나이스옥션 법원경매 여주 2025타경162 [1] 경기도 양평군 강상면 신화리 332-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호 · 평가일 2025.02.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 강상면 신화리 소재 "신화1리새마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주택 및 농경 혼용지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량을 통한 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1) : 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로 "전"으로 이용중임. 기호(2) : 인근도로 및 인접토지와 등고평탄한 "사다리형"의 토지로 "단독주택 건부지"로 이용임.

인접 도로상태

공히 남측으로 노폭 약3미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(일부제한구역220m(모든축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법> 기호(2) : 계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-10-14), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호)<수도법>, 하수처리구역(강하하수처리구역(강하공공하수처리구역))<하수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

후면 '지적개황도', '건물개황도', '사진용지' 참고

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3-①) : 목조 양기와지붕 단층건(사용승인일 : 1977년)으로서 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감, 창 호 : 목재 창호임. 기호(3-②) : 브럭조 스레이트지붕 단층건(사용승인일 : 1977년)으로서 내외벽 : 몰탈 노출 등 마감, 창 호 : 목재 창호임.

이용상태

기호(3-①) : "주택"으로 이용중임. 기호(3-②) : "창고 등"으로 이용중임. (후면 '건물개황도' 등 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도, 건물개황도, 사진용지' 등 참조

공부와의 차이

기호(3-②)의 공부상 용도는 일부 "축사"이나 현황 "창고"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 물건(감정서상 ㄱ.~ㅊ.) 포함.
-목록1 농지취득자격증명 제출 필요(매각허가결정시까지 미제출시 매수보증금 반환하지 않음)
-목록3 공부상 용도는 일부 ‘축사’ 나 현황 ‘창고’로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경162 (1)

소재지: 경기도 양평군 강상면 신화리 332-2

용도: 단독주택

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 김

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 403,256,450원

토지면적: 915.00㎡ (약 276.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 83.16㎡ (약 25.17평) - 주택

건물 제시외면적: 238.50㎡ (약 72.17평) - 창고 등

건물지분: 83.16㎡

1.3. 기타 기본 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 양평군 강상면 신화리 소재 "신화1리새마을회관" 서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택, 임야 등이 혼재되어 있는 주택 및 농경 혼용지대로 주변 환경은 보통 수준입니다. [cite: 본문]

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 보통입니다. [cite: 본문]

2.3. 인접 도로상태

남측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접하고 있습니다. [cite: 본문]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 02월 20일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을3)입니다.

* 갑1: 소유권이전 (1975-01-30) - 이천훈

* 갑6: 소유권이전 (2022-08-17, 협의분할에 의한 상속) - 이순구

* 을3: 근저당권 (2023-02-20, 180,000,000원) - 농업협동조합자산관리회사 (말소기준권리)

* 을4: 근저당권 (2024-04-11, 130,000,000원) - 김두천

* 갑9: 임의경매 (2025-01-13, 107,287,671원) - 김두천 (수원지방법원 여주지원 2025타경162)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 310,000,000원입니다. (을3: 180,000,000원 + 을4: 130,000,000원)

임의경매 채권액은 107,287,671원입니다.

3.3. 인수되는 권리 (매각으로 소멸되지 않는 권리)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서 상 지상권개요 부분만 언급되어 있으나, 별도 등기되거나 명시된 지상권은 없음) [cite: 본문]

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 명시된 임차인은 없으며, 보증금 또는 차임이 미상인 임차인은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 매매/임대 시세

제공된 주변 연립/다세대주택 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 에덴빌라 (2016년식, 73.88㎡): 2024년 12월 16,800만원 (1억 6천 8백만원)에 직거래 [cite: 본문]

* 우주맨션 (2010년식, 59.43㎡): 2026년 5월 8,000만원 (8천만원)에 중개거래 [cite: 본문]

이 정보는 본건과 주거 형태(연립/다세대 vs 단독주택)가 다르므로 직접적인 비교는 어렵습니다. [cite: 본문]

다만, 주변 단독주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2021년식 목조주택 (토지 269평, 건물 46평) 매물: 4억 9천만원

* 2015년식 철근콘크리트 주택 (토지 165평, 건물 51평) 전세: 3억 9천만원

* 2022년식 철근콘크리트 주택 (토지 93평, 건물 122평) 매매: 11억 5천만원

4.2. 건물 특성

본 건은 1977년 사용승인된 단독주택입니다.

* 주택: 목조 양기와지붕 단층 건물, 약 83.16㎡ (약 25.17평) 규모로 이용 중입니다.

* 창고 등: 브럭조 스레이트지붕 단층 건물, 약 238.50㎡ (약 72.17평) 규모로 이용 중이며, 공부상 용도는 일부 '축사'이나 현황은 '창고'로 사용되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설 및 혐오시설

* 편의시설: 본건 인근으로 농경지와 주택 등이 혼재되어 있으며, "신화1리새마을회관"이 가까이 있습니다. 차량으로 이동 시 하나로마트 및 편의시설 접근이 가능할 것으로 예상됩니다. [cite: 본문]

* 혐오시설: 현 단계에서 지도 검색을 통해 직접적으로 인근에 혐오시설이 확인되지는 않았습니다. 다만, 주변 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등이 포함되어 있어 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다. [cite: 본문]

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 제출 필요

본 건은 토지 목록1에 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않으니 유의해야 합니다. [cite: 본문]

6.2. 공부상 용도와 현황 불일치

건물 중 일부(기호3-②)가 공부상 '축사'이나 현황 '창고'로 이용 중이므로, 관련 법규 및 행정 처리 시 확인이 필요합니다. [cite: 본문]

6.3. 제시외 물건 포함

감정서상 'ㄱ~ㅊ'까지의 제시외 물건이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. [cite: 본문]

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 하수처리구역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 해당합니다. 이는 향후 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다. [cite: 본문]

7. 종합 의견

본 건은 경기도 양평군 강상면 신화리에 위치한 단독주택으로, 상당한 면적의 토지(약 277평)와 주택(약 25평) 및 넓은 규모의 제시외 건물(창고 등, 약 72평)을 일괄 매각하는 물건입니다. 주변 시세는 단독주택의 경우 평당 수백만원에서 천만원 이상까지 다양하며, 특히 신축급의 고급 단독주택은 가격대가 높게 형성되어 있습니다.

농지취득자격증명 필요, 공부상 용도와 현황의 불일치, 제시외 물건 포함 등 명확한 주의사항이 존재하므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리 분석이 요구됩니다. 토지이용계획 상 여러 제한이 있어 투자 목적에 따른 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 277평의 토지는 향후 활용 가치가 높습니다.

* 실거주 또는 임대 사업 가능성: 주택과 넓은 창고 시설은 다양한 용도로 활용 가능합니다.

* 양평의 자연환경: 양평 지역은 수도권에서의 접근성이 좋으면서도 쾌적한 자연환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 주변 시세를 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 403,256,450원을 기준으로 판단할 수 있습니다.

주변 단독주택 사례들을 살펴보면, 토지 면적과 건물 연면적, 신축 여부 등에 따라 가격 편차가 큽니다.

특히, 본 건은 넓은 토지(약 277평)에 비해 건물 면적이 상대적으로 작고, 제시외 건물(창고 등)의 활용도 및 가치 판단이 중요합니다. 또한, 농지취득자격증명 필요, 공부상 용도와 현황 불일치 등의 리스크 요인이 존재합니다.

이러한 점들을 감안하여, 현 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준인 3억 4천만원 ~ 3억 8천만원 범위로 예상됩니다.

다만, 이는 일반적인 시장 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사, 권리 분석, 법률 검토를 바탕으로 최종 입찰가를 산정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.