나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6521 [1] 경기도 여주시 금사면 상호리 59-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2024.12.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 금사면 상호리 소재 "여주산촌오토캠핑장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

대체로 본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로 "근린생활시설 등 건부지"로 이용중임.
기호(2) : 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "부정형" 토지로 "근린생활시설 등 건부지"로 이용중임.
기호(5) : 대체로 남하향 완경사의 "부정형"토지로 "주거용(민박)" 건부지로 이용중임.
기호(7) : 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로 "상업나지" 상태임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 "맹지"이나 인접지를 통하여 진출입이 가능함.
기호(2),(7) : 남측으로 노폭 약8미터의 포장도로와 접하고 있음.
기호(5) : 남서측으로 노폭 약3미터의 현황 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(5) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>
기호(2),(7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 소로1류(폭 10m-12m)(2018-11-09)(접합) 가축사육제한구역(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(지방도333호선)<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 "지적개황도, 건물개황도, 사진용지" 등 참조

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) :
에이동
알씨조 스라브지붕 4층건(사용승인일 : 1993.11.19)으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 외장타일 ??임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알미늄 샷시 창호임.

비동
알씨조 스라브지붕 1층건(사용승인일 : 1993.11.19)으로서
내외벽 : 판넬마감임.

씨동
목조 및 브럭구조 초가지붕 단층건(사용승인일 : 1997.07.03)으로서
내외벽 : 흙바르기 등 마감,
창 호 : 플라스틱샷시 창호임.

디동
흙벽돌구조 흙벽돌지붕 단층건(사용승인일 : 2000.03.09)으로서
내외벽 : 흙 바르기 등 마감임.

기호(4) : 목조 초가지붕 단층건(사용승인일 : 1998.02.05)으로서
외 벽 : 돌 붙임 등 마감,
내 벽 : 판넬, 판넬위 페인팅 등 마감,
창 호 : 플라스틱 창호임.

기호(6) :
시멘브럭조 스레트지붕 단층(사용승인일 : 1989.06.30, 1994.06.22)건으로서
외 벽 : 흙 바르기 등 마감,
내 벽 : 흙 바르기, 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 알미늄 샷시 창호임.

시멘콘크리트조 스라브지붕 2층건(사용승인일 : 1992.10.12, 1993.02.03 증축)으로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅, 돌 붙임 등 마감,
내 벽 : 벽지도배, 몰타위 페인팅, 일부 타일붙임등 마감,
창 호 : 알미늄 샷시 창호임.

이용상태

기호(3) : "근린생활시설, 보일러실, 화장실 등"으로 이용중이며 일부 공실임.
기호(4) : "근린생활시설"로 이용중이며, 일부 공실임.
기호(6) : "주택, 민박, 차광시설 등"으로 이용중이며, 일부 공실임.
(후면 "건물개황도" 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 "지적개황도, 건물개황도, 사진용지" 등 참조

공부와의 차이

기호(3) 에이동은 공부상 "상호리 61번지" 상에 소재하나 현황 "상호리 61, 59-4번지" 상에 소재하는 것으로 보임.
기호(3) 비동은 공부상 "상호리 61번지" 상에 소재하나 현황 "상호리 59-4번지" 상에 소재하는 것으로 보이며, 공부상 구조는 "알씨조"이나 현황 "조립식 판넬조"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 유치권신고인 김정선으로부터 공사대금채권 금65,000,000원을 위하여 본건 토지 및 건물 전부에 관하여 유치권이 있다는 신고(2025.1.21.자 유치권신고서, 2026.8.24.자 보정서)가 있으나 그 성립 여부는 불분명함
3. 대항력있는 임차인 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경6521(1) 사건번호로 경기도 여주시 금사면 상호리 59-4에 소재한 근린주택 물건입니다. 감정가는 1,765,863,040원이며, 토지 면적은 4365.00㎡(약 1320.5평)이고 건물 면적은 957.59㎡(약 289.7평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 금OOOOOOO입니다. 본 물건은 중복사건, 유치권, 대항력 있는 임차인 등 특이사항이 있으며, 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 유치권 신고(김정선, 6500만원) 및 대항력 있는 임차인 존재 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본 건은 경기도 여주시 금사면 상호리 소재 "여주산촌오토캠핑장" 서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있는 지대로 주위환경은 보통입니다.

교통상황: 대체로 본 건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통입니다.

토지 이용상태:

* 기호(1): 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형" 토지로 "근린생활시설 등 건부지"로 이용 중입니다. 지적도상 맹지이나 인접지를 통하여 진출입이 가능합니다.

* 기호(2),(7): 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "부정형" 토지로 "근린생활시설 등 건부지"로 이용 중입니다. 남측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호(5): 대체로 남하향 완경사의 "부정형" 토지로 "주거용(민박)" 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 3미터의 현황 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형)에 해당하며, 가축사육제한구역(일부제한구역 국가지방하천으로부터 50m 이내, 일부제한지역 200m), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2018-01-18)(특별대책지역 1권역) 등 다양한 환경 관련 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 24일 접수된 금사농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위의 권리들(근저당, 지상권, 압류, 가압류, 임의경매)은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수/주의 권리:

* 유치권: 유치권 신고인 김정선으로부터 공사대금채권 65,000,000원을 이유로 본건 토지 및 건물 전부에 관하여 유치권 신고가 있으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 될 수 있으므로 면밀한 조사가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김정선

* 보증금: 40,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-10-06

* 확정일자: 2024-12-02

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 임차인: 농업회사법인주식회사생협팜

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-06-09

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음 (말소 대상)

* 비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 임차인: 장문석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-04-16

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력이 있는 임차인으로, 보증금 0원이나 별도 계약 여부 등 추가 확인이 필요하며, 명도 시 예상치 못한 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 617,480,004원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 근린생활시설, 주택, 민박 등의 용도로 활용되고 있으며, 주변에 "여주산촌오토캠핑장"이 위치해 있어 관련 편의시설이나 숙박업, 휴게음식점 등으로 활용될 잠재력이 있습니다. 해당 지역은 계획관리지역으로 개발 가능성이 있으나, 자연보전권역 및 수질보전특별대책지역 등 환경 규제가 다수 존재하여 대규모 개발보다는 소규모 시설 운영에 적합할 것으로 판단됩니다. 다양한 업종의 임대 수익 창출 가능성이 있으나, 해당 지역의 구체적인 상업 활동 및 임대 수요에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량을 통한 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

편의시설: "여주산촌오토캠핑장"과 인접한 점은 관광객 등 특정 수요층에게 장점이 될 수 있으나, 대형마트, 병원 등 일반적인 생활 편의시설은 도보 접근이 어려울 수 있으며, 여주시 중심 시가지로 이동해야 할 가능성이 있습니다.

혐오시설: 주변 지역 조사 결과, "여주시 금사면 상호리" 일대는 주로 자연환경 및 농경지로 구성되어 있어, 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 그러나 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 환경 규제가 다수 존재하므로, 해당 지역의 환경적 특성을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 건은 2024타경6521 외에 2024타경6903 사건이 중복으로 진행 중입니다. 이는 경매 절차의 복잡성 증가 또는 변동 가능성을 내포하므로, 최종 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 유치권: 김정선으로부터 6,500만원의 공사대금 유치권이 신고되었으나, 성립 여부가 불분명합니다. 유치권이 성립될 경우 낙찰자가 이를 부담해야 할 위험이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 장문석 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 별도 계약이나 무상 거주 등 예상치 못한 상황을 야기할 수 있으며, 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 공부와의 차이: 건물(3) A동은 공부상 주소와 현황 주소가 일부 상이하며, B동은 공부상 구조(R.C조)와 현황 구조(조립식 판넬조)가 불일치합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 환경 규제가 적용되어 건축 행위 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다.

* 맹지: 토지 기호(1)는 지적도상 맹지이나 인접지를 통해 진출입이 가능하다고 명시되어 있습니다. 도로 관계는 추가 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 여주시 금사면 상호리에 위치한 근린주택으로, 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하여 활용 가치가 높으며, 캠핑장 인근이라는 지리적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 중복 경매 사건, 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 공부와의 차이 등 권리 분석상 상당한 주의가 요구되는 사항들이 존재합니다. 또한, 다수의 환경 규제로 인해 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 따라서 본 물건은 권리 관계 및 명도 문제를 철저히 분석하고, 지역 시세와 개발 가능성을 신중하게 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적(약 1320.5평)과 건축 면적(약 289.7평)을 일괄 매각하여 활용도가 높습니다.

* "여주산촌오토캠핑장" 인근에 위치하여 캠핑 관련 부대시설, 숙박시설, 근린생활시설 등으로 활용될 잠재력이 있습니다.

* 계획관리지역으로 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,765,863,040원 (평당 약 133만원, 건물 포함 평당 약 610만원)

시세 분석:

여주시 금사면 상호리 일대는 계획관리지역으로, 주변 토지 시세는 평당 20만원에서 50만원 수준으로 파악되나, 건부지 및 근린생활시설 용도를 고려하면 더 높게 형성될 수 있습니다. 복수의 검색 결과에서 여주 지역의 주택 및 토지 매물들이 3억~6억원대에 다수 확인되나, 이는 본 물건과 규모 및 용도에서 차이가 있습니다. 본 물건의 감정가는 17.6억원으로, 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

인수 보증금: 본 건의 임차인 중 장문석은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 인수 보증금은 없습니다. 김정선은 대항력이 없어 인수 보증금은 없습니다. 다만, 유치권 6,500만원이 성립될 경우 낙찰자가 추가로 부담해야 할 수 있습니다.

예상 입찰가:

본 물건은 중복 사건, 성립 여부가 불분명한 유치권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), 다수의 환경 규제 등 권리 및 행위 제한 측면에서 상당한 리스크를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소를 감안하고, 주변 시세 및 감정가의 적정성을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 유치권 성립 여부, 임차인과의 명도 협상 가능성, 건물 상태 등을 면밀히 파악한 후, 감정가(17.6억원) 대비 13억원 ~ 15억원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권고합니다. 이 범위는 추가적인 시세 조사 및 현장 답사 결과를 바탕으로 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.