나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [1] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (1)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 410동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 72.06㎡ (약 21.8평)

건물면적: 43.77㎡ (약 13.2평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황:

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

도로상태:

본건 남측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

주식회사케이씨이앤씨의 강제경매개시결정(2024.11.01)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 을구 순위 5번의 주택임차권(강 )이 있으며, 보증금 155,000,000원, 전입일자 2022.03.31, 확정일자 2022.03.11입니다.

본 임차인은 대항력이 있으며, 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 아니하면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-03-11

* 배당신고일자: 2024-11-11

* 대항력: 있음

* 참고사항: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (본 건의 경우 금액은 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 잔액 인수 위험이 존재합니다.)

기타 권리관계:

중복사건, 공동담보, 선순위 임차권이 존재하는 복합적인 권리관계입니다.

주의사항:

건물의 내부 상태는 폐문부재로 확인하지 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였습니다. 경매 참여 시 반드시 현장을 재확인하고, 임대관계는 미상임을 유의하시기 바랍니다.

1.3. 상권분석

건축물 정보:

2019년 2월 건축물 총괄표제부상 대지면적 18,975.8㎡, 총 200세대 규모의 공동주택 단지입니다. 본건이 속한 410동은 2021년 9월 1일 사용승인되었으며, 철근콘크리트구조 경사지붕의 4층 건물입니다.

주변 시세 동향:

같은 단지("미라지움") 내 유사 면적(약 60㎡)의 다세대주택이 2025년 9월 약 1억 9,647만원에서 3억 362만원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(약 43.77㎡)과 직접 비교는 어려우나, 단지 내 거래가 활발함을 시사합니다.

* 2025년 9월 거래: 59.97㎡, 196,470,000원 (약 10.9백만원/㎡)

* 2025년 9월 거래: 59.97㎡, 303,620,000원 (약 16.8백만원/㎡)

* 본건 면적(43.77㎡) 기준 추정 시세 범위: 약 1억 4,388만원 ~ 2억 2,176만원.

지역 특성:

주로 다세대주택 및 단독주택이 밀집된 주거지역으로, 인근에 임야와 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

이천시 종합운동장 인근에 위치하며, 부발읍 중심부와 가까워 상업 및 편의시설 접근이 용이합니다.

교육 환경:

죽당리 인근에는 대주초등학교, 대월초등학교, 부발중학교, 이천제일고등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

교통망:

부발읍 죽당리 지역은 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 이천-부발 철도 노선 계획이 있습니다.

병원:

이천시 부발읍 지역에는 이천시립요양병원 및 다수의 의원이 운영 중입니다.

혐오시설:

주변에서 확인된 혐오시설은 없습니다.

기타:

급배수, 위생, 급탕, 도시가스에 의한 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담:

가장 큰 리스크로, 임차인 강 씨의 보증금 155,000,000원의 인수 가능성이 있습니다. 임대차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 합니다.

내부 확인 불가:

현장 방문 시 폐문부재로 내부 상태, 정확한 이용상황, 하자 등을 파악하지 못했습니다. 표준적인 이용상황을 상정하였으므로 실제와 다를 수 있으며, 명도 및 수리 관련 예상치 못한 비용이 발생할 수 있습니다.

복잡한 권리관계:

중복사건, 공동담보, 선순위 임차권 등이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

토지이용 규제:

계획관리지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다수의 규제 지역에 속해 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 상당한 금액의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 보증금 전액을 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 내부 확인 불가로 인한 불확실성도 존재합니다. 이러한 위험 요인들을 충분히 인지하고, 권리 분석 및 배당표를 면밀히 검토한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 인수 금액을 고려한 저가 낙찰 시 시세 차익 기대 가능성.

* 이천시 지역 개발 계획 및 교통망 개선 등 장기적인 가치 상승 잠재력 (별도 확인 필요).

* 철저한 권리 분석을 통해 실제 인수해야 할 보증금 액수를 명확히 파악하는 것이 투자 성공의 핵심입니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

주변 시세 (43.77㎡ 기준): 약 1억 4,388만원 ~ 2억 2,176만원

대항력 있는 임차인 보증금 (인수 시): 155,000,000원

예상 입찰가 산정:

본 건의 경우, 대항력 있는 임차인 보증금 155,000,000원의 인수 가능성이 가장 중요합니다. "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 물건의 순수 가치 대비 위험 부담을 감안하여 보수적으로 산정합니다.

주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 물건의 순수 가치를 약 1억 8천만원 수준으로 가정하고, 위험 부담을 감안하여 시세 대비 10~15% 가량 할인한 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 170,000,000원 내외에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

주의: 상기 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정된 금액입니다. 실제 낙찰 후 배당 결과에 따라 임차인 보증금 155,000,000원 전액 또는 일부를 인수해야 할 경우, 총 지출 금액은 낙찰가 + 인수 보증금(잔액)이 됩니다. 따라서, 최종 지출 금액이 시장 가치 대비 경쟁력이 있는지 반드시 재검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.