나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [12] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 502동 1층 101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (12)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 502동 1층 101호

건물용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조, 경사지붕

건물 외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등

건물 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 마감

창호: 새시 창호

사용승인일: 2021년 09월 01일 (표제부 기준, 2021년식으로 추정)

1.2. 토지 정보

토지면적: 104.49㎡ (약 31.60평)

토지지분: 104.4925㎡ (약 31.60평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용 중

인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로와 단지내 포장도로 연계

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역

1.3. 매각 정보

감정가: 260,000,000원 (2억 6천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 대항력 있는 임차인 있음

1.4. 면적 정보 (건물)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.20평)

건물지분: 63.47㎡ (약 19.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리 (임차인 분석)

본건에는 다음과 같은 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 임수빈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 임차인: 장윤영

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-06

확정일자: 2022-04-06

배당신고일자: 2025-01-23

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 0원 (제공된 정보 기준)

* 주의: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있습니다. 그럼에도 불구하고, 명도 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있으므로 주의해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 갑6. 강제경매 (주식회사케이씨이앤씨, 권리금액 925,000,000원, 접수일자 2024-11-01)

* 이 외의 등기부 상 권리들은 말소기준권리 이하로 소멸될 예정입니다.

3.3. 기타 권리 사항

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부상 압류(이천시)가 존재합니다.

4. 상권분석

최근 거래 정보 분석 결과 ('미라지움' 단지, 2021년식 다세대주택 기준):

* 59.97㎡ (약 18.14평) 면적 기준, 2025년 9월 8일 거래: 19,647만원 ~ 30,362만원 (약 1.96억 ~ 3.03억). 이는 평당 약 1,083만원 ~ 1,673만원 수준입니다.

* 본건은 63.47㎡ (약 19.20평) 면적으로, 상기 거래 사례와 유사하거나 약간 넓은 면적입니다.

* 감정가는 260,000,000원 (약 2.6억)으로, 평당 약 1,354만원 수준으로 평가되었습니다.

* 최근 거래 사례(2025년 9월 8일)는 미래 시점을 기준으로 하고 있으며, 이는 현재 시점의 시장 기대치를 반영한 것으로 보입니다.

* '미라지움' 단지는 2019년 사용승인이 시작되어, 본건(502동 1층 101호)의 건축연도는 2021년식으로 추정됩니다.

5. 생활정보

* "이천시 종합운동장"이 인근에 위치하여 체육 및 여가 시설 접근성이 좋습니다.

* 단지 내 포장도로와 인접 도로가 잘 연결되어 있어 차량 이용이 편리합니다.

* 인근 노선버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 상대적으로 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 임차인 임 과 장 이 대항력을 가지고 있어, 명도 절차에 영향을 미칠 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원 명시에도 불구하고)

* 내부 상태 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 상태를 표준적인 상황으로 가정하였으므로, 실제와 다를 수 있습니다. 경매 참여 전 반드시 현장 방문 및 확인이 필요합니다.

* 중복 사건 및 공동 담보: 경매 절차가 복잡할 수 있으며, 추가적인 권리 관계에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

* 진행 중인 경매 물건: 동일 단지 내 다른 호실(401동 3층 302호)이 2026년 9월 23일에 매각 예정인 경매 물건이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 부발읍에 위치한 비교적 신축(2021년식 추정) 다세대주택으로, 최근 실거래가 및 감정가 수준이 합리적인 편입니다. '미라지움' 단지 내에 속해 있어 단지 관리 측면에서도 긍정적인 요소가 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하고 내부 확인이 불가능한 점은 주요 리스크 요인입니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 보유로 인해 명도 과정에서의 불확실성은 상존합니다. 또한, 중복 사건 및 공동 담보 물건이라는 점은 추가적인 검토를 필요로 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2021년식 추정)

* 이천시 종합운동장 인근의 입지

* 합리적인 감정가와 주변 시세

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 260,000,000원입니다.

최근 거래된 유사 면적(59.97㎡)의 거래가는 19,647만원에서 30,362만원 사이입니다. 본건의 면적(63.47㎡)을 고려할 때, 시장가는 2억 1천만원에서 3억원 사이로 추정됩니다.

대항력 있는 임차인의 존재와 내부 확인 불가라는 리스크를 감안하여, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

* 보수적 접근: 230,000,000원 ~ 250,000,000원

* 적극적 접근: 250,000,000원 ~ 270,000,000원

최종 입찰가는 명도 협상 결과, 현장 확인 시 드러나는 내부 상태, 그리고 실제 경매 참여 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.