나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [11] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 503동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (11)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO)

중복사건, 공동담보, 선순위임차권, 대항력있는임차인 관련 특이사항 있음.

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 503동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 301호

건물 건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중 (내부 상태는 폐문부재로 확인 불가하여 표준적 이용 상정)

건물 내 외벽 및 창호: 외벽 석재붙임, 치장벽돌 마감 등. 내벽 벽지 도배 및 일부 타일 마감. 창호는 새시 창호임.

설비 내역: 급배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방 설비 등 되어 있음.

토지 형상 및 이용 상태: 부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중.

인접 도로 상태: 본건 남측으로 폭 약 4-5미터 내외 포장도로와 연계됨.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 259,000,000원

토지 면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 부동산 강제경매 물건으로, 말소기준권리는 (주)케이씨이앤씨의 강제경매개시결정(접수일자: 2024-11-01)입니다.

등기부상 을구 6번 순위 주택임차권(김란희, 185,000,000원, 전입일자: 2022-02-09, 확정일자: 2022-01-10)이 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

기타 압류 및 소유권 관련 사항은 등기부상 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 185,000,000원 입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 김 , 보증금 185,000,000원, 차임 없음, 전입일자 2022-02-09, 확정일자 2022-01-10, 배당신고일자 2024-11-22. 대항력 있음. (해당 보증금은 매수인에게 인수될 수 있음)

임차인: 임 , 보증금 0원, 차임 없음, 전입일자 2022-02-14. 대항력 있음. (금액 미상이므로 주의 필요)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 정보

본건이 속한 단지는 "미라지움"으로 추정되며, 2021년 건축된 다세대주택 단지로 보입니다. (503동)

4.2. 최근 거래 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일한 "미라지움" 단지 내 59.97㎡ 면적의 다세대주택이 2025년 9월 8일 196,470,000원에 직거래된 사례가 있습니다. 또한, 동일 날짜에 303,620,000원에 거래된 사례도 있으나, 가격 차이가 큰 점을 고려하여 면밀한 검토가 필요합니다. 2016년 건축된 다른 동(204동)의 72.965㎡ 면적 다세대주택은 2026년 5월 12일에 127,000,000원에 중개 거래된 사례도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주변 시설

본건은 이천시 종합운동장 인근에 위치하며, 주거 단지 내부에 다세대주택이 밀집해 있는 지역입니다. 주변에 농경지와 임야가 있어 자연환경과 가까우며, 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 선순위 임차인 김 씨의 보증금 185,000,000원이 매수인에게 인수될 수 있다는 점입니다. 이는 입찰가 산정에 결정적인 영향을 미칩니다. 또한, 임차인 임 씨의 보증금액이 미상임에도 대항력이 있어 추가적인 인수 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 내부 미확인 관련 리스크

감정평가서상 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 설비 내역을 정확히 확인하지 못했습니다. 실제 현장 확인 시 표준적 이용 상정과는 차이가 있을 수 있으며, 이는 수리비 등 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다.

6.3. 기타

중복사건, 공동담보 물건으로 경매 절차 진행 시 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 부발읍에 위치한 신축급 다세대주택으로, 인근 종합운동장과 녹지 공간이 가깝다는 장점이 있습니다. 그러나 1억 8천 5백만 원의 인수되는 보증금과 금액 미상의 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 부담입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 신중한 접근을 요구합니다. 시세 대비 낙찰가 산정 및 명도 진행 시 발생할 수 있는 모든 비용을 충분히 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 다세대주택 단지라는 점이 긍정적입니다. 향후 지역 개발 및 인프라 확충 시 시세 상승 여력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 높은 인수 금액으로 인해 초기 투자 부담이 크므로, 철저한 시세 분석과 권리 분석을 바탕으로 매우 신중한 입찰이 필요합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 259,000,000원입니다. 최근 동일 단지 내 59.97㎡ 면적의 유사 물건이 2025년 9월 196,470,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 실질적인 시장 가치는 약 200,000,000원에서 230,000,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

그러나 매수인에게 인수되는 임차인 김 씨의 보증금 185,000,000원을 고려하면, 매수인이 실질적으로 부담할 수 있는 금액은 시장가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

예를 들어, 시장가치를 200,000,000원으로 보았을 때, 최대 인수 가능 금액은 200,000,000원 - 185,000,000원 = 15,000,000원입니다.

만약 시장가치를 감정가 수준인 259,000,000원으로 보더라도, 최대 인수 가능 금액은 259,000,000원 - 185,000,000원 = 74,000,000원입니다.

또한, 금액이 미상인 대항력 있는 임차인 임 씨의 존재로 인해 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크와 인수 금액을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 15,000,000원에서 40,000,000원 사이에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 반드시 현장 답사를 통해 내부 상태를 확인하고, 명도 비용 및 제반 경비를 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.