나이스옥션 법원경매 고양 2024타경76378 [1] 경기도 파주시 야당동 243-16 들모시마을정우 107동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세움 · 평가일 2024.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 지하철 경의중앙선"야당역" 북동측 인근에 위치하며
주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 4층 공동주택 내 제1층 제101호로,

외부 : 몰탈 위 페인팅 마감, 일부 치장벽돌조 마감 등,

내부 : 벽지도배 마감 및 일부 타일 붙임 마감 등,

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(후첨 "건물개황도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

전기배전설비, 소화전설비, 난방설비, 승강기설비, 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져
있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 토지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 약 5m 내외의 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

공부와의 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 기타참고사항 없음.

물건 비고

2026.06.29.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2024타경76378 (1)

소재지: 경기도 파주시 야당동 243-16 들모시마을정우 107동 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 249,000,000원

토지면적: 84.50㎡ (약 25.57평)

건물면적: 52.21㎡ (약 15.80평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치: 경기도 파주시 야당동 소재 지하철 경의중앙선 "야당역" 북동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 형성되어 있습니다.

교통: 차량 진입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

건물 정보: 본건이 속한 "들모시마을정우"는 2019년 4월에 준공되었으며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 1층에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 7월 26일자 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매 개시결정 등기(갑6)가 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (HUG) (윤 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 확약서가 제출되었으므로, 낙찰자가 인수할 임차보증금은 0원입니다.)

등기부 요약:

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁 말소 등기 기록이 확인되며, 경매 개시 결정으로 인해 소유권 변동이 예상됩니다.

* 을구: 주택임차권 (윤 , 240,000,000원)이 등기되었으나, 말소 예정 권리에 해당합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

야당역 인근으로 개발이 지속되면서 상권이 점진적으로 활성화될 가능성이 있으나, 현재는 지역 기반의 상권 특성을 보입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 "다세대주택"인 "태종에비뉴"(2019년 준공, 전용면적 65.1㎡)가 2026년 7월 28,500만원에 거래되었습니다. 해당 물건은 3층에 위치했습니다.

본건의 전용면적(52.21㎡)으로 환산 시, 3.3㎡당 약 438만원 수준이며, 이를 본건 건물 면적(52.21㎡)에 적용하면 약 22,870만원으로 추정됩니다.

다만, 본건은 1층이라는 점에서, 3층에 거래된 "태종에비뉴"와는 층별 선호도에 따른 가격 차이가 있을 수 있습니다.

인근 "연립주택" 매물(요산아트빌, 자연에가)은 15,000만원에서 18,000만원 수준으로, 본건(다세대주택)과는 가격 형성 구조가 다를 수 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설: 야당역 상권 및 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교육시설: 야당동 소재 초등학교, 중학교 등이 있으며, 본 물건은 상대보호구역으로 지정되어 교육 환경 보호에 관한 법률의 적용을 받습니다.

교통편: 지하철 및 버스 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 주변 시설 검색 결과, 특별히 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수 조건 및 임차인 확약서: 임차인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 점은 낙찰자에게 유리하지만, 해당 확약서의 법적 효력 및 성립 요건에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. (주의: 금액이 미상인 경우와 달리, 본건은 보증금 금액이 명확하나, 절차상 중대한 부분이므로 면밀한 확인이 필요합니다.)

임대 관계: (주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 보증금 관련 사항을 처리하였으나) 소유권 이전 후 발생할 수 있는 세부적인 임대 관련 사항은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

관리비 및 공과금: 명확한 정보는 없으나, 낙찰 후 미납된 관리비나 공과금이 존재할 수 있으므로 입찰 전 확인이 요망됩니다.

토지이용계획: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 야당동에 위치한 다세대주택으로, 야당역 역세권에 해당하여 입지 조건이 양호한 편입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 채권자이며 임차인 보증금 관련 주체로 참여하고 있어, 임차인의 대항력 문제가 정리된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰자의 임차보증금 인수 부담이 0원임을 의미하는 중요한 요인입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서의 입찰을 고려할 수 있습니다.

다만, 임차인의 확약서 내용 검토, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 주변 환경 재확인, 미납 관리비 등 추가 확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 0원으로, 명확한 권리 인수 부담이 없습니다.

야당역 역세권 지역으로, 향후 시세 상승 잠재력을 보유하고 있습니다.

비교적 최근 준공(2019년)된 건물로, 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

건물 연면적 대비 토지 지분이 적절하여 권리 관계가 명확합니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 249,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 분석 결과: 약 228,700,000원 (전용면적 기준 환산)

본 물건은 1층이라는 점을 감안하여, 유사 물건의 실거래가보다 약간 낮은 수준으로 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

HUG 관련 절차, 임차인 확약서의 법적 효력, 현장 상태 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

인수 부담이 없는 점을 감안하되, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 200,000,000원 ~ 225,000,000원 (본 물건의 최종 낙찰가는 입찰자의 판단에 따라 결정됩니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.