나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [14] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 505동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (14)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 505동 3층 301호

건물명: 미라지움

용도: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사케이씨이앤씨 (OOOOOOOO)

등기부채권총액: 185,000,000원

1.1. 1. 면적

토지면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

토지지분: 98.7303㎡ (약 29.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 2. 건물 현황

건축연도 (JSON): 2021년

사용승인일 (건축물표제부): 2021-09-01

구조 (건축물표제부): 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 (505동)

해당 호수 (전유부): 3층 301호

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

1.2. 3. 토지 형상 및 이용상태

토지는 부정형의 평지로, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 4. 인접 도로상태

본건 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계되어 있습니다.

1.3. 생활정보

1.3. 1. 건물 내부 상태 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 301호이며, 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호입니다. 급.배수, 위생, 급탕, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 되어 있습니다.

다만, 폐문부재로 인해 내부의 정확한 이용상태 및 설비 내역을 확인하지 못하여 표준적인 이용상황을 상정하였으니, 경매 참여 시 참고하시기 바랍니다.

1.3. 2. 주변 환경

주거 밀집 지역과 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 편의시설 및 생활 인프라 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. (※ 지도 서비스 및 일반 검색 결과상, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다.)

1.4. 권리분석

1.4. 1. 말소기준권리

수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정 (2024타경40637)입니다. (채권자: 주식회사케이씨이앤씨)

1.4. 2. 소멸주의 원칙 적용 여부

말소기준권리인 강제경매(갑6)보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 명시되어 있지 않습니다.

1.4. 3. 주요 권리 내역

* 주택임차권 (이효진): 보증금 185,000,000원, 차임 0원. 전입일자 2022-06-24, 확정일자 2022-05-19. 배당신고일자 2024-12-12. 등기부상 '말소: 인수'로 표기되어 있으며, 대항력이 있습니다.

* 강제경매 (주식회사케이씨이앤씨): 925,000,000원. 말소기준권리입니다.

* 압류 (이천시): 말소되었습니다.

* 신탁등기말소 (조성우)

1.4. 4. 임차인 현황

* * 이효진: 보증금 185,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-06-24, 확정 2022-05-19. 대항력 있음.

본 임차인은 전입일자상 선순위 권리(없음)보다 늦지만, 등기부 상 주택임차권이 '인수'로 표기되어 있어 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 보증금 인수 여부에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 임차인의 배당요구 여부 및 배당 내역에 따라 인수 금액이 달라질 수 있으므로, 권리분석 시 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 상권분석

1.5. 1. 단지 및 주변 시세

본건은 '미라지움'이라는 다세대주택 단지 내에 위치하며, 건축연도 2021년으로 비교적 신축급에 속합니다.

최근 관련 JSON 정보에 따르면, 유사 면적(59.97㎡)의 '미라지움' 단지 내 물건들이 2025년 9월에 19,647만원(2층) 및 30,362만원(4층)에 직거래되었습니다. 2016년식의 다른 동(204동) 72.965㎡ 면적 물건이 2026년 5월 12,700만원에 중개거래된 이력이 있으나, 연식 및 면적 차이가 있어 직접 비교는 제한적입니다.

1.5. 2. 시세 분석

본건(59.97㎡, 2021년식)은 최근 시세가 1.9억~3.0억 원대에 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 특히 4층 물건의 3.0억 원대 거래는 층수 및 조망 등에 따른 가격 상승 요인이 반영된 것으로 보입니다. 감정가 2.59억 원은 최근 거래 사례의 중간값 정도에 해당합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 대항력 있는 임차인 존재

이효진 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 등기부상 '인수'로 표기되어 있습니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있으나, 실제 명도 과정에서 임차인과의 협상, 이사비용 지급 등 추가적인 비용 및 시간 소요가 발생할 수 있습니다. 보증금 185,000,000원이 모두 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필요합니다.

1.6. 2. 내부 상태 미확인

폐문부재로 인해 물건의 내부 이용 상태, 마감 상태, 설비 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했습니다. 표준적인 상태를 가정하였으나, 실제와 차이가 있을 수 있으며, 수리 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.

1.6. 3. 토지 이용 규제

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 용도지구 및 규제 지역에 해당합니다. 이는 향후 건물 증축, 개축 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

1.6. 4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보 관련 정보가 있으나, 본 건 경매 절차 자체에 미치는 직접적인 영향은 미미할 수 있습니다. 다만, 복잡한 권리관계를 시사하므로 권리 분석 시 참고가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 2021년식 신축급 다세대주택입니다. 감정가는 2억 5,900만원이며, 최근 인근에서 유사 면적의 거래 사례가 1.9억 원대에서 3.0억 원대까지 다양하게 확인됩니다. 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인(이효진)의 존재입니다. 보증금 1.85억 원을 가진 임차인이 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점이 상충되어 명확한 확인이 필수적입니다. 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 토지 이용상의 규제도 고려해야 할 사항입니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축급 주거 상품: 2021년 준공으로 비교적 신축이며, 다세대주택으로서의 기본적인 상품성은 양호합니다.

* 인지도 있는 단지: '미라지움' 단지로, 관련 시세 파악 및 거래 이력 확인이 용이합니다.

* 시세 대비 잠재적 수익성: 최근 거래가 최상단(3.0억 원대) 대비 감정가 및 예상 입찰가 범위 내에서 매입 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 259,000,000원

* 최근 시세 범위 (59.97㎡ 기준): 196,470,000원 ~ 303,620,000원

* 인수 보증금 (물건명세서 기준): 0원

* 대항력 있는 임차인 보증금 (실제 확인 필요): 185,000,000원

종합적인 판단:

본 물건은 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 부담 및 미확인 내부 상태, 토지 이용 규제 등 잠재적 리스크가 존재합니다. 또한, 인수 보증금 0원과 임차인 보증금 1.85억 원 간의 상충 정보에 대한 명확한 확인이 필수적입니다. 이러한 위험 요소를 감안하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하며, 명도 비용 및 내부 수리비를 고려한 입찰가 산정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 210,000,000원 ~ 240,000,000원

(상기 예상 입찰가는 물건명세서 상 인수 보증금 0원을 기준으로 산정되었으나, 실제 임차인과의 협상 결과 및 명도 비용에 따라 달라질 수 있습니다. 반드시 현장 확인 및 권리관계 명확화 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.