나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [2] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 504동 3층 301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 259,000,000원

총괄표제부상 건물명: (주택 건설 사업 계획 승인일 기준)

건축물대장상 건물명: 미라지움 (2021년 사용승인)

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549, 504동 3층 301호

용도: 다세대주택

주위환경: 본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 소재하는 지역임.

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 98.73㎡ (약 29.88평)

토지지분: 98.7303㎡ (약 29.88평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.97㎡ (약 18.14평)

건축 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 3층 301호

건축 연도: 2021년 (사용승인일 기준)

건물 내부 상태: 폐문 부재로 확인하지 못하여 표준적인 이용 상황을 상정하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 이천시 종합운동장 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 주거용 건물과 농경지, 임야 등이 혼재되어 있음.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

해당 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

본건 건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 11월 1일에 접수된 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매 개시 결정(권리금액 925,000,000원)임. 그 외 압류 등이 존재하나 말소될 예정이거나 말소된 것으로 보임. 등기부채권 총액은 0원으로 기재되어 있음.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이병규 (개명 또는 등록된 이름으로 추정, 실제 성명 확인 필요)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2023년 8월 24일

* 배당신고일자: 2024년 11월 14일

* 대항력: 있음

* 비고: 임대 관계는 상기 임차인 외 미상이며, 내부 이용상태 및 설비 내역은 확인치 못하였음.

3.3. 권리 분석 요약

본건은 대항력 있는 임차인 이병규(이 규)가 존재하며, 보증금 185,000,000원을 신고하였고 배당요구를 하였음. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있어, 법원 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상되나, 경매가 진행되는 과정에서 낙찰가의 총액이 임차인의 보증금에 미치지 못할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금 상당액을 부담해야 할 위험이 존재함.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매 시세

본건과 같은 단지(미라지움) 내 2021년 준공된 59.97㎡ 면적의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 2025년 9월 2층 매물이 196,470,000원에, 4층 매물이 303,620,000원에 거래되었음. 본건은 3층에 해당하므로, 해당 거래 사례를 참고하여 시세 판단이 필요함.

4.2. 최근 거래 동향

최근 2년간 동일 단지 및 인근 유사 단지에서 다수의 다세대주택 거래가 있었으며, 거래 금액은 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 편차가 나타나고 있음. 본건의 감정가(259,000,000원)는 최근 거래 사례 중간값과 유사한 수준임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "이천시 종합운동장"이 위치해 있어 체육 및 여가 활동 시설 접근이 용이함. 주변은 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됨.

5.2. 기타 생활 정보

본건 소재지는 계획관리지역 내 다수의 환경 및 관리 관련 구역으로 지정되어 있어, 주거 환경 보호를 위한 개발 제한이나 시설 설치 제한 등이 있을 수 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 이병규(이 규)의 존재임. 보증금 185,000,000원에 대한 배당요구를 하였으나, 경매 낙찰가가 해당 보증금에 미달할 경우, 낙찰자가 잔여 보증금 반환 의무를 부담하게 될 가능성을 배제할 수 없음. 입찰 시 임차인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 함.

6.2. 내부 상태 미확인

폐문으로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 내부 상태가 표준적인 이용 상황과 다르거나 수리 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 토지 이용 제한

계획관리지역, 가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등 다수의 지역 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 건물 증축, 개축 등에 제한이 따를 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 신축된 다세대주택으로, 적정 수준의 감정가와 시장 시세를 형성하고 있는 것으로 판단됨. 그러나 대항력 있는 임차인이 거주하고 있으며, 내부 상태 미확인 등은 잠재적 리스크로 작용함. 특히 임차인의 보증금 185,000,000원이 경매 대금으로 충분히 회수될 수 있는지 여부가 입찰 가격 결정의 핵심 요소가 될 것임.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 기본적인 상품성이 양호함.

* 이천시 부발읍 지역의 개발 가능성을 고려할 때 장기적인 시세 상승 여력이 있음.

* 대항력 있는 임차인 문제를 명확히 해결할 경우, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

임차인의 보증금(185,000,000원)을 고려할 때, 경매 낙찰가가 보증금 회수에 충분한 금액이 될 수 있도록 입찰가를 산정해야 함. 감정가 259,000,000원과 유사한 수준으로, 보증금 회수 가능성이 높다고 판단될 경우, 240,000,000원 내외에서 보수적으로 접근하는 것을 권장함. 내부 수리 비용 발생 가능성 및 임차인과의 명도 과정 등을 추가로 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.