나이스옥션 법원경매 고양 2024타경81516 [1] 경기도 파주시 상지석동 557-18 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한길 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석2교차로" 남서측 근거리에 위치하고 있는 공동
주택(다세대주택)내 (외부표기상 제104동) 제1층 제101호로서, 주위는 동류형의 다세대주택
등 공동주택 밀집지대와 소규모의 점포지대, 공장 및 창고지대 등이 혼재하여 있는 지역임.

교통상황

본건까지 제차량의 진.출입은 용이하고, 인근으로는 운정로 등 주요도로가 지나고 있어서,
제반 교통사정은 대체적으로 보통시되는 지역임.

건물의 구조

본건 구분건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상4층 건물내의
1층 101호로서,
외벽 : 인조석재, 치장(고벽돌)타일붙임, 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시창호 등으로 마감하였음.

이용상태

공동주택인 단지형 다세대주택내 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 소화전설비 및 주차장설비, 승강기설비, 그
리고 CCTV설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형태에 가까운 자체지반 평탄한 토지로서, 기준시점 현재 공동주택인 다세대주택 건
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 5-6미터 내외정도의 포장진입도로에 한면이 접하여 있으며, 공동주택내
포장도로 개설되어 있고, 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 :
* 본건 공동주택(다세대주택)에 대한 내부구조는 폐문부재로 인하여 부득이 집합건축물
대장상의 등재사항 및 현황도면 그리고 동일면적(평형)의 표준적인 이용상황 등을 종
합적으로 참작하여 후첨과 같이 도시하였음.
* 본건 공동주택은 통칭상 단지명이 "아띠랑스"로 조사되었으며, 본건이 소재한 다세대
주택은 단지형의 공동주텍으로서, 외관적 관찰상 "제104동"으로 표기되어 있음.

물건 비고

1. 2025.07.09.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출됨.
2. 공동출입구 상단에 '104' 표시 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 고양지원 2024타경81516 (1)

소재지: 경기도 파주시 상지석동 557-18, 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 260,000,000 원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적

토지면적: 71.57㎡ (약 21.65평)

토지 지분: 71.567㎡ (약 21.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 64.46㎡ (약 19.49평)

건물 지분: 64.46㎡ (약 19.49평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축연도 (추정): 2016년 (건축물대장상 사용승인일 기준)

지하: 1층, 지상: 4층 건물 내 1층 101호

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 총 면적: 835.86㎡

대지권 비율: 36.13%

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경기도 파주시 상지석동 소재 "상지석2교차로" 남서측 근거리에 위치하며, 동류형의 다세대주택 등 공동주택 밀집지대와 소규모 점포, 공장 및 창고 지대가 혼재된 지역에 자리하고 있습니다. 외부 표기상으로는 '104동'으로 확인됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 운정로 등 주요 도로가 있어 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 접근성 및 도로상태

남측으로 노폭 약 5-6미터 내외의 포장 진입도로에 한 면이 접하고 있으며, 공동주택 내 포장도로와 외곽 공도가 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2021.06.07. 접수된 KB스타제일차유동화전문(가압류, 금57,062,578원)입니다.

본 경매 개시 결정(2024.09.30. 접수, 주택도시보증공사, 금255,815,205원)으로 인해 권리관계가 정리될 예정입니다.

소유권 보존 및 이전 등기, 주택임차권(김건, 금235,000,000원), 압류 등 다수의 권리들이 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 235,000,000 원

차임: 0 원

전입일자: 2020-12-15

확정일자: 2020-11-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수조건 변경, 2025.07.09.자 확약서 제출로 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의.

* 임차인: 이지선

보증금: 0 원

차임: 0 원

전입일자: 2024-05-22

확정일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임 정보는 없으나, 등기부상 말소 예정 권리임.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0 원 (모든 임차인의 대항력 없음 및 말소 예정 권리)

3.4. 특이사항

2025.07. 09.자 주택도시보증공사로부터 임대차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이는 낙찰자에게 인수되는 임차보증금 부담이 없음을 의미합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본 건의 전용면적은 64.46㎡ (약 19.49평)이며, 주변 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 해가온 101동 (61.45㎡, 2019년식): 2026년 7월 15일, 274,000,000원 (약 446,240원/㎡)

* 갤러리하우스 (41.2㎡, 2014년식): 2026년 7월 9일, 52,000,000원 (약 1,262,136원/㎡) - 면적 대비 가격 편차가 커 참고 시 유의 필요

* 바흐더힐 101동 (67.31㎡, 2023년식): 2026년 7월 1일, 277,000,000원 (약 411,543원/㎡)

상기 시세 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 거래 사례를 고려할 때 본 건의 현 시세는 약 276,000,000원에서 277,000,000원 수준으로 판단됩니다. 본 건의 감정가는 260,000,000원으로, 시세 대비 소폭 낮은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 교하초등학교, 교하중학교, 교하고등학교 등 다수의 교육기관이 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 소규모 점포들이 위치하며, 운정로 등 주요 도로변 상업시설 이용이 가능합니다.

* 녹지: 율곡공원 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 생활이 가능합니다.

5.2. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주위에는 공동주택 단지 외에도 소규모 점포, 공장 및 창고 등이 혼재된 지역입니다. 지도 검색 결과, 직접적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접해 있지 않으나, 일부 공장 및 창고 시설이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성에 일부 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

주택도시보증공사(HUG) 인수 조건 변경 및 임차인(김 )의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금은 없습니다. 이는 매우 긍정적인 요소입니다. 다만, 확약서 내용 및 HUG의 처리 절차에 대한 상세 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축물 정보 불확실성

감정평가서상 폐문부재로 인해 내부 구조가 집합건축물대장 및 현황도면, 표준 이용 상황을 종합하여 추정되었으므로, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필수적입니다.

6.3. 지역 환경

다세대주택 밀집 지역과 소규모 점포, 공장 및 창고 지대가 혼재되어 있어, 소음이나 환경적 요인이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 건은 파주시 상지석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 260,000,000원이지만 주변 최근 시세는 276,000,000원 이상으로 형성되어 있어 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다. 특히, 주택도시보증공사(HUG) 관련 임차인과의 문제(대항력 포기 확약서 제출)가 법적으로 명확히 정리되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이 없다는 점은 매우 큰 장점입니다. 다만, 건물 내부의 정확한 상태 파악을 위한 현장 방문과 주변 환경(공장, 창고 혼재)에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가: 감정가 260,000,000원 대비 주변 시세 276,000,000원 이상으로, 충분한 시세 차익 기대 가능.

* 임차 리스크 최소화: HUG 관련 임차인의 대항력 포기 확약서 제출로 보증금 인수 부담 제로.

* 실수요자 및 투자자 모두에게 매력적인 조건: 즉시 명도 및 입주가 가능한 조건으로 실수요자에게 유리하며, 시세 상승 여력으로 투자자에게도 적합.

* 입지 개선 가능성: 향후 지역 개발 및 교통망 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적 64.46㎡ (약 19.49평) 기준, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다.

주변 시세 평균값 (약 276,000,000원)을 기준으로, 본 건의 감정가(260,000,000원)가 시세보다 낮고 임차 관련 리스크가 해소된 점을 감안하여, 현재 시세의 약 96% 수준으로 보수적으로 산정하였습니다.

예상 입찰가: 265,000,000 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.