나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [10] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 504동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (10)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 504동 4층 401호

용도: 다세대주택

감정가: 272,000,000원

토지면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역입니다.

교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

토지: 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

도로: 본건 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계되어 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 1일 접수된 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매 개시 결정이 말소기준권리입니다.

기타 권리:

* 1번소유권경정 (등기구분: 갑1-2)

* 소유권이전(신탁등기말소) (접수일자: 2022-02-28)

* 압류 (이천시, 접수일자: 2025-04-07) - 말소 예정

임차인 현황:

* 임차인: 최

* 보증금: 220,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-05-30

* 확정일자: 2022-05-30

* 배당신고일자: 2024-12-31

* 대항력: 있음

* 주의: 대항력 있는 임차인 최 씨가 존재하며, 보증금 220,000,000원이 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액이 변제되거나 매수인에게 인수되지 않는 것으로 해석될 수 있습니다. 하지만 배당 결과에 따라 보증금 일부가 인수될 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택, 단독주택 등이 밀집한 주거 지역입니다.

인근에 "이천시 종합운동장"이 있어 주민들의 여가 및 체육 활동을 지원하는 시설이 있습니다.

이 지역은 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있으며, "미라지움" 단지의 실거래가 정보에 따르면 지역 내에서 꾸준한 부동산 거래가 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 "이천시 종합운동장" 이용이 가능하며, 주거 단지로서 기본적인 생활 편의 시설은 인근에 분포할 것으로 예상됩니다.

교통: 도보로 이용 가능한 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 자가용 이용 시 주변 도로망을 통해 시내외 이동이 용이합니다.

교육시설: 구체적인 학교 정보는 제공되지 않으나, 주거 지역의 특성상 초, 중, 고등학교가 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

의료시설: 이천시 내 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인 최 씨가 보증금 220,000,000원에 대항력을 가지고 있습니다. 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되었으나, 배당 절차 진행 결과에 따라 보증금 일부가 매수인에게 인수될 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

내부 상태 미확인: 폐문 부재로 인해 내부 이용 상태 및 설비 내역을 표준적인 것으로 상정하고 있습니다. 이는 실제와 차이가 있을 수 있으며, 수리비 등 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 물건 명세서 상 특이사항으로 기재되어 있어, 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있습니다. (권리 분석상 말소 예정인 권리가 많으나, 추가적인 법적 확인 필요)

토지이용계획 상 제한: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

혐오시설 관련 가능성: 본건이 위치한 이천시 부발읍 일대는 과거 하수처리장 등 혐오시설 입지로 인한 주민들의 반대 의견이 있었던 지역입니다. 직접적인 영향은 없을 수 있으나, 잠재적인 환경 민감성을 고려할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 비교적 신축(2021년 사용승인) 다세대주택입니다.

"이천시 종합운동장" 인근에 위치하며 교통 접근성도 양호한 편입니다.

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점입니다. 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 배당 순위 및 결과에 따라 인수 부담이 발생할 수 있으므로 철저한 확인이 필요합니다.

최근 유사 면적의 4층 매물이 감정가(2억 7,200만원)보다 높은 3억 362만원에 거래된 점은 시세가 감정가보다 높게 형성되어 있음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 수리비 발생 가능성이 낮습니다.

시세 대비 경쟁력: 최근 유사 층, 유사 면적의 실거래가가 감정가보다 높게 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 잠재력: 이천시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 부동산 가치 상승 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 272,000,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 4층): 303,620,000원

최근 실거래가 (유사 물건, 2층): 196,470,000원

분석: 대항력 있는 임차인의 보증금 220,000,000원이 매수인에게 인수되지 않는다는 전제 하에, 본 물건의 현재 시세는 최근 4층 거래 사례인 303,620,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 감정가 272,000,000원은 시세 대비 낮은 수준입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 0원으로 명시된 점은 긍정적이나, 배당 결과에 따른 인수 여부를 반드시 최종 확인해야 합니다. 또한, 내부 미확인, 중복사건 등의 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

최근 실거래가와 감정가의 차이, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 272,000,000원 ~ 300,000,000원 (2억 7천 2백만원 ~ 3억원)

참고사항: 치열한 경매 경쟁 시에는 유사 면적의 4층 실거래가인 303,620,000원을 상회하는 입찰도 고려될 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 여부와 명도 가능성을 면밀히 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.