나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [15] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 501동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (15)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 274,000,000원

채권자: (OOOOOOOO)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 501동 3층 302호

용도: 다세대주택

건축물 정보:

- 총괄표제부상 사용승인일: 2022년 06월 09일

- 표제부상 사용승인일: 2021년 09월 01일

- 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층

- 전유부: 501동 3층 302호

- 건물 총 주차 대수 (미라지움 단지): 223대 (2023년 2월 기준)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 104.49㎡ (약 31.6평)

토지 지분: 104.4925㎡ (약 31.6평)

건물 면적: 63.47㎡ (약 19.2평)

건물 지분: 63.47㎡ (약 19.2평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중에 있습니다. 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로와 단지 내 포장도로가 연계되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매개시결정 (접수일자 2024-11-01) 입니다.

기타 권리:

* 소유권 경정 (갑1-2)

* 소유권이전, 신탁등기말소 (갑5, 접수일자 2022-02-28)

* 압류 (이천시, 갑7, 접수일자 2025-04-07)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배우순 (개명 전 성씨: 배)

* 보증금: 195,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-04-08

* 배당신고일자: 2024-12-02

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

주의사항: 상기 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금 195,000,000원에 대한 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 이는 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다는 의미로 해석될 수 있으나, 법원과의 최종 확인 및 현장 조사를 통해 인수 여부를 명확히 파악해야 합니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 매각으로 소멸되지 않으나, 본건에는 해당사항 없습니다.

3.4. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인 존재.

4. 상권분석

4.1. 단지 정보

본건은 '미라지움' 단지 내에 속한 다세대주택입니다.

4.2. 주변 시설

* 이천시 종합운동장이 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 주거 및 준농림 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 다만, 폐문부재로 인해 내부 상태는 확인하지 못하였으므로, 표준적인 이용상황을 상정하였습니다. 경매 참여 시 사전 확인이 필수적입니다.

5.2. 내부 상태 및 설비

* 외부 마감: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등

* 내부 마감: 벽지 도배 및 일부 타일 마감

* 창호: 새시 창호

* 설비: 급배수, 위생, 급탕, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있습니다.

5.3. 주변 편의시설

정확한 편의시설 정보는 추가 조사가 필요하나, 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

배우순(배 ) 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 195,000,000원에 대한 인수 가능성을 철저히 검토해야 합니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보만으로는 낙찰자가 인수하지 않는다고 단정하기 어렵습니다.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 건물 내부 상태(이용상태, 설비내역 등)를 직접 확인하지 못했습니다. 이는 예상치 못한 수리비 발생 등 추가적인 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 물건으로 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리관계 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획상 제한

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.5. 지역적 환경 문제 가능성

이천시 부발읍 일대에서 화장장 건립 추진 논의가 있었던 사례가 있어, 일부 지역 주민들의 민감한 환경 문제에 대한 우려가 있을 수 있습니다. 또한, 인근 산업단지 개발 시 폐수 처리 문제로 인한 지역 간 갈등 가능성도 과거 사례에서 나타난 바 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 274,000,000원입니다. '미라지움' 단지 내에 위치하며, 비교적 신축 연도(2021년경)를 가진 건물입니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인으로 작용할 것입니다. 이러한 권리관계 및 물건 상태를 면밀히 분석하고 현장 조사를 통해 잠재적 위험을 제거하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 다세대주택

2021년경 준공된 건물로, 비교적 최신 시설을 기대할 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

이천시는 SK하이닉스 등 대기업 투자를 바탕으로 지속적인 산업 및 도시 개발이 이루어지고 있어, 장기적인 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8.3. 비교적 넓은 전용면적

63. 47㎡(약 19.2평)의 전용면적은 일반적인 다세대주택에서 선호되는 크기입니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가를 분석한 결과, 동일 단지(미라지움, 죽당리 1549) 내 59.97㎡ 면적의 2층은 2025년 9월 196,470,000원에, 4층은 303,620,000원에 거래되었습니다. 본건은 63.47㎡ 면적의 3층으로, 면적과 층수를 고려할 때 시세는 약 260,000,000원 ~ 290,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 274,000,000원과 비교했을 때, 대항력 있는 임차인(보증금 195,000,000원) 존재 및 내부 미확인 리스크를 고려하여, 인수 보증금을 제외한 순수 부동산 가치에 대한 합리적인 입찰가는 270,000,000원 수준으로 예상합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 권리 관계 및 현장 조사를 통해 인수될 보증금 규모를 정확히 확인하고, 경쟁 입찰 현황을 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.