나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [6] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 502동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (6)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 502동 3층 301호

용도: 다세대주택

건축년도: 2021년 (사용승인일 2021.09.01 기준 추정)

1.3. 면적

토지면적: 104.49㎡ (약 31.6평)

토지지분: 104.4925㎡ (약 31.6평)

건물면적: 63.47㎡ (약 19.2평)

건물지분: 63.47㎡ (약 19.2평)

1.4. 매각물건

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 274,000,000원

1.5. 특이사항

중복사건, 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리에 위치하며, "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 건물구조 및 외관

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌 마감이며, 내벽은 벽지 도배와 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

2.4. 토지이용 및 주변도로

토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 폭 약 4-5미터의 포장도로와 단지 내 포장도로가 연계되어 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 계획관리지역, 성장관리계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2024년 11월 01일 접수된 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매개시결정(권리금액 925,000,000원)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김 (전입일자 2022-06-20, 대항력 있음)

보증금 0원, 차임 0원으로 되어 있습니다. 보증금액이 0원이라도 대항력 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인: 박 (전입일자 2022-06-20, 확정일자 2022-03-08, 배당신고일자 2024-12-09, 대항력 있음)

보증금 195,000,000원, 차임 0원으로 되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

공시상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 이는 임차인 박 씨의 보증금이 배당을 통해 모두 변제될 것으로 예상됨을 의미하나, 배당 결과에 따라 인수 여부가 달라질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

3.4. 기타 권리관계

집합건물 등기부 요약상 소유권 경정, 신탁 등기 말소, 강제 경매, 압류(이천시) 등기 내역이 있으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 및 임대 시세

본 물건이 속한 "미라지움" 단지 내 유사 면적(약 18.1평) 다세대주택의 최근 거래 사례를 보면, 2025년 9월 2층 매물이 196,470,000원, 4층 매물이 303,620,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 3층에 위치하며 전용면적은 약 19.2평으로 유사합니다.

4.2. 시세 분석

본 물건은 2021년 준공된 신축 건물로, 층수 및 면적을 고려할 때 2층 매물(1.96억)보다는 4층 매물(3.03억)에 가까운 시세를 형성할 것으로 예상됩니다. 3층이라는 점과 약간 더 넓은 면적을 고려하면, 순수 시세는 2.8억원 ~ 3.0억원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

이천시 종합운동장 인근에 위치하며, 주거지, 임야, 농경지 등이 어우러진 환경입니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

5.3. 토지이용규제

계획관리지역 등 규제를 받고 있으며, 일부 환경 관련 제한 구역(가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등)이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

박 임차인의 보증금 195,000,000원은 법적으로 보호받을 수 있는 권리입니다. 비록 공시상 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 배당 절차에 따라 전액 변제받지 못할 경우 낙찰자가 해당 금액을 인수하거나 명도 과정에서 추가적인 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다. 또한, 김 임차인의 보증금 0원 또한 주의가 필요합니다.

6.2. 건물 내부 미확인

감정평가 당시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태 및 설비 내역을 정확히 확인하지 못했습니다. 낙찰 후 예상치 못한 수리 비용이나 하자가 발견될 위험이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한

일부 환경 관련 제한 구역(가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등)이 포함되어 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 신축(2021년 준공)인 다세대주택으로, 이천시 부발읍의 주거지역에 위치하고 있습니다. 입지 및 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(박 씨)의 존재입니다. 공시된 '인수 보증금 합계 0원'은 낙찰자의 직접적인 금전 부담을 줄여줄 수 있지만, 임차인의 법적 권리를 완전히 소멸시키는 것은 아니므로, 배당 결과에 따른 변수를 반드시 고려해야 합니다. 또한, 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 하자 위험도 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 연식으로 즉시 거주 또는 임대 수익 창출 가능성이 높습니다.

* 지역 개발 잠재력: 이천시 부발읍 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 시세 대비 경쟁력: 감정가가 주변 시세 범위 내에 있어, 권리관계만 명확히 정리된다면 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 274,000,000원입니다.

주변 유사 면적(약 18.1평)의 2021년식 다세대주택이 2025년에 196,470,000원(2층)부터 303,620,000원(4층)까지 거래되었습니다.

본 물건(약 19.2평, 3층)의 경우, 4층 거래 사례(303,620,000원)를 참고하면 시장 가치가 상당히 높을 수 있습니다.

하지만 대항력 있는 임차인(박 씨, 보증금 195,000,000원)의 존재 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 긍정적이나, 배당 상황에 따라 변동될 가능성이 있으므로 최종적인 인수 부담을 염두에 두어야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 현 시세 및 리스크를 반영한 예상 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 입찰가 범위: 220,000,000원 ~ 260,000,000원

이는 보수적인 관점에서 산정된 가격이며, 실제 입찰 시에는 임차인과의 협상, 법원 배당 현황 확인, 현장 조사를 통한 내부 상태 점검 등 추가적인 정보를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.