나이스옥션 법원경매 여주 2024타경4501 [1] 경기도 여주시 흥천면 외사리 356-29 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하얼한얼 · 평가일 2024.08.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 "외사3리마을회관" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 단독주택ㆍ미조성 주거나지ㆍ농경지 등이 혼재하는 농촌마을 및 마을주변 농경지대
가 혼재하는 농촌지역임.

교통상황

본건 공히 차량의 출입 가능한 상태로 인근 지방도와의 거리 및 계통 등으로 보아 차량의
이용편은 대체로 보통이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등 대체
로 보통임.

형태 및 이용상태

기호1 토지는 대체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 단독주택 건부지, 기호3 토지는 대
체로 사다리형의 인접지와 등고 평탄한 창고용 건부지로 기호1 토지의 인접한 부속토지 상
태이며, 기호5 토지는 대체로 사다리형의 전 및 일부 현황 도로, 기호6 토지는 부정형의 인
접지와 대체로 등고 평탄한 답 및 전 상태로 남측 답 부분은 인접지와 지적 경계가 불분명
한 상태의 일단의 답 상태임.

인접 도로상태

기호(1,3,5) 토지 남서측으로 마을내 세로(외사전길)이 개설되어 있는 상태로 이 도로는
남동측으로 왕복2차선의 대중교통편이 운행되는 이여로(지방도70호선)과 연결되며, 기호
(6) 토지는 동측으로 콘크리트포장 농로가 개설되어 있는 상태로 남측 및 남동측으로 마
을내 세로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

?기호1,3
계획관리지역, 자연취락지구(외사 자연취락지구), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제
한구역(2018-11- 09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사
육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(20
18-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
?기호5
계획관리지역, 생산관리지역, 자연취락지구(외사 자연취락지구), 성장관리계획구역(일반형
), 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분
뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도
권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

?기호6
농림지역, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 가축사육제한구역(2018-11-09)(일부제한지역 300m)<가축분뇨의 관리 및 이용
에 관한 법률>, 농업생산기반 정비사업지역(2021-09-14)<농어촌정비법>, 농업진흥구역<농
지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전
특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 기호(1,3,5) 토지는 인접하여 소재하는 단독주택 및 부속토지 상태이며, 기호(1,
3) 토지는 측량 에 의하여 지적경계 및 현황 등에 대하여 재확인이 필요한 것으로
사료됨.
(3) 본건 기호(5) 토지는 일부 현황 도로상태인 것으로 조사되는 바, 추후 측량에 의하여
경계 및 현황면적 등 재확인이 필요한 것으로 사료됨.
(4) 본건 기호(5) 토지는 토지이용계획확인서상 계획관리지역 및 생산관리지역에 속하는
것으로 확인되나, 생산관리지역 부분의 위치 및 면적 등으로 보아 본건의 가격형성에
미치는 영향은 별로 없을 것으로 판단되어, 주된 용도지역인 계획관리지역을 기준으로
평가하였음.
(5) 본건 기호(1,3,5) 지상에 소재하는 수목 등 조경시설은 목록을 특정하기 곤란하여 목
측에 의하여 일괄평가하였는 바, 입찰시 반드시 재확인 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호4 건물은 1996.04.08. 사용승인을 득한 조립식판넬조 조립식판넬지붕 단층창고로서,
벽체 : 샌드위치판넬

기호2 건물은 소재가 확인되지 않는 상태임.

이용상태

기호4 건물은 창고로 이용중임.

설비내역

기본설비되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ‘건물개황도 및 내부구조도’와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 기호2 건물은 의뢰목록상 기호1 지상에 소재하는 것으로 의뢰되었으나, 일반건축
물대장이 발급되지 않는 상태이며, 소재를 확인하기 불가능한 상태임.
(3) 본건 기호1 지상에 제시외 단독주택이 소재하며, 제시외건물의 경우 종전 확인가능한
평가선례 및 목측에 의하여 조사하였는 바, 입찰시 구조ㆍ규격ㆍ이용상황 등에 대하여
재확인 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 수목 포함(사실조회회신서 참조)
2. 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경4501 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 흥OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 흥천면 외사리 356-29

용도: 창고시설

매각대상: 토지/건물 일괄매각

기타: 제시외 수목 포함(사실조회회신서 참조)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 316,116,000원

토지면적: 966.00㎡ (약 292.21평)

건물면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

1.4. 특이사항

일괄매각 물건임.

농지취득자격증명 제출이 필수이며, 매각허가결정시까지 미제출 시 매수보증금 반환 불가함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 여주시 흥천면 외사리 소재 "외사3리마을회관" 북서측 인근에 위치함.

주변은 단독주택, 미조성 주거나지, 농경지 등이 혼재하는 농촌지역임.

2.2. 교통 접근성

차량의 출입이 가능한 상태로, 인근 지방도와의 연계로 차량 이용은 대체로 편리함.

대중교통 여건은 인근 버스정류장까지의 거리 및 노선 등으로 보아 보통 수준임.

2.3. 도로 상태

기호(1,3,5) 토지는 남서측으로 마을내 세로(외사전길)에 접하며, 이 도로는 남동측으로 지방도 70호선(이여로)과 연결됨.

기호(6) 토지는 동측으로 콘크리트 포장 농로에 접하며, 남측 및 남동측으로 마을내 세로와 연결됨.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지(기호1,3,5)는 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(주거형) 등으로 지정되어 있음.

기호5 토지는 계획관리지역과 생산관리지역에 걸쳐 있으나, 평가상 계획관리지역의 영향이 주된 것으로 판단됨.

기호6 토지는 농림지역, 농업진흥구역, 농업생산기반 정비사업지역 등으로 지정되어 있음.

다수의 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역)에 속하여 토지 이용에 제한이 따름.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 을8 근저당권 (2008.04.01. 접수, 농업협동조합자산관리회사, 9억원)

토지 및 건물 등기부상 다수의 권리가 설정되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 임의경매 등은 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 소멸되지 않는 권리

을5 지상권 설정 등기 (2007.04.16. 접수, 흥천농업협동조합, 목적: 건물기타공작물이나 수목의 소유 범위 토지의 전부, 존속기간: 30년)가 등기부상 '인수'로 기재되어 있음.

다만, 물건명세서상 해당 지상권에 대해 신청채권자의 말소동의서가 제출된 것으로 명시되어 있어, 인수 여부에 대한 면밀한 확인 및 신중한 접근이 필요함.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원으로 확인됨.

임대관계는 미상으로 조사되었으며, 현재 파악된 임차인은 없음.

4. 상권분석

4.1. 지역적 특성

본건이 위치한 여주시 흥천면은 농경지와 단독주택이 혼재된 농촌지역임.

주요 생산 작물은 쌀이며, 원예작물 및 화훼, 축산업도 이루어지고 있음.

물류 창고로서의 기능은 인근 농산물 유통 또는 중소 규모의 물류 거점으로서의 활용 가능성을 고려해 볼 수 있음.

4.2. 주변 개발 잠재력

지속적인 귀촌 인구 유입이 있는 지역으로, 정감 있는 마을 분위기를 형성하고 있음.

다만, 물건지 주변은 주로 농경지 및 단독주택지로 구성되어 있어 대규모 개발 잠재력은 제한적임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 마을회관이 있으며, 지방도 및 농로 등 교통망이 구축되어 있음.

전반적으로 농촌 지역의 생활 환경을 갖추고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 리스크

등기부상 '인수'로 기재된 선순위 지상권의 실제 인수 여부는 복잡한 권리 관계이므로, 입찰 전 반드시 법원 및 전문가를 통해 최종 확인해야 함. 신청채권자의 말소동의서 존재 사실과 등기부의 '인수' 표기 간의 모순점을 명확히 파악해야 함.

6.2. 물건 현황 리스크

건물 현황 중 기호2 건물의 소재 파악이 불가능하며, 일반건축물대장이 발급되지 않은 상태임.

또한, 제시외 단독주택이 소재할 수 있으며, 일부 토지(기호1,3,5)의 경계 및 현황 면적 재확인이 필요함.

일괄 매각 대상에 포함된 수목 등 조경 시설물에 대한 명확한 파악이 필요함.

6.3. 법규/행정 리스크

농지취득자격증명 제출이 매각 허가 전까지 필수이며, 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않으므로 주의해야 함.

토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 행위 제한 구역에 속해 있어 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됨.

6.4. 기타 리스크

본건의 임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 인수될 수 있는 임차인이 있는지 추가적인 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 흥천면의 농촌 지역에 위치한 창고시설로, 일괄 매각 대상임.

넓은 토지 면적과 창고 시설을 갖추고 있으나, 선순위 지상권 인수 가능성, 소재 불명 건물, 토지 경계 불명확 등 다수의 권리 및 물건 관련 리스크를 내포하고 있음.

특히 농지취득자격증명 제출이 필수적이므로, 농지 소유 관련 법규를 충족하는지 여부를 반드시 확인해야 함.

다양한 개발 제한 구역에 포함되어 있어 토지 이용의 제약이 예상됨.

8. 투자 포인트

넓은 대지 면적을 활용한 창고 시설 또는 농산물 관련 사업 부지로 활용 가능성이 있음.

귀촌 인구 유입 등으로 인한 지역적 변화 가능성을 잠재적 투자 요소로 고려할 수 있음.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 권리 분석 결과, 물건 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

다만, 제시된 감정가는 316,116,000원이며, 예상 입찰가는 해당 감정가 및 시장 상황, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 고려하여 결정될 필요가 있습니다.

본 물건은 다수의 리스크 요인을 내포하고 있어, 권리 및 물건에 대한 철저한 현장 조사를 기반으로 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.