나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [13] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 1층 102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (13)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 410동 1층 102호

건물 종류: 다세대주택

토지 면적: 72.06㎡ (약 21.79평)

건물 면적: 43.77㎡ (약 13.24평)

감정가: 180,000,000원 (1억 8천만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

위치: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 위치합니다.

주위 환경: 본건 주변으로는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재되어 있습니다.

교통: 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지 이용: 토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측으로는 폭 약 4-5미터의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계되어 있습니다.

토지 이용 계획: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2024년 11월 1일 수원지방법원 여주지원에 접수된 주식회사 케이씨이앤씨의 강제경매개시결정(갑6)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 을구 8번 순위의 주택임차권 (오혜정, 임대차보증금 150,000,000원)은 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 대항할 수 있는 권리입니다. 해당 임차인은 2022년 8월 19일 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 보유하고 있으며, 만약 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

말소 대상 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 권리(갑7 이천시 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 오혜정 (보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입일자: 2022-08-19, 확정일자: 2022-08-19, 배당신고일자: 2024-11-19, 대항력: 있음, 인수 대상)

4. 상권분석

본 물건은 주거 지역 내에 자리하고 있으며, 주변에 다세대주택 및 단독주택이 다수 분포하고 있습니다. 인근에 위치한 이천시 종합운동장은 지역 주민들의 여가 및 편의 활동을 지원하는 시설로서 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 교통 환경은 보통 수준으로, 주요 상업 지구와는 다소 거리가 있을 수 있습니다. 토지 이용 계획상 계획관리지역 및 성장관리구역에 포함되어 있어, 향후 지역의 체계적인 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

주택 유형: 본건은 다세대주택으로, 각 세대가 독립적인 주거 공간을 누릴 수 있습니다.

건축 연도: 본건이 속한 410동은 2021년 9월 1일 사용승인을 받은 건물로, 비교적 최근에 건축되어 신축에 준하는 상태를 기대할 수 있습니다.

내부 상태: 현재 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 설비 내역을 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 본 보고서에서는 표준적인 다세대주택의 이용상황 및 설비(급배수, 위생, 급탕, 도시가스에 의한 난방 등)를 상정하였습니다. 실제 경매 참여 시에는 반드시 현장 방문을 통해 내부 상태를 직접 확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 부담: 임차인 오혜정 씨의 보증금 150,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가적인 재정 부담으로 이어질 수 있으므로, 인수 금액을 정확히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

내부 상태 미확인: 폐문부재로 인한 내부 상태 미확인으로 인해, 실제 내부 마감의 노후 정도, 하자 발생 여부, 설비 작동 상태 등에 대한 정확한 파악이 어렵습니다. 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다.

토지 이용 계획상 제한: 본 물건은 계획관리지역 외에도 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 포함되어 있어, 향후 토지 이용이나 건축 관련 행위에 있어 법적 제약이 따를 수 있습니다.

중복사건 및 공동담보: 경매 정보에 중복사건 및 공동담보가 언급되어 있으나, 구체적인 추가 인수 사항에 대한 명확한 정보가 제공되지 않았습니다. 이는 권리 관계의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리에 위치한 다세대주택으로, 2021년에 건축된 비교적 신축 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가되며, 지역 내 편의 시설 접근성도 양호한 편입니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인 오혜정 씨의 보증금 150,000,000원을 매수인이 인수할 가능성이 있다는 점입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 발생할 수 있는 잠재적 리스크도 존재합니다. 따라서 신중한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수될 보증금액과 예상 수리 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

비교적 신축(2021년 사용승인)으로 주거 가치가 높습니다.

이천시 종합운동장 등 지역 편의 시설과 인접해 있습니다.

계획관리지역, 성장관리구역 지정으로 향후 지역 개발 잠재력을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건은 410동 1층 102호, 전용면적 43.77㎡ (약 13.24평)입니다.

제공된 최근 매매 정보 중, 같은 단지(미라지움) 내 2021년 건축된 유사 면적(59.97㎡, 약 18.14평)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 9월 30일: 19,647만원 (약 1억 9,647만원) - 2층

2025년 9월 17일: 30,362만원 (약 3억 362만원) - 4층

*참고: 해당 거래일자가 미래 시점인 2025년으로 기재되어 있어, 실제 시세 반영과는 차이가 있을 수 있습니다.*

또한, 2016년 건축된 같은 단지(미라지움)의 72.965㎡ (약 22.07평) 거래 사례가 2026년 5월 12일에 12,700만원 (약 1억 2,700만원)에 있었습니다. 이 사례는 건축 연도 및 면적 차이가 크므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

본건(43.77㎡)은 제공된 59.97㎡(약 18.14평)보다 면적이 작습니다. 2025년 9월 30일 거래된 2층 사례(19,647만원)를 기준으로 면적 비율(43.77㎡ / 59.97㎡ ≈ 0.73)을 적용하면, 약 1억 4,343만원 (19,647만원 * 0.73) 수준으로 추정해 볼 수 있습니다. 4층 거래 사례는 가격이 높으므로, 2층 사례를 참고하는 것이 더 현실적인 접근으로 판단됩니다.

감정가는 1억 8천만원으로, 현재 시점의 시세 추정치(약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원)와 비교 시 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 또한, 1층이라는 점, 내부 미확인 등 제반 사항을 고려해야 합니다.

예상 입찰가 산정:

본 물건은 대항력 있는 임차인 오혜정 씨의 보증금 150,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 인수 보증금은 실제 총 투입 비용에 포함되어야 합니다.

가정 1: 임차인 보증금 150,000,000원을 매수인이 모두 인수한다고 가정할 경우, 실제 투입 비용은 입찰가 + 150,000,000원이 됩니다. 예를 들어, 1억 5천만원에 낙찰받으면 총 3억원이 소요됩니다. 이는 현재 시세 추정치(약 1억 4천만원 ~ 1억 7천만원)를 훨씬 상회하므로, 이 경우에는 입찰을 신중히 재고해야 합니다.

가정 2: 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 변제받아 매수인의 인수 부담이 없다고 가정할 경우, 입찰가는 순수 부동산 가치 및 잠재적 위험(내부 미확인 등)을 고려하여 결정됩니다.

안정적인 입찰가 제안:

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 가정 하에, 내부 미확인으로 인한 수리 비용 발생 가능성과 1층이라는 점을 감안하여, 1억 5천만원 ~ 1억 6천만원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다. 이는 현재 감정가(1억 8천만원)보다 낮은 금액입니다.

매수인은 반드시 임차인의 보증금 인수 여부 및 배당표를 철저히 확인하여 실제 인수될 금액을 파악해야 하며, 이를 바탕으로 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.