. 이 부분은 실제 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있어, 입찰가 산정 시 반드시 고려해야 합니다. 또한, '중복사건'이라는 점은 경매 진행 상황에 따라 유찰 가능성을 높여 시세보다 낮은 가격에 낙찰받을 기회를 줄 수 있습니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 시장 시세 산정에 한계가 있으므로, 감정가를 주요 기준으로 삼되 상기 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금 합계는 0원으로 신고되어 있으나, 대항력 있는 임차인 관련 불확실성으로 인해 실질 인수가는 달라질 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

이 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협상 가능성, 주변 유사 단독주택의 실거래가 조사 등 추가적인 정밀 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

주변 혐오시설 검색 결과, 본 건 소재지 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

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