나이스옥션 법원경매 여주 2024타경5481 [1] 경기도 양평군 강하면 항금리 215 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이앤 · 평가일 2024.09.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강하면 항금리 소재 "항금리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하나 운행빈도 등을 고려할 때, 대중교통 및 제반 교통상황은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

-기호(1,2): 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 부정형 토지로서 일반건축물 대장상 사무소 건부지로 이용중임.
-기호(4): 북서측 하향 완경사지를 평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 일반건축물 대장상 사무소 건부지로 이용중임.
-기호(6-10): 북서측 하향하는 부정형토지로서 공히 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1,2,4)는 노폭 약 4 미터 내외의 도로인 본건 기호(7-10)에 접하고 있으며, 이는 본건 우측 노폭 약 8미터 내외의 2차선 도로에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

-기호(2, 4, 6-10): 보전관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(3, 5)는 공히 일반목구조(한옥) 목구조지붕(한옥) 1층 건으로서
외벽: 회반죽 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽: 황토 몰탈위 도배 등 마감
창호: 목조 유리 및 한지창 2중 창호 등임.

이용상태

본건은 공부상 제2종근린생활시설(사무소)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

본건에는 제시외 ㄱ, ㄴ이 소재함.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

-기호(3)은 일반건축물 대장상 2021.9.16. [용도변경]1층 단독주택 145.7㎡ → 1층 사무소 145.7㎡으로, 기호(5)는 일반건축물 대장상 2021.9.16. [용도변경]1층 단독주택 99.75㎡, 2층 단독주택 35.10㎡ → 1층 사무소 99.75㎡, 2층 사무소 35.10㎡으로 용도변경된 바,
업무진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각, 제시외 물건 포함
-목록3,5 일반건축물 대장상 용도변경 내용 있음을 유의(감정평가서 참조)
-송재열(고도인테리어)로부터 공사대금 265,400,000원의 유치권신고서(2024.12.26.자)가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
-목록6~10 지분매각임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

본건은 경기도 양평군 강하면 항금리 215번지에 소재하며, "항금리 마을회관" 북동측 인근에 위치합니다.

1.2. 토지 정보

토지 면적은 총 2240.00㎡ (약 677.6 평)이며, 이 중 매각 대상 토지 지분은 1768.208㎡ (약 534.9 평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적은 총 280.55㎡ (약 84.9 평)이며, 이 중 매각 대상 건물 지분은 280.54999999999995㎡ (약 84.9 평)입니다. 건물 제시외 면적은 8.10㎡입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 1,406,778,700원입니다.

매각 대상은 토지 지분 및 건물 전체이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 우OOO입니다.

1.5. 특이사항 및 주의사항

주요 특이사항으로는 유치권, 지분매각, 유동화 물건입니다.

주의사항으로는 일괄매각 및 제시외 물건 포함, 목록 3, 5번 건물의 일반건축물대장상 용도변경 내용 확인(감정평가서 참조), 송재열(고도인테리어)로부터 공사대금 265,400,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나 성립 여부 불분명, 목록 6~10번은 지분 매각임이 명시되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본 물건은 주위가 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장의 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 노폭 약 4미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 이는 약 8미터 내외의 2차선 도로와 연결됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 1,476,256,624원입니다.

말소기준권리는 2021년 9월 30일자 우리은행 근저당권입니다.

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류)는 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 유치권: 송재열(고도인테리어)로부터 공사대금 265,400,000원에 대한 유치권 신고서가 제출되었으나, 법적 성립 여부는 불분명하여 인수 여부가 불확실합니다.

* 지분매각: 목록 6~10번 토지는 지분으로 매각되므로, 해당 지분 외 다른 토지 소유자들과의 관계를 고려해야 합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보 상으로는 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2023년 7월 7일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 용도 및 주변 상업시설

본건 건물은 제2종근린생활시설(사무소) 용도로 이용 중입니다.

주변 지역은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 상업 밀집 지역이라기보다는 전원적인 환경에 가깝습니다.

4.2. 토지 이용 계획

본건 토지는 보전관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 용도 제한 및 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 개발 및 건축 행위에 제약을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 환경

본건은 "항금리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

5.2. 교통 편의성

차량 접근은 용이하나, 인근 버스정류장 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 문제

송재열(고도인테리어)로부터 공사대금 265,400,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 해당 유치권의 법적 성립 여부가 불분명하여 인수 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 지분 매각

목록 6~10번 토지는 지분 매각 대상이므로, 해당 토지의 사용 및 관리에 있어 다른 지분권자와의 복잡한 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 규제

본건 토지가 속한 보전관리지역은 각종 개발 행위에 제한이 따르며, 특히 가축사육제한, 배출시설 설치제한, 자연보전권역, 공장설립 승인, 수질보전특별대책지역, 폐기물매립시설 설치제한 등의 규제를 받고 있습니다. 이러한 규제들은 건물의 신축, 증축, 용도 변경 및 사업 활동에 상당한 제약을 가할 수 있습니다.

6.4. 건물 용도 변경

목록 3번과 5번 건물은 일반건축물대장상 용도 변경 이력이 있으므로, 실제 현황과 공부상 내용 간의 차이 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.5. 혐오시설 관련

주변 지역의 토지 이용 계획상 (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있어, 관련 환경 규제가 적용될 수 있습니다. 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 명시되어 있지는 않으나, 이러한 환경 관련 제한은 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 강하면 항금리 소재 근린시설로, 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상입니다. 주변은 농경지, 임야, 단독주택 등이 혼재된 전원적인 환경이며, 대중교통 접근성이 다소 불편한 입지입니다.

권리 관계에서는 공사대금 관련 불분명한 유치권 신고와 일부 지분 매각이 주요 쟁점이며, 특히 유치권 성립 여부에 대한 명확한 판단이 필요합니다. 또한, 다수의 엄격한 토지 이용 규제는 향후 활용에 제약을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

이러한 제반 사항을 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 신중한 접근과 면밀한 현장 조사, 권리 관계 명확화 작업이 선행되어야 하는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 유치권 및 토지 이용 규제 등 명확히 파악해야 할 사항이 존재하나, 이를 해소하고 적절한 가격에 낙찰받을 경우 향후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 계획이나 주변 환경 개선 가능성을 지속적으로 주시할 필요가 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 물건은 인수될 보증금이 없는 임차인 현황을 보입니다.

* 다만, 불확실한 유치권(265,400,000원) 존재 가능성과 복합적인 토지 이용 규제를 감안하여, 감정가 대비 70~80% 수준에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 고려할 수 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통해 건물의 상태, 유치권의 실체, 주변 시세 등을 면밀히 파악하고, 법률 전문가와 상담하여 권리 관계를 최종 확인하는 과정이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.