나이스옥션 법원경매 여주 2023타경34857 [1] 경기도 양평군 용문면 화전리 232-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 베스트 · 평가일 2023.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 화전리 소재 예향마을 남동측 인근에 위치하며 부근은 전원주택 및 임야 등이 혼재하는 전원주택지대임.

교통상황

본건가지 차량 접근 및 출입이 가능하며 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호1,4:가장형의 완경사지로 단독주택 건부지임. 기호3:자루형의 완경사지로 주거나지임. 기호5:자루형의 완경사지로 단독주택 건부지임. 기호9,17,18,21:부정형의 완경사지로 도로임. 기호10,19,23:정방형의 완경사지로 단독주택 건부지임. 기호11,12:사다리형의 완경사지로 단독주택 건부지임. 기호15:장방형의 완경사지로 주거나지임. 기호16:정방형의 완경사지로 주거나지임.

인접 도로상태

기1,3,4,5,10~12,15,16,19,23: 진입도로(노폭 4~6m)에 접함. 기호9,17,18,21: 진입도로(노폭4~6m)로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,4,16,19: 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법 >,자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도 법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호3,5,10,11,17,23: 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법 >, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도 법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호9: 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법 >, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도 법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호12,15: 계획관리지역(계획관리지역), 일반철도(중앙선)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역220m (모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행 령제14조의3제1호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경 정책기본법> 기호18: 계획관리지역(계획관리지역) 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정 비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시 설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대 책지역(2권역)<환경정책기본법> 기호21: 계획관리지역(계획관리지역), 일반철도(중앙선)(저촉) 가축사육제한구역(일부제한구역220m (모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09) (수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, 수질보전특별대책지 역(2권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

기호15: 지상에 LPG가스스토리지탱크 1식 소재함.(후면 사진용지 참조)

공부와의 차이

기호16:공부상 지목이 임야이나 현황 주거나지로서 일시적으로 건축자재등이 적재되어 있음.(후면 사진용지 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2,6,7,8,13,14,20,22(2023.03.20 사용승인): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층건으로서 외벽: 외장재위 페인팅 및 적벽돌 등 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감. 창호: 하이샷시 창호 등 마감.

이용상태

기호2,6,7,8,13,14,20,22: 공히 단독주택으로 이용중임. (각 동별 내부구조는 후첨 건물개황도 참조바람.)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, LPG가스 개별난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

㉠철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약25㎡(기호2 옥탑소재) ㉡철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약36㎡(기호6 옥탑소재) ㉢철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약36㎡(기호7 옥탑소재) ㉣철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약25㎡(기호8 옥탑소재) ㉤철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약25㎡(기호13 옥탑소재) ㉥철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약21㎡(기호14 옥탑소재) ㉦철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약36㎡(기호20 옥탑소재) ㉧철근콘크리트구조 경사지붕 다락: 약36㎡(기호22 옥탑소재) ㉨샷시조 판넬지붕 단층 창고: 약6㎡(기호8 1층 소재)

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 미상임. 2)조사일 현재 폐문부재 및 조사거부로 내부이용상황을 전부 확인하지 못하였으나, 일부 내부확인한 사항, 육안으로 관찰한 사항 및 표준적인 이용상황을 기초로 평가하였음. 3)기호20 건물은 내부마감 및 인테리어 등이 미완공된 상태인 것으로 확인되었음.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록4. 지상 소재 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 84,340,200원임
3. 목록15. 지상 LPG가스 스토리지탱크 1식 매각제외
4. 목록16. 공부상 지목 '임야'이나 현황 '주거나지'임
5. 목록19. 지상 소재 매각에서 제외하는 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 제시 외 건물 소재로 인하여 제한 받는 가격은 90,878,200원임
6. 목록13. 제시외 다락 대장상 면적 25.2㎡이나 감정서상 면적 25㎡, 목록20. 제시외 다락 대장상 30.42㎡이나 감정서상 면적 36㎡임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2023타경34857 (1)

소재지: 경기도 양평군 용문면 화전리 232-36

용도: 단독주택

감정가: 2,233,708,800원

토지면적: 4992.00㎡ (약 1510.1평)

건물면적: 389.15㎡ (약 117.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 동호신용협동조합

주요 특징:

* 본 건은 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 총 3개 동의 단독주택 건물과 광대한 토지를 포함합니다.

* 감정가는 22억 3천여만 원으로 높게 책정되어 있습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 용문면 화전리 소재 예향마을 남동측 인근에 위치하며, 주변은 전원주택 및 임야 등이 혼재하는 전원주택 지대입니다.

* 교통상황

차량 접근 및 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태

기호 1, 3, 4, 5, 10-12, 15, 16, 19, 23번지의 경우 폭 4-6m의 진입도로에 접하고 있으며, 기호 9, 17, 18, 21번지 또한 폭 4-6m의 진입도로로 이용 중입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 대부분 계획관리지역에 해당하며, 다음과 같은 여러 규제 사항이 존재합니다.

- 가축사육제한구역 (일부제한구역 220m, 모든 축종)

- 배출시설 설치제한지역

- 준보전산지

- 자연보전권역

- 공장설립승인지역

- 수질보전특별대책지역 (2권역)

일부 필지는 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등의 추가적인 제한 사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 동호신용협동조합의 근저당권 (토지 을1, 건물 을1, 접수일자 2019-04-15, 2023-06-14)입니다.

* 인수되는 권리

- 목록20. 건물에 대한 갑구 3번 소유권이전등기청구권 가등기 (2023.05.10. 등기)는 담보가등기인지 순위보전가등기인지 불분명하며, 권리 신고가 없어 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 만약 가등기가 완결될 경우 매수인은 소유권을 상실할 위험이 있습니다.

* 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 가압류, 압류 등 대부분의 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 대항력 있는 임차인 현황

- 임차인: 김

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2021-03-29, 대항력: 있음

- 임차인: 송

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-04-08, 대항력: 있음

- 임차인: 전

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-08-30, 대항력: 있음

* 상기 임차인들은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 금액이 명확하지 않더라도 주의가 필요합니다.

* 특수물건정보

- 법정지상권 성립 여지: 목록4번, 19번 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이로 인해 가격 제한이 발생합니다 (목록4: 84,340,200원, 목록19: 90,878,200원).

- 대항력 있는 임차인 존재.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석 (필요 정보: 현재 주변 단독주택, 토지 거래 사례)

본건은 양평군 용문면의 전원주택 단지 내에 위치하고 있습니다. 광대한 토지 면적(4992㎡)과 비교적 최근에 사용 승인된 단독주택 건물(총 389.15㎡)을 갖추고 있습니다.

현재 주변의 연립, 다세대, 빌라 등 공동주택에 대한 매매/임대 정보는 확보되지 않아 해당 유형의 시세 분석은 제한적입니다.

단독주택 및 토지 시세는 지역별, 용도별, 개발 제한 사항 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본건의 높은 감정가(22.3억 원)는 토지 가치와 신축 건물을 반영한 것으로 보이나, 후술할 법정지상권 및 소유권 상실 위험(가등기) 등의 중대한 리스크를 감안할 때, 실제 시장 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

정확한 상권 분석을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 거래 사례, 건축 연도, 건물 상태, 토지 용도 지역 및 규제 현황 등을 면밀히 비교 분석해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설 (필요 정보: 학교, 병원, 마트, 대중교통 등)

현재 제공된 정보만으로는 상세한 주변 편의시설 현황 파악이 어렵습니다.

전원주택 지역의 특성상 대중교통 이용이 다소 불편할 수 있으며, 차량 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설과의 거리는 차량 이동 시간을 고려해야 합니다.

* 혐오시설 확인 (필요 정보: 인근 혐오시설 존재 여부)

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만, 토지이용계획상 폐기물매립시설 설치 제한 지역이 일부 포함되어 있어 관련 정보를 추가로 조사할 필요가 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 소유권 상실 위험 (가등기): 목록20번 건물에 대한 소유권이전청구권 가등기가 매수인에게 인수될 경우, 가등기권자의 권리 행사로 인해 매수인이 소유권을 상실할 위험이 매우 높습니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크입니다.

* 법정지상권 성립 가능성: 목록4번, 19번 토지 지상 건물에 대한 법정지상권 성립 가능성이 존재하며, 이에 따라 해당 부분의 가치가 제한받고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 해당 관계를 명확히 파악해야 합니다.

* 공부상 지목과 현황 불일치: 목록16번 토지는 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 '주거나지'로 이용 중입니다. 이는 향후 토지 이용 및 재산권 행사 시 문제를 야기할 수 있습니다.

* 제시외 건물 및 제외 물건: LPG 가스 스토리지 탱크(목록15)는 매각에서 제외되며, 일부 제시외 건물(다락 등)의 면적에 대장상 기록과 감정서상 기록 간 차이가 있습니다.

* 건축물 미완공 상태: 기호20번 건물은 내부 마감 및 인테리어가 미완공된 상태로 확인되었습니다.

* 다수의 규제: 계획관리지역임에도 불구하고 가축사육제한, 배출시설 설치 제한, 준보전산지, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 복합적인 환경 및 개발 규제가 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 양평군의 넓은 토지와 신축 단독주택들로 구성된 물건이나, 법정지상권 성립 여지, 소유권 상실 위험이 있는 미등기 가등기, 그리고 금액이 불분명한 대항력 있는 임차인 등 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 여러 환경 및 개발 관련 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 복합적인 위험 요인으로 인해 투자는 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 4992㎡의 넓은 토지는 잠재적인 가치를 지닙니다.

* 비교적 신축인 건물: 2023년 사용 승인된 건물들은 기본적인 건축 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

* 전원주택 단지 입지: 양평 지역의 전원생활 수요를 고려할 수 있습니다.

* 주의 사항: 상기 투자 포인트는 물건의 잠재력을 나타낼 뿐, 실제 투자는 여러 중대 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에 한정되어야 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 소유권 상실 위험이 있는 가등기, 법정지상권 성립 가능성 등 심각한 법적 문제들을 내포하고 있어, 입찰가 산정에 극도의 신중함이 요구됩니다. 감정가 22.3억 원은 이러한 위험 요소들이 일부 반영된 가격일 수 있으나, 여전히 잠재적 소유권 상실 위험에 대한 충분한 할인율이 적용되었는지 불확실합니다.

토지 면적 4992㎡에 대한 현지 시세를 고려하더라도, 이러한 법적 불확실성은 투자 가치를 크게 하락시킵니다. 따라서, 본건은 실질적인 시장 가치보다 훨씬 낮은 금액으로 접근해야 하며, 투자라기보다는 위험을 감수한 투기적 성격이 강합니다.

제시된 정보를 바탕으로, 본건의 위험성을 고려한 보수적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

* 예상 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 1,300,000,000원

* 권장 입찰가: 1,100,000,000원

* 참고: 상기 입찰가는 현지 시세, 감정가, 그리고 심각한 법적 리스크(특히 소유권 상실 위험)를 종합적으로 고려하여 산정한 것으로, 실제 입찰 시에는 더욱 보수적인 접근을 권장합니다. 가등기 문제 해결 방안이 명확하지 않다면, 입찰을 재고하거나 최저 매각가의 50% 이하로 입찰하는 것도 고려해볼 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.