나이스옥션 법원경매 여주 2024타경6835 [1] 경기도 양평군 단월면 봉상리 245 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진원 · 평가일 2025.01.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "삼가교차로" 북서측 인근에 위치하며 부근은 단독주택, 농경지, 소하천, 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

공히 인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서,

기호(1),(2)는 일단의 단독주택 건부지임.

기호(4)은 현황 묵전, "도로" 및 일부 묘지임.

기호(5)는 현황 "도로" 및 하천임.

인접 도로상태

기호(1),(2) - 남서측으로 기호(4)의 현황 도로부분(노폭 약 4미터 내외 포장도로)을 통해 출입이 가능함.

기호(4) - 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

기호(5) - 본건 일부가 현황 "도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) - 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법임.

기호(2),(4) - 생산관리지역(생산관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법임.

기호(5) - 생산관리지역(생산관리지역), 소하천(잠박골천)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역350m(젖소,닭,오리,메추리,돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 소하천구역(잠박골천)<소하천정비법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역(2권역)<환경정책기본법임.

제시목록 외의 물건

후첨 "사진용지"와 같이 기호(4) 토지 지상에 분묘 1기가 소재하고 있는 것으로 조사되었으므로 경매업무시 참고바랍니다.

공부와의 차이

기호(4)토지의 지목은 "전"이나 현황 묵전, "도로" 및 묘지임.

기호(5)토지의 지목은 "답"이나 현황 "도로"및 하천임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 본건 토지 경계선 및 이용상황 등은 현장조사 및 지적도, 위성사진 등에 개략적으로 판단한 것이므로 정확한 판단을 위해서는 추후 별도의 지적측량이 필요하므로 경매업무시 참고바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) 통나무구조 목구조지붕 1층건으로서
(사용승인일: 2022.08.17)

외벽: 황토몰탈 마감 등.
내벽: 한지도배 및 일부 타임 붙임 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "사진용지"와 같이 기호(3) 건물 후면에 제시외건물(3-1)(판넬조, 보일러실)이 소재하고 있는 바 경매업무시 참고바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록4. 공부상 '전'이나, 현황은 '묵전' 및 일부 '도로'임
목록4. 지상에 연고 미상의 분묘 1기 소재.
목록4. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음)
목록5. 공부상 '답'이나, 현황은 '도로' 및 '하천'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

소재지: 경기도 양평군 단월면 봉상리 245

사건번호: 여주지원 2024타경6835 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

용도: 단독주택

감정가: 420,914,800원

토지면적: 1503.00㎡ (약 454.66평)

건물면적: 68.74㎡ (약 20.79평)

건물 사용승인일: 2022.08.17

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 제시외면적: 1.60㎡ (판넬조, 보일러실) 포함 매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 단월면 봉상리 소재 "삼가교차로" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 소하천, 임야 등이 혼재된 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided]

* 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: Provided]

* 인접 도로상태

기호(1),(2) 토지는 남서측으로 기호(4)의 현황 도로(노폭 약 4미터 내외 포장도로)를 통해 출입이 가능합니다. 기호(4) 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있으며, 기호(5) 토지의 일부는 현황 "도로"로 이용되고 있습니다. [cite: Provided]

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(350m 이내), 배출시설설치제한지역, 수도권정비계획법상 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 수질보전특별대책지역(2권역) 등으로 지정되어 있습니다. 기호(5) 토지는 소하천구역(잠박골천)에 해당합니다. [cite: Provided]

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 5월 23일 접수된 엠씨아이대부주식회사의 근저당권(을3)입니다. [cite: Provided]

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 지상권, 가압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 분묘기지권: 목록 4번 토지 지상에 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있으며, 이에 대한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하므로 인수될 가능성이 있습니다. [cite: Provided]

* 임차인 현황

임대차 관계는 미상입니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 이에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역 특성

본건이 위치한 양평군 단월면 봉상리 지역은 주로 농경지와 임야, 단독주택이 혼재된 전원 및 농촌 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의시설 위주로 형성되어 있습니다. [cite: Provided]

주변 지역에서는 2021년 준공된 93.98㎡(28.43평) 건물의 주택이 2억 8천만원에, 2018년 준공된 97㎡(30평) 건물의 주택이 5억 2천만원에 매물로 나와 있는 등 다양한 가격대의 전원주택 거래 사례가 확인됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

인근에 소규모 상점 및 편의시설이 소재하며, 생활 편의를 위한 주요 시설 이용 시에는 인근 용문면 등지로 이동이 필요할 것으로 보입니다.

* 혐오시설

현장 조사 및 주변 지역 정보 탐색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오 시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설 등은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필요

목록 4번 토지는 공부상 '전'이나 현황 '묵전' 및 일부 '도로'로 이용 중이며, 목록 5번 토지는 공부상 '답'이나 현황 '도로' 및 '하천'으로 이용되고 있습니다. 이에 따라 매각 결정 기일까지 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 미제출 시 매수 신청 보증금은 반환되지 않습니다. [cite: Provided]

* 분묘 존재

목록 4번 토지 지상에 연고 미상의 분묘 1기가 소재하고 있어, 분묘기지권 성립 시 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다. [cite: Provided]

* 공부와의 차이

기호(4) 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 '묵전', '도로' 및 '묘지'로 이용 중이며, 기호(5) 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '도로' 및 '하천'으로 이용 중입니다. 정확한 토지 경계 및 이용 상황 파악을 위해서는 별도의 지적 측량이 요구됩니다. [cite: Provided]

* 제시외 건물 포함

건물 후면에 판넬조 보일러실(1.60㎡)이 제시외 건물로 소재하며, 본건 일괄매각에 포함됩니다. [cite: Provided]

* 토지 경계 및 이용 상황

본건 토지의 경계 및 이용 상황은 현장 조사와 지적도, 위성사진 등을 통해 개략적으로 판단되었으므로, 정확한 판단을 위해서는 추후 별도의 지적 측량이 필요합니다. [cite: Provided]

* 임대관계 미상

건물 전체의 임대 관계는 파악되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수 부담이 발생할 수 있으며, 보증금 및 차임이 미상이라도 이에 대한 주의가 필요합니다. [cite: Provided]

1.6. 종합 의견

본건은 2022년 8월 사용승인된 비교적 신축인 단독주택으로 넓은 토지 면적을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 문제, 연고 미상 분묘의 존재, 공부와 현황의 지목 차이, 복잡한 토지 이용 현황, 각종 개발 제한 구역 지정 등 다수의 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 자연 친화적인 양평 지역의 쾌적한 환경에 위치하여 주말 주택이나 전원생활을 위한 거주지로 활용 가치가 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 추가적인 건축이나 부대시설 설치 등 활용 가능성이 있습니다.

* 신축 건물로 즉시 거주하거나 소규모 리모델링 후 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 420,914,800원.

주변 시세 조사를 통해 양평군 단월면 봉상리 지역의 유사한 단독주택 매물들은 토지 면적 및 건물 상태에 따라 2억 8천만원부터 5억 5천만원까지 다양하게 형성되어 있습니다.

본건은 농지취득자격증명 발급 문제, 연고 미상 분묘, 공부와 현황의 지목 차이, 각종 개발 제한 등 여러 잠재적 리스크를 고려해야 하므로, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 잠재적 리스크 해소 및 추가적인 조사 비용 등을 감안하여 대략 2억 9천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 현 시세와 해당 물건의 구체적인 현황 및 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.