나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [4] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 2층 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (4)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 410동 2층 201호 (도로명 주소: 경기도 이천시 죽당로 61-77)

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

토지면적: 72.06㎡ (약 21.78평)

건물면적: 43.77㎡ (약 13.24평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

건축물 정보:

* 집합건축물대장 총괄표제부: 총 26개동, 200세대 규모의 공동주택 단지이며, 2019년 2월 15일 사용승인을 받았습니다.

* 집합건축물대장 표제부 (410동): 해당 동은 철근콘크리트구조의 경사지붕을 가진 지상 4층 건물이며, 2021년 9월 1일 사용승인을 받았습니다.

* 집합건축물대장 전유부 (410동 201호): 본 물건은 2층에 위치한 전유 부분으로, 2022년 9월 9일 등기되었습니다.

1.1. 입지조건

주위환경: 본 물건은 경기도 이천시 종합운동장 남동측 인근에 자리하고 있으며, 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 지역입니다. 전반적인 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

인접도로상태: 본건의 남측으로는 폭 약 4-5미터의 포장도로가 접해 있으며, 이는 단지 내 도로와도 연결되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건이 속한 지역은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 1일 접수된 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정 등기입니다.

선순위 권리: 현재 등기부등본상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 확인되지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 전

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 4월 15일

* 확정일자: 2022년 3월 18일

* 대항력: 있음

* 비고: 배당신고일은 2024년 12월 12일입니다. 본 임차인은 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 155,000,000원이 배당절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

인수되는 권리: 을구 5번 순위의 주택임차권 (임차인: 전 , 보증금 155,000,000원, 전입일자: 2022.4.15.)은 매각으로 인해 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 매수인에게 인수됩니다.

등기부채권 총액: 155,000,000원 (주택임차보증금 합계)

1.3. 상권분석

주변 건물 정보: 본 물건은 '미라지움' 단지 내 410동에 위치하고 있으며, 이 단지는 2021년에 준공된 다세대주택으로 총 26개동, 200세대로 구성되어 있습니다.

최근 거래 사례:

* 2025년 9월 30일 거래: 전용면적 약 59.97㎡, 196,470,000원 (약 3.27백만원/㎡)

* 2025년 9월 17일 거래: 전용면적 약 59.97㎡, 303,620,000원 (약 5.06백만원/㎡) - 고가 거래 사례

시세 비교: 동일 단지(죽당리 1549번지)의 전용면적 약 60㎡ 기준 최근 매매 사례는 196백만원에서 303백만원 범위로 나타났습니다. 본건의 건물면적 43.77㎡(약 13.24평)은 비교 대상 면적보다 작으므로, 면적을 고려한 시세는 조정될 수 있습니다.

감정가 대비 시세: 본건의 감정가 189,000,000원 (면적 43.77㎡ 기준 약 4.32백만원/㎡)은 최근 거래 사례와 비교할 때, 유사한 수준 또는 약간 높은 편으로 볼 수 있습니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원 인수 부담이 실제 투자 비용에 중요한 영향을 미칩니다.

1.4. 생활정보

주변 교통: 인근 버스정류장을 이용한 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용할 경우 주요 도로로의 접근성이 양호합니다.

편의시설: 이천시 종합운동장이 가까운 거리에 있습니다. 다만, 대규모 상업시설이나 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

교육시설: 부발읍 내 초, 중, 고등학교가 분포하고 있으나, 본건과의 정확한 거리는 추가적인 확인이 필요합니다.

의료시설: 이천 시내에 위치한 병원 및 의료 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 전 임차인이 보증금 155,000,000원에 대해 대항력을 갖추고 있어, 배당 금액이 부족할 경우 해당 금액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 자금 부담으로 이어질 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다.

중복사건: 본 건은 중복사건으로, 다른 경매 절차가 진행 중일 가능성이 있으며, 이는 낙찰 후 처리 과정에 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보: 공동담보 물건으로 등기되어 있어, 복수의 채권자 및 담보권이 설정되어 있을 수 있으며, 이로 인해 경매 절차가 복잡해질 수 있습니다.

폐문부재: 현장 방문 시 내부 상태 및 설비 확인이 불가하여(폐문부재), 실제 이용 상황이 명시된 표준적인 상태와 다를 수 있습니다. 이는 입찰 전 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 사항입니다.

토지이용계획 및 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 토지 이용 관련 규제의 영향을 받습니다.

혐오시설 여부: 주변 지역(부발읍 죽당리 1549번지)에 대한 검색 결과, 인근에 직접적인 혐오 시설(폐기물 소각장, 화장장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부발읍 산촌리 인근에 하수처리장 설치를 둘러싸고 혐오시설 입지 반대 의견이 있었던 사례가 있으며, 전반적으로는 자연보전권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축급에 속하는 다세대주택으로, 이천시 부발읍의 개발 잠재력을 가진 지역에 위치하고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(보증금 155,000,000원)의 존재로 인해 인수 부담이 매우 크다는 점, 폐문으로 인한 현장 확인의 한계, 중복사건 및 공동담보와 같은 복합적인 권리관계가 주요 리스크로 작용합니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통해 내부 상태를 파악하고, 임차인과의 관계 및 인수될 보증금을 고려한 신중한 자금 계획 수립이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근에 준공된 다세대주택으로 건물 상태에 대한 기대치가 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하므로, 명도 관련 분쟁의 위험은 낮을 수 있으나, 보증금 인수 비용은 반드시 고려해야 합니다.

이천시의 지속적인 도시 개발 및 SK하이닉스 등 산업 시설 인접성으로 인한 배후 주거지로서의 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 189,000,000원이며, 건물면적 43.77㎡ 기준 약 4.32백만원/㎡입니다. 최근 동일 단지(미라지움)의 유사 면적(약 60㎡) 거래 사례는 196백만원에서 303백만원 범위로 나타났습니다.

가장 큰 투자 위험 요인은 대항력 있는 임차인 전 의 보증금 155,000,000원 인수 부담입니다. 이는 낙찰가와 관계없이 실질적인 매수인의 총 투자 비용에 포함되어야 하므로, 낙찰가가 155,000,000원 미만일 경우, 매수인은 낙찰가 외에 부족한 보증금액만큼 추가로 부담하게 됩니다.

이러한 리스크 요인(대항력 임차인, 폐문부재, 중복사건, 공동담보 등)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 요구됩니다.

현재 시세 및 리스크 수준을 감안하여, 140,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 본건의 실질 가치 평가, 인수되는 임차보증금 외 추가 비용 발생 가능성, 그리고 본인의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 매우 신중하게 결정해야 합니다.

주의: 제시된 예상 입찰가는 순수 낙찰가 기준이며, 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원은 별도로 인수 또는 변제되어야 하는 금액입니다. 따라서 실제 매수인의 총 투자 비용은 낙찰가와 인수되는 임차보증금액을 합한 금액이 될 수 있음을 명심해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.