나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [16] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 504동 4층 402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 여주지원 2024타경40637 (16)

* 소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 504동 4층 402호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 272,000,000 원

* 토지면적: 98.73㎡ (약 29.88평)

* 토지지분: 98.7303㎡ (약 29.88평)

* 건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: (OOOOOOOO

* 건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.09.01 기준, 건물표제부 정보)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 4층 402호

1.1. 특이사항 및 주의사항

2

* 본 물건은 중복사건이며, 공동담보 물건임.

* 대항력 있는 임차인이 존재함. 상세 정보상 임차인 박지수(박 ) 씨는 보증금 220,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022.04.15, 확정일자 2022.03.18, 배당신고일자 2025.01.13으로 확인됨. 물건명세서상 '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있으나, '대항력 있음' 표기는 명도 과정에서의 잠재적 분쟁 소지를 내포하므로 주의가 필요함.

* 내부 상태 확인 불가: 폐문부재로 인해 내부 이용상태 및 설비내역을 표준적인 상황으로 상정하였으므로, 경매 참여 시 반드시 현장 답사를 통해 직접 확인해야 함.

2. 입지조건

2

* 위치 및 주위환경: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치함. 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 본건은 "미라지움" 아파트 단지 내 504동 4층 402호임.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 시설:

* 인근에 이천 종합운동장, 이천아트홀 등 문화 체육 시설이 위치하여 여가 생활에 편리함.

* 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치함.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 실제 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

3. 권리분석

2

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상 없음. (물건명세서상 '지상권개요' 부분에 '없음'으로 기재됨)

* 말소기준권리: (등기부 요약 참고)

* 갑6 (2024.11.01 접수): 주식회사케이씨이앤씨가 신청한 강제경매 개시결정 등기. 이는 본건 경매의 말소기준권리가 됨.

* 권리관계 요약:

* 본건 등기부상 소유권 이전, 신탁등기 말소 및 이천시 압류 등기(말소 대상) 등이 확인됨.

* 가장 중요한 권리사항은 대항력 있는 임차인 박지수(박 ) 씨의 존재임.

* 인수 보증금 합계: 0원 (경매 물건명세서상 기재)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 220,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-04-15

* 확정일자: 2022-03-18

* 배당신고일자: 2025-01-13

* 대항력: 있음

* 비고:

* 해당 임차인은 대항력이 있는 것으로 판단되나, 물건명세서상 '인수 보증금 합계 0원'으로 명시되어 있습니다. 이 경우, 법적으로 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없을 가능성이 높습니다. 그러나 '대항력 있음'이라는 표기는 명도 과정에서 임차인이 거주를 계속하거나 다른 형태로 권리를 주장하며 분쟁을 야기할 수 있음을 시사합니다. 따라서 입찰 전 반드시 법률 전문가와 상담하여 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

2

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보 분석:

* 입력된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본건과 동일한 "미라지움" 단지 내 2021년식, 59.97㎡(약 18.14평) 규모의 다세대주택이 2025년 9월에 2층 매물 196,470,000원, 4층 매물 303,620,000원에 각각 직거래된 사례가 확인됨.

* 2016년식, 72.965㎡(약 22.07평) 규모의 다른 동 매물이 2026년 5월 127,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 건축 연도 및 면적이 상이하여 직접적인 비교에는 한계가 있음.

* 시세 분석:

* 본건은 2021년식, 59.97㎡(약 18.14평)이며 4층임.

* 동일 단지 내 4층 매물이 2025년 9월 303,620,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 272,000,000원은 시세 대비 약 10% 정도 낮은 수준임.

* 이러한 감정가의 상대적 저평가는 건물의 내부 상태 확인 불가 및 대항력 있는 임차인 존재 등 경매 물건의 특수성을 반영한 것으로 판단됨.

* 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본건의 감정가는 시세보다는 낮게 책정된 것으로 보이나, 미확인 내부 상태와 임차인 리스크를 감안한 신중한 접근이 필요함.

5. 생활정보

2

* 본건이 위치한 이천시 부발읍 죽당리 지역은 주거 기능과 더불어 편의시설 접근성이 양호한 편임.

* 인근의 이천 종합운동장, 이천아트홀 등은 주민들의 문화 및 체육 활동을 지원함.

* 마트, 병원, 학교 등 생활 필수적인 편의시설들은 차량으로 이동 가능한 거리에 있어 일상생활에 큰 불편함은 없을 것으로 보임.

* 주변은 다세대주택, 단독주택 등이 분포하고 있으며, 일부 임야 및 농경지가 인접하여 주거 환경이 비교적 쾌적할 수 있음.

6. 잠재적 리스크

2

* 대항력 있는 임차인 존재: '인수 보증금 합계 0원'으로 기재되어 있어 법적 인수 부담은 없을 수 있으나, '대항력 있음' 표기는 명도 과정에서의 어려움이나 법적 분쟁 발생 가능성을 내포함. 임차인의 퇴거 절차 및 예상되는 비용에 대한 면밀한 사전 검토가 필요함.

* 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 상태, 설비의 정상 작동 여부, 예상치 못한 수리 필요성 등을 전혀 파악할 수 없음. 이로 인해 낙찰 후 상당한 수리 비용이 발생할 수 있음.

* 중복사건 및 공동담보: 경매 절차가 복잡해질 수 있으며, 추가적인 권리 관계 확인 및 법적 절차에 대한 이해가 요구됨.

7. 종합 의견

2

본 물건은 경기도 이천시 부발읍에 위치한 2021년식 신축 다세대주택으로, "미라지움" 단지 내 504동 4층에 해당합니다. 동일 단지 내 유사 면적 4층 매물이 2025년 9월 3억 원 이상에 거래된 점을 감안하면, 감정가 2억 7200만 원은 시세 대비 매력적인 수준으로 보일 수 있습니다.

하지만, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인, 대항력 있는 임차인 존재, 중복사건 및 공동담보 등의 복합적인 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, '인수 보증금 합계 0원' 기재에도 불구하고 '대항력 있음' 표기는 명도 과정에서의 불확실성을 높이며, 추가적인 법적 분쟁이나 예상치 못한 비용 발생 가능성을 시사합니다.

따라서 본 물건에 대한 투자는 신중한 접근과 철저한 사전 조사, 그리고 잠재적 리스크에 대한 충분한 대비를 전제로 이루어져야 합니다.

8. 투자 포인트

2

* 신축(2021년식) 건물로 상품성이 우수하며, 지역 내 주거 선호도 상승 기대.

* 이천시 부발읍은 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 양호하여 지속적인 수요가 예상되는 지역임.

* 최근 동일 면적, 동일 연식의 4층 매물 실거래가 대비 감정가가 낮아 시세 차익 실현 가능성.

* 폐문으로 인한 내부 상태 미확인 리스크는, 저가 취득 시 수리 후 시세 반영을 통한 추가 수익 창출 기회로 작용할 수 있음.

9. 예상 입찰가

2

본 건의 예상 입찰가는 감정가, 최근 실거래가, 그리고 내재된 리스크(대항력 있는 임차인, 내부 상태 미확인 등)를 종합적으로 고려하여 산정하였습니다. 특히, '인수 보증금 합계 0원'으로 기재된 점을 바탕으로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 법적으로 인수하지 않는다는 가정 하에 계산하였습니다.

* 감정가: 272,000,000 원

* 최근 4층 매물 실거래가: 303,620,000 원 (2025.09.17)

내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리 비용과 명도 리스크를 고려할 때, 감정가 대비 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 245,000,000 원 (감정가의 약 90%)

* 적정 예상 입찰가: 258,000,000 원 (감정가의 약 95%)

입찰 참여 전, 반드시 현장 답사를 통해 건물 상태를 최대한 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 임차인 관련 법률적 쟁점 및 명도 가능성에 대한 정확한 진단을 받은 후, 본인의 투자 성향과 리스크 감수 수준을 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.