나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [5] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 503동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (5)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 503동 3층 302호

물건종별: 다세대주택

감정가: 259,000,000원

토지면적: 98.73㎡ (약 29.86평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOO

건물 연식: 2021년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경은 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로가 단지 내 도로와 연결되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 수원지방법원 여주지원에서 진행하는 부동산강제경매 사건입니다.

등기부상 말소기준권리는 2024년 11월 1일 접수된 (주)케이씨이앤씨의 강제경매개시결정입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 다수의 권리 내역이 있으나 강제경매 개시 결정 등기 이전의 권리 관계 및 임차인 현황에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

* 임차인 현황:

임차인: 허미선 (허 )

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-17

확정일자: 2021-12-24

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 경매 낙찰 후에도 보증금 185,000,000원을 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 경매 정보 상 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있으나, "대항력 있음"이라는 주의사항을 종합적으로 고려할 때, 보증금 인수 여부는 반드시 현장 확인 및 권리 분석 전문가와 상담 후 입찰에 참여하시기 바랍니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역으로, 주변에 이천시 종합운동장이 위치하고 있어 여가 활동을 위한 편의시설 이용이 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역의 특성상 기본적인 생활 편의시설(마트, 편의점 등)은 인근에서 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 대규모 상업시설이나 중심 상권과의 거리는 다소 있어, 생활 편의시설 접근성은 차량 이용이 더 편리할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 시설:

이천시 종합운동장이 인근에 있어 체육 및 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

단지 주변으로 주거 시설이 형성되어 있으며, 기본적인 생활 편의시설은 근거리에 위치할 것으로 보입니다.

* 교통:

차량 접근성이 양호하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 특별한 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 이천시 지역 특성상 산업단지가 인접해 있을 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 직접 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 185,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 가장 큰 리스크입니다. 이는 총 매수 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 내부확인 불가: 폐문부재로 내부 이용 상태 및 설비 내역을 확인하지 못했습니다. 실제 내부 상태가 표준적인 이용 상황과 다를 경우 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 물건명세서상 중복사건 및 공동담보 물건으로 언급되어 있어, 권리 관계가 복잡할 수 있습니다.

* 미래 시점의 매매 정보: 제공된 최근 매매 정보의 거래일자가 미래 시점(2025년, 2026년)으로 기재되어 있어, 현재 시점의 정확한 시세 판단에 참고 시 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 부발읍에 위치한 다세대주택으로, 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 259,000,000원입니다.

가장 큰 특징이자 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재이며, 이로 인해 낙찰자가 185,000,000원의 보증금을 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

내부 확인이 불가능하다는 점 또한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대: 대항력 있는 임차인으로 인한 부담을 고려하여 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 투자 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 우수한 입지 잠재력: 이천시의 지속적인 개발 가능성과 함께, 주거 밀집 지역으로서 안정적인 가치 유지가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 259,000,000원

최근 매매 사례 (59.97㎡ 기준, 2021년 준공 건물): 196,470,000원 ~ 303,620,000원

주요 리스크 (인수해야 할 임차인 보증금): 185,000,000원

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 원칙에 따라, 본건의 예상 입찰가는 실질적인 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치 또는 감정가를 초과하지 않도록 고려하여 산정해야 합니다.

만약 임차인 보증금 185,000,000원을 인수해야 한다면, 총 매수 비용은 '입찰가 + 185,000,000원'이 됩니다.

시장 가치 또는 감정가(259,000,000원) 수준에서 총 매수 비용을 맞추기 위해서는, 입찰가는 약 74,000,000원 (259,000,000원 - 185,000,000원) 수준이어야 합니다.

이에 따라, 총 매수 비용을 고려한 보수적인 예상 입찰가 범위는 다음과 같습니다.

예상 입찰가 범위: 70,000,000원 ~ 100,000,000원

주의: 본 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 임차인 보증금 인수 여부의 최종 확인 결과 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 또한, 내부 상태 확인 불가 등의 리스크를 고려하여 최종 입찰가는 신중하게 결정해야 합니다. 총 매수 비용은 '입찰가 + 185,000,000원'이 될 가능성이 높으므로, 이를 반드시 염두에 두어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.