나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [7] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 501동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (7)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력 있는 임차인

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 501동 3층 301호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호

준공연도: 2021년 (추정, 사용승인일 2021.09.01 기준)

1.3. 감정가및면적

감정가: 274,000,000 원

토지면적: 104.49㎡ (약 31.61 평)

토지지분: 104.4925㎡ (약 31.61 평)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.20 평)

건물지분: 63.47㎡ (약 19.20 평)

전용면적: 63.47㎡ (약 19.20 평)

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

제반 차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 권리현황

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 11월 1일 접수된 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매개시결정임.

본건 등기부에는 소유권경정, 소유권이전(신탁말소), 강제경매, 압류 등이 기재되어 있으나, 대부분은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인분석

대항력 있는 임차인 박 (보증금 195,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-05-26, 확정일자 2022-03-14)이 존재함.

주의사항: 임차인은 대항력을 갖추고 있으나, 본 경매 절차에서는 보증금 인수 의무가 없는 것으로 보임 (인수 보증금 합계 0원). 그러나 내부 상태 확인 불가로 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 추가 확인이 필요함.

3.3. 말소기준권리및인수권리

말소기준권리: 2024-11-01 접수 강제경매 (주식회사케이씨이앤씨)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 등기부상 '지상권 개요'가 있으나 실제 권리 여부는 별도 확인 필요)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 등기부상의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

4.1. 주변부동산시세

인근 '미라지움' 단지 내 유사 면적(약 18.1평) 다세대주택의 최근 매매가는 2025년 9월 기준 196,470,000원에서 303,620,000원 범위에서 거래됨.

본 물건의 전용면적(약 19.2평) 및 감정가(274,000,000원)는 이 시세 범위 내에 위치하며, 3층 중간층임을 고려할 때 2억원 초반에서 2억원 후반대의 시세로 추정 가능함.

건축 연도가 2021년으로 비교적 신축이어서 주변 시세 유지 및 상승 가능성이 있음.

4.2. 주변개발계획

본건이 속한 이천시 부발읍 지역은 계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 발전 계획에 따라 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "이천시 종합운동장"이 소재하여 체육 및 여가 활동을 즐기기에 용이함.

주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설(마트, 상점 등) 이용이 가능함.

5.2. 주변교통및인프라

주요 도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리한 편임.

인근에 이천시 스포츠센터, 다양한 식당 및 상업 시설이 분포해 있어 생활 편의성이 양호한 지역임.

주변 교육 시설로는 부발초등학교, 신하초등학교, 부발중학교 등이 소재함.

6. 잠재적리스크

6.1. 대항력있는임차인

명도 시 임차인과의 협의가 필요하며, 비록 보증금 인수 의무는 없더라도 점유 이전 과정에서 시간 및 정신적 소요가 발생할 수 있음.

내부 상태 확인 불가로 임대차 관계 및 점유 현황에 대한 불확실성이 존재함.

6.2. 내부상태미확인

폐문부재로 내부 상태를 직접 확인하지 못했으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 조사를 통해 도배, 장판, 설비 등 내부 상태를 확인해야 함. 수리 비용 발생 가능성이 있음.

6.3. 토지이용계획및제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있음.

7. 종합의견

본 물건은 이천시 부발읍 죽당리에 위치한 2021년 준공된 신축급 다세대주택으로, 감정가는 2.74억원임.

대항력 있는 임차인이 존재하나 보증금 인수 의무는 없어 명도 부담은 상대적으로 적을 것으로 보이나, 내부 상태 미확인 및 현장 조사가 필수적임.

주변 시세 대비 적정 가격으로 판단되나, 임차인 명도 가능성 및 내부 수리 비용을 고려한 신중한 접근이 필요함.

8. 투자포인트

비교적 신축(2021년 준공) 다세대주택으로 상품성이 우수함.

인수되는 보증금이 없어 명도 부담 감소.

이천시 지역 개발 및 교통망 확충 수혜 기대 가능.

적정 감정가 및 시세 대비 경쟁력 있는 가격에 취득 가능성.

9. 예상입찰가

감정가: 274,000,000원

최근 유사 면적 매매가 (2025년 9월, 약 18.1평): 196,470,000원 ~ 303,620,000원

본 물건의 전용면적(약 19.2평) 및 3층 위치를 감안할 때, 경매 최저가(감정가)보다 높은 가격으로 입찰될 가능성이 높음.

임차인 보증금 195,000,000원은 인수하지 않으나, 명도 과정에서의 리스크를 고려해야 함.

이에 따라, 240,000,000원 ~ 270,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.