나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [3] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

여주지원 2024타경40637 (3)

소재지

경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 1층 101호

용도

다세대주택

감정가

1억 8천만원

토지면적

72. 06㎡ (약 21.79평)

건물면적 (전유부분)

43. 77㎡ (약 13.23평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

건물 준공 연도 추정

2021년 (410동 사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량의 접근은 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로와 단지 내 포장도로와 연결되어 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

수원지방법원 여주지원 강제경매개시결정 (2024타경40637) (접수일자: 2024-11-01)

주요 권리내역

* 1번 소유권경정

* 4번 신탁등기말소

* 5번 소유권이전 (신탁재산 귀속)

* 6번 강제경매 (주식회사케이씨이앤씨, 말소기준권리)

* 7번 압류 (이천시)

* 8번 압류 (이천세무서장)

말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 신광진 (신 )

* 보증금: 1억 5천만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-18

* 확정일자: 2022-04-25

* 배당신고일자: 2024-11-26

* 대항력: 있음

특이사항: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있으나, 임차인의 보증금 1억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성에 대해 면밀한 검토가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 지역은 주거지 및 일부 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다.

"이천시 종합운동장"이 인근에 위치하여 관련 편의시설 접근성이 있을 수 있습니다.

최근 주변 실거래가를 살펴보면, 비슷한 시기(2021년 준공 추정)에 건축된 '미라지움' 단지의 전용면적 약 60㎡ (약 18평) 타입의 경우, 2025년 9월 거래에서 1억 9,647만원 (2층)부터 3억 362만원 (4층)까지 형성되었습니다. 본 건은 전용면적 약 43.77㎡ (약 13평)으로 면적이 더 작습니다.

1.4. 생활정보

교통

인근 노선버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

편의시설

이천시 종합운동장 인근에 위치합니다. 추가적인 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역임을 감안할 때 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

주변 환경

다세대주택, 단독주택 등이 주를 이루고 있으며, 일부 임야 및 농경지가 혼재되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 (신광진)

보증금 1억 5천만원의 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 법원 배당 절차에 따라 낙찰자가 해당 보증금을 인수해야 할 위험이 있습니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 실제 배당 결과에 따라 낙찰 부담이 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 내부 이용 상태, 마감재, 설비 내역 등을 직접 확인하지 못했습니다. 내부 상태에 따라 물건 가치 변동성이 클 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보

특이사항에 '중복사건', '공동담보'가 언급되어 있어, 권리관계가 복잡하거나 다른 담보물건과 함께 경매가 진행될 가능성이 있습니다.

토지이용 제한

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역 등 환경 관련 규제 지역에 속해 있어 향후 개발 등에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 비교적 신축(2021년 준공 추정) 다세대주택으로, 감정가(1.8억 원)는 최근 유사 면적대(약 60㎡) 실거래가 하한선(약 1.96억 원)과 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 1.5억 원의 보증금 인수 부담 가능성을 염두에 두어야 합니다.

내부 상태를 직접 확인하지 못한 점도 중요한 고려 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물

2021년 준공 추정 건물이므로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있으며, 관리 및 유지보수에 대한 부담이 적을 수 있습니다.

감정가 대비 시세

본 건의 전용면적(약 13평)을 고려할 때, 최근 유사 연식의 더 넓은 면적(약 18평) 거래가 1.96억 원 이상임을 감안하면, 감정가가 잠재적 가치보다 낮게 책정되었을 가능성이 있습니다.

향후 지역 가치 상승 기대

이천시 부발읍 지역의 지속적인 개발 및 인프라 확충으로 인한 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석

* 최근 실거래가 (전용면적 약 60㎡, 2021년식): 1억 9,647만원 (2층, 약 327만원/㎡) ~ 3억 362만원 (4층, 약 506만원/㎡)

* 본 건 전용면적 (43.77㎡, 약 13.23평) 기준 환산 시:

- 하한가 적용 (327만원/㎡): 43.77㎡ * 327만원/㎡ = 약 1억 4,300만원

- 상한가 적용 (506만원/㎡): 43.77㎡ * 506만원/㎡ = 약 2억 2,100만원

* 감정가: 1억 8,000만원

* 임차인 보증금 (잠재적 인수 금액): 1억 5,000만원

입찰가 산정

대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원을 낙찰자가 인수해야 하는 경우, 총 투입 비용은 낙찰가 + 1.5억 원이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보가 있으나, 이 부분이 법적으로 완전히 해결되지 않는다면 큰 부담이 될 수 있습니다. 또한, 내부 상태 미확인 및 1층이라는 점을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

최근 실거래가 하한선(약 1.43억 원)과 감정가(1.8억 원)를 고려하되, 임차인 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없으므로, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

권장 예상 입찰가: 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원

(상기 금액은 임차인 보증금 1.5억 원의 인수 부담이 없거나 최소화될 경우를 가정한 범위이며, 내부 미확인 및 1층의 단점을 고려하여 감정가 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사 및 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.