나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [9] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (9)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 410동 2층 202호

용도: 다세대주택

건물 연식: 2021년 (사용승인일 2021.09.01 기준)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 189,000,000원

토지면적: 72.06㎡ (약 21.79평)

건물면적: 43.77㎡ (약 13.23평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재합니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되지 않는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 5번 임차권등기(2024. 12. 3. 제43656호)가 존재하며, 임대차보증금 155,000,000원입니다. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 말소기준권리

수원지방법원 여주지원의 강제경매개시결정(2024타경40637)이 말소기준권리입니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인: 신해림

보증금: 155,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 6월 10일

확정일자: 2022년 5월 23일

대항력: 있음

비고: 인수되는 보증금은 155,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향 (JSON 분석)

최근 거래 사례 분석 결과, 유사 건물(미라지움 단지)의 전용면적 약 59.97㎡ (약 18평) 물건이 2021년 준공 기준, 2025년 9월에 196,470,000원 (약 327만원/㎡), 303,620,000원 (약 506만원/㎡)에 거래되었습니다. 또한, 2016년 준공된 전용면적 약 72.965㎡ (약 22평) 물건은 2026년 5월에 127,000,000원 (약 174만원/㎡)에 거래되었습니다. 본건은 전용면적 약 43.77㎡ (약 13.23평)으로, 2021년 준공된 유사 면적대의 매매가격을 고려할 때, 약 143,000,000원 ~ 221,000,000원의 범위에서 시세가 형성될 수 있습니다. 다만, 본건의 감정가는 189,000,000원으로 책정되어 있습니다.

4.2. 건물 연식 및 특징

본건이 속한 410동은 2021년 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다. 건물 외벽은 석재붙임, 치장벽돌 마감 등이며, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거 환경

이천시 종합운동장 인근에 위치하며, 주위는 주거단지와 임야, 농경지가 혼재된 지역입니다. 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

5.2. 건축물 구조 및 설비

철근콘크리트구조의 경사지붕 4층 건물 내 2층에 위치합니다. 급배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설 여부

현장 조사 및 지도 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없었습니다. 다만, 이천시 부발읍 지역 전반으로는 과거 화장장, 하수처리장, 축사 등 혐오시설 입지와 관련된 주민 민원 및 갈등 사례가 있었던 점을 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 신해림 씨의 보증금 155,000,000원을 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가가 해당 금액만큼 낮아지더라도 총 지출액은 크게 증가함을 의미합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 내부 이용상태 및 설비 내역을 정확히 확인하지 못했습니다. 경매 참여 시 사전 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 중복사건 및 공동담보

본 사건은 중복사건이며 공동담보 물건이 있음을 인지해야 합니다. 이는 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축인 다세대주택으로 입지 및 교통이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 155,000,000원을 인수해야 하는 점과 내부 상태 미확인 등은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 요소입니다. 시세 분석 결과, 건물 면적과 연식을 고려했을 때 감정가 수준에서의 시세 형성이 가능하나, 임차인 인수 금액을 감안한 실질적인 투자 가치를 신중히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

* 비교적 신축 건물 (2021년 준공)

* 이천시 종합운동장 인근 입지

* 토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계 명확성 (단, 임차인 제외)

8.2. 고려사항

* 155,000,000원의 대항력 있는 임차인 보증금 인수 부담

* 내부 상태 확인 불가로 인한 추가 비용 발생 가능성

* 다수의 중복 사건 및 공동 담보 물건 존재

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 기반 분석 및 권리관계 반영

감정가 189,000,000원 기준으로, 인수해야 할 임차인 보증금 155,000,000원을 제외하면, 본건에 대한 실질적인 투자 가치는 약 34,000,000원 (189,000,000원 - 155,000,000원) 수준으로 산정될 수 있습니다. 이는 감정가를 기준으로 본건의 가치를 산정한 것이며, 시세는 유사 거래 사례(약 143,000,000원 ~ 221,000,000원 범위)와 건물의 실제 상태, 향후 시장 상황 등에 따라 변동될 수 있습니다.

9.2. 최종 예상 입찰가 제안

권리관계 분석 및 감정가, 인수 보증금 등을 종합적으로 고려했을 때, 보증금 인수 후에도 일정 수익을 확보하기 위해서는 낙찰가 상한선을 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금(155,000,000원)을 고려한 본건의 실질적 가치 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 보증금 인수액을 제외한 금액 기준으로 보수적으로 접근한다면, 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 이 금액 이상으로 입찰할 경우, 감정가 이상의 총 투자 비용이 발생하여 수익률이 저하될 위험이 있습니다. 따라서 보증금 인수 비용을 포함한 총 투자 비용 대비 예상 수익률을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.