나이스옥션 법원경매 여주 2024타경40637 [8] 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 3층 302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동일 · 평가일 2024.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재하는
다세대주택 410동 제3층 제301호외 15개로서 주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지
등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며 대중교통
사정은 보통임.

건물의 구조

기호1: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호2: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호3: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호4: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 201호
기호5: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호6: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호7: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호8: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호9: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 2층 202호
기호10: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 401호
기호11: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호12: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 101호
기호13: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 1층 102호
기호14: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 301호
기호15: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 3층 302호
기호16: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 4층 402호

공히
외벽: 석재붙임, 치장벽돌 마감 등
내벽: 벽지 도배 및 일부 타일마감.
창호: 새시 창호임.

*내부상태는 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 급탕설비, 도시가스에의한 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 다세대주택건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 약4-5 미터 내외의 포장도로가 단지내 포장도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역,
수질보전특별대책지역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

*내부의 이용상태, 설비내역은 폐문부재로 확인치 못하여 표준적인 이용상황을
상정하였으니 경매참여시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2024타경40637 (8)

소재지: 경기도 이천시 부발읍 죽당리 1549 410동 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 189,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: (OOOOOOOO

1.2. 면적 및 지분

토지면적: 72.06㎡ (약 21.79평)

토지지분: 72.0598㎡ (약 21.79평)

건물면적(전용면적): 43.77㎡ (약 13.24평)

건물지분: 43.77㎡ (약 13.24평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 대항력 있는 임차인 있음

특수물건정보: 중복사건, 공동담보, 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 죽당리 소재 "이천시 종합운동장" 남동측 인근에 소재합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 임야, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 상황

제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

본건 남측으로 폭 약 4-5미터 내외의 포장도로가 단지 내 포장도로와 연계되어 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건의 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2024년 11월 1일자 주식회사케이씨이앤씨의 강제경매 개시결정입니다.

본건 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이세인

전입일자: 2022-03-25

대항력: 있음

보증금: 0원

차임: 0원

비고: 이세인 임차인은 대항력을 보유하고 있으나, 보증금과 차임이 0원이므로 낙찰자가 인수하는 금전적 부담은 없습니다. 다만, 대항력 보유 사실로 인해 명도 절차 진행 시 법적 검토가 필요할 수 있습니다.

3.3. 인수 권리

인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 시세 동향

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건이 속한 단지("미라지움") 내 2021년식 건물(403동~506동)의 경우, 59.97㎡ 면적이 2025년 9월에 1.96억 원에서 3.03억 원 사이로 거래되었습니다. 이는 평당 약 327만 원에서 506만 원 수준입니다.

한편, 2016년식 건물(204동)의 72.965㎡ 면적은 2026년 5월에 1.27억 원으로, 평당 약 174만 원 수준에 거래되었습니다.

본건(43.77㎡, 2021년식 추정)의 감정가는 1.89억 원으로, 이는 평당 약 431.8만 원입니다.

따라서 본건 감정가는 2021년식 건물의 하단 시세(1.96억 원 / 59.97㎡)와 유사하거나 약간 높은 수준이며, 2016년식 건물의 시세보다는 훨씬 높게 형성되어 있습니다. 2021년식 건물의 상단 거래가(3.03억 원)와는 상당한 차이가 있어, 본건의 실제 가치는 층수, 향, 내부 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다.

건축 연도: 2021년 준공으로 추정됩니다.

내부 이용 상태: 폐문부재로 직접 확인은 불가하였으며, 표준적인 다세대주택의 이용 상황을 상정하였습니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 급탕, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 토지 이용 현황

토지는 부정형의 평지로서 다세대주택 건물 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 상태 미확인

폐문 부재로 인해 내부 상태, 마감재, 수리 필요 여부 등을 직접 확인할 수 없습니다. 이로 인해 실제 명도 시 예상치 못한 수리 비용이 발생하거나, 임차인과의 명도 과정에서 난항을 겪을 가능성이 있습니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

이세인 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 및 차임이 0원이라 인수 부담은 없습니다. 그러나 대항력자의 존재 자체로 인해 명도 절차에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획상 제약

본건 토지는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등에 해당하여 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 중복사건 및 공동담보

중복사건 및 공동담보로 인한 경매 절차의 복잡성이 있을 수 있으나, 물건 자체의 직접적인 리스크는 크지 않을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본건은 이천시 부발읍에 위치한 비교적 신축(2021년 준공 추정) 다세대주택으로, 감정가 수준이 최근 시세와 합리적으로 비교됩니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 금전적 인수 부담은 없는 점은 긍정적입니다. 다만, 내부 확인 불가라는 명확한 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 확인과 명도 계획 수립이 필수적입니다. 주변 개발 계획 등 추가적인 정보를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 2021년 준공 추정으로 상품성이 양호할 것으로 기대됩니다.

* 제로 보증금 임차인: 명도 시 금전적 인수 부담이 없어 명도 리스크를 줄일 수 있습니다.

* 이천시 부발읍 지역의 잠재적 가치: 지역 개발 및 인프라 개선에 따른 시세 상승 가능성을 고려할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 189,000,000원

최근 시세 동향 및 본건의 특이사항(대항력 있는 임차인, 내부 미확인)을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

현 시세 및 물건 가치를 고려한 적정 입찰가 범위는 감정가의 100% ~ 110% 수준인 189,000,000원 ~ 207,900,000원 내외로 판단됩니다.

실제 입찰 시에는 본인의 자금 계획 및 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.