나이스옥션 법원경매 여주 2024타경1601 [1] 경기도 이천시 모가면 신갈리 96-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2024.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 모가면 신갈리 소재 "신갈2리 마을회관" 북서측 인근에 위치
하며, 부근은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경
은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중
교통 사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

1) : 인접지 대비 등고평탄한 자루형 토지임.
2)-4) : 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지임.

인접 도로상태

1)-4) 공히 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상 일련번호 1)-4) 공히

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(지원/헬기:2km)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

제시목록 외의 물건

①본건 일련번호 1), 4) 지상에 제시외 건물 ㄱ)-ㄷ)이 소재함.
②본건 지상에 이동 및 철거가 용이한 컨테이너 2동 및 구조물 등이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 5)는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호임.


일련번호 6), 7)은 강파이프구조 파이프조지붕 1층 건물로서,
내,외벽 : 벽체없는 피로티구조임.

일련번호 8)은 경량철골구조 파이프조지붕(현황 "판넬지붕")지붕 1층 건물로서,
내,외벽 : 샌드위치판넬 마감 등,
창 호 : 샷시창호임.

일련번호 9), 10)은 강파이프구조[일련번호 9)는 공부상 "경량철골구조"] 썬라이트지붕
1층 건물로서,
내,외벽 : 벽체없는 피로티구조임.

이용상태

5) : 단독주택(방3, 거실, 주방, 욕실2 등),
6)-8) : 동.식물 관련시설,
9),10) : 창고시설(현 동.식물 관련시설)임.

설비내역

일련번호 5)는 위생 및 급배수설비, 난방설비, 일련번호 5) 및 일련번호 9), 10)에
태양광설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

없 음.

공부와의 차이

일련번호 8), 9)는 공부상 "창고시설"이나, 현황은 "동.식물 관련시설"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 지상 소재 컨테이너 2동 및 사일로 2기는 매각에서 제외함
3. 목록2.4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
4. 목록9.10. 공부상 '창고시설'이나, 현황 '동,식물 관련시설'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 여주지원 2024타경1601 (1)

* 소재지: 경기도 이천시 모가면 신갈리 96-1

* 용도: 단독주택, 동.식물 관련시설, 창고시설

* 감정가: 1,183,606,440원

* 토지면적: 5517.00㎡ (약 1669평)

* 건물총면적: 946.06㎡ (약 286평)

* 건물 5: 132.66㎡ (약 40.1평) - 단독주택 (2층)

* 건물 6: 389.4㎡ (약 117.8평) - 동.식물 관련시설 (1층)

* 건물 7: 66㎡ (약 20.0평) - 동.식물 관련시설 (1층)

* 건물 8: 46㎡ (약 13.9평) - 동.식물 관련시설 (1층, 공부상 창고시설)

* 건물 9: 192㎡ (약 58.1평) - 창고시설 (현 동.식물 관련시설) (1층)

* 건물 10: 120㎡ (약 36.3평) - 창고시설 (현 동.식물 관련시설) (1층)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이OOO

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 이천시 모가면 신갈리 소재 "신갈2리 마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통 사정은 보통 수준임.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접지 대비 등고 평탄한 자루형 토지 및 부정형 토지임.

* 인접 도로상태: 남서측으로 세로와 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 비행안전제2구역(지원), 제한보호구역(지원/헬기:2km), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있음. 특히, 생산관리지역은 3만 제곱미터 미만 개발행위허가 규모 제한이 있으며, 가축사육 및 배출시설 설치 등에 대한 제한이 따를 수 있음. 또한, 비행안전제2구역에 해당하여 고도 제한 등 개발에 제약이 있을 수 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 10월 8일자 이천축산업협동조합 근저당권 (을7).

* 등기부채권 총액:

* 토지: 약 1,101,000,000원

* 건물: 약 1,317,117,795원

* 소멸되지 않는 권리: 매각으로 인해 위 권리들은 소멸될 것으로 보이나, 지상권 등 권리 존재 여부는 추가 확인이 필요함. (제공된 정보상 소멸되지 않는 권리 명시는 없음)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상임. (보증금 인수 부담은 없으나, 임대차 관계는 미상임.)

1.3. 상권분석

* 본건은 농경지 및 단독주택이 혼재된 지역으로, 근린생활시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설은 이용 가능할 것으로 보임.

* 이천시 모가면 일대는 최근 성장관리계획구역 지정 등으로 공장 등 산업 시설 입지가 일부 가능해졌으나, 본건의 용도지역(생산관리지역) 및 각종 제한사항(가축사육제한, 비행안전구역 등)으로 인해 상업적 또는 공업적 개발이 제한적일 수 있음.

* 주변에 의료폐기물 소각시설 설치 관련 주민 반대 움직임이 있었던 점은 지역 환경 및 주민 정서에 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려될 수 있음.

1.4. 생활정보

* 인근 편의시설: "신갈2리 마을회관"이 인접해 있으며, 모가면 소재지 내 기본적인 근린생활시설 이용 가능.

* 교육시설: 모가면에 초등학교 등이 소재하나, 구체적인 거리는 확인 필요.

* 의료시설: 이천시내 종합병원 이용 가능.

* 기타: 이천시는 수도권정비계획법상 자연보전권역에 속하며, 팔당대청호 특별대책지역 등 중첩규제가 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부(목록2,4)는 농지로서, 매수인은 농지취득자격증명을 매각허가결정 시까지 제출해야 함. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생함.

* 공부상 용도와 현황 용도 불일치: 건물 9, 10호는 공부상 '창고시설'이나 현황 '동.식물 관련시설'로 이용 중임. 이는 향후 용도 변경 시 추가적인 허가 절차가 필요하거나, 현재 용도대로 사용 시 문제가 될 수 있음을 시사함.

* 각종 개발 제한: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 묶여 있어 건축 행위 및 토지 이용에 제약이 많음. 특히 비행안전구역 내 고도 제한 등은 건축물의 높이에 영향을 줄 수 있음.

* 제외 물건: 지상 컨테이너 2동 및 사일로 2기는 매각에서 제외되므로, 이는 매수인이 취득하는 물건에 포함되지 않음.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 이천시 모가면 넓은 토지(약 1669평) 위에 단독주택과 다수의 동.식물 관련시설 및 창고시설이 소재하는 물건임. 감정가는 약 11.8억 원 수준이나, 토지 및 건물에 대한 다수의 권리 설정(총 채권 약 24억 원 이상)이 존재함. 특히, 농지취득자격증명 제출 의무, 공부상 용도와 현황 용도의 차이, 그리고 생산관리지역, 가축사육제한, 비행안전구역 등의 복합적인 개발 제한 사항은 본 물건의 활용 및 투자 가치에 중요한 고려 사항임. 임대 관계는 미상이며, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됨.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1669평에 달하는 넓은 토지는 다양한 활용 가능성을 내포함. 생산관리지역으로 농업 관련 시설이나 연구 시설 등으로 활용 가능성이 있음.

* 단독주택 존재: 거주 목적 또는 임대 수익을 위한 주택으로 활용 가능.

* 지가 상승 잠재력: 이천시의 지속적인 개발 및 수도권 접근성 개선에 따른 장기적인 지가 상승 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 지역 내 시세 동향, 향후 개발 가능성 및 제약 요인 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

다만, 감정가 11.8억 원 대비 총 채권액(약 24억 원 이상)이 매우 높아 경매 진행 시 경쟁이 치열하지 않을 가능성이 있습니다. 하지만 농지 취득 자격, 각종 개발 제한, 그리고 건물 용도 불일치 등의 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 80%~120% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 감안할 때, 농지 취득 가능 여부, 실제 활용 가능 면적 및 용도, 제반 규제 해제 가능성 등을 면밀히 검토 후 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 주변 유사 지역의 토지 및 건물 시세 조사 필요.

* 농지 취득 자격 여부 확인이 최우선.

* 향후 이천시 모가면 지역 개발 계획 및 규제 완화 동향 모니터링 필요.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가는 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 자료 수집을 통해 산출되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.