나이스옥션 법원경매 대구 2024타경113608 [1] 대구광역시 동구 신암동 67 2차신암보성아파트 105동 5층507호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 동구 신암동 소재 "대구관광고등학교" 동측 인근에 위치하는 "2차신
암보성아파트" 제105동 제5층 제507호 단위세대로서, 부근 일대는 아파트단지, 단독 및 다세
대주택, 학교 등으로 형성되어 있어, 제반 주위환경 보통시 됨.

교통상황

대상물건 단지까지 차량 접근 용이하며, 제반교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

일련번호 가)철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층건 중 제105동 제5층 제507호 단위
세대로서,
- 외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
- 내 벽: 벽지 및 타일 마감 등,
- 바 닥: 장판지깔기 및 타일 마감 등,
- 창 호: 샷시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중 임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어 있으며, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 건[아파트]부지로 이
용중 임.

인접 도로상태등

대상물건 단지 북동측으로 폭 약 8-10M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1): 제3종일반주거지역, 고등학교(경일여상고등학교)(저촉), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법
률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5
구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구
역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률> 임.

일련번호 2): 제3종일반주거지역, 고등학교(경일여상고등학교)(저촉), 가축사육제한구역<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2022-12-30)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구
역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관
한 법률>, 하천구역에 대하여는 건설과 문의바람 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2024타경113608 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 동구 신암동 67 2차신암보성아파트 105동 5층 507호

용도: 아파트

건축년도: 1988년 11월 10일 (사용승인일)

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상5층 건물 중 제105동 제5층 제507호

감정가: 207,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 면적 정보

전용면적: 67.19㎡ (약 20.32평)

공급면적: 79.84㎡ (약 24.15평) (일반적으로 79m² 타입으로 표기됨)

토지면적 (대지권): 57.90㎡ (약 17.51평)

1.4. 아파트 단지 정보

아파트명: 2차신암보성아파트 (신암보성2차아파트)

총 동수: 10개동

총 세대수: 495세대 (자료에 따라 505세대 언급도 있음)

최고층: 5층

주차 대수: 총 234대 (건축물대장 기준, 출처에 따라 416대, 497대 등 상이한 정보 존재)

관리사무소 연락처: 053-955-6208

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

대상 물건은 대구광역시 동구 신암동에 소재하며, "대구관광고등학교" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 학교 등이 혼재된 주거지역으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 용이하며, 주변 도로망을 통해 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용 시에는 지하철 1호선 아양교역이 도보 약 7-14분 거리에 위치하고 있어 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등은 말소 예정이거나 말소되었습니다. 말소기준권리는 2022년 2월 11일 접수된 에스비아이저축은행 근저당권(266,400,000원)으로 판단됩니다. 따라서, 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액은 약 286,400,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 임대 관계가 미상이므로 실제 거주 현황 및 법적 권리 관계를 별도로 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 실제 점유자가 있을 경우 명도 진행에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

대상 물건은 신암동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 아파트 단지가 형성되어 있으며, 학교와 주택가가 인접해 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 편의시설들이 주로 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 기반시설

단지 내 또는 인근에 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다. 지하철 1호선 아양교역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 학교(대구관광고등학교, 대구신성초등학교 등)가 다수 위치하고 있습니다.

5.2. 주거 환경

1988년 준공된 아파트로, 30년 이상 경과하여 노후화가 진행된 상태입니다. 엘리베이터가 없는 5층 건물입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

1988년식 아파트로, 준공된 지 38년이 지나 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다. 향후 재건축 가능성도 있으나, 이는 장기적인 관점에서 고려해야 합니다.

6.2. 토지이용계획 및 환경 규제

* 해당 물건 토지는 제3종일반주거지역으로, 최고 5층 높이 제한 등이 적용될 수 있습니다.

* 인근에 고등학교가 있어 학생 통행량이 많을 수 있으며, '상대보호구역'으로 지정되어 있습니다.

* '비행안전제5구역(전술)' 및 '군용비행장 소음대책구역 제3종구역'에 포함되어 항공기 소음이나 비행 관련 규제의 영향을 받을 수 있습니다.

* '가축사육제한구역'에 해당합니다.

* 주변 환경 관련, 일부 후기에서 강 인근으로 인해 여름철 벌레 발생 및 악취(하수구 냄새, 물비린내)에 대한 언급이 있습니다.

6.3. 주차 공간 부족 가능성

세대당 주차 대수가 1.0대 수준(497대/495세대)으로 표기되어 있으나, 실제 자주식 주차 대수는 229대~234대로 알려져 있습니다. 지하 주차장이 없는 점을 고려할 때, 일부 세대에서는 주차 공간 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

6.4. 임대 관계 미상

실제 점유자가 누구인지, 점유자가 대항력 있는 임차인인지 등 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서의 불확실성을 내포합니다. 인수 보증금이 0원이므로 보증금 반환 문제는 발생하지 않으나, 퇴거 협의 과정에서 추가적인 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 동구 신암동 소재 2차신암보성아파트 105동 507호로, 1988년 준공된 38년차 아파트입니다. 지하철역(아양교역) 및 학교가 인접하여 주거 편의성은 보통 수준이나, 건물의 노후화, 주차 공간의 잠재적 부족, 군사 구역 및 소음대책구역 지정 등은 고려해야 할 사항입니다. 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 예정이므로 권리 인수 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점은 현장 확인 및 명도 절차 진행 시 유의가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 매매가 기준으로 동일 면적(67.19㎡)의 실거래가가 1억 6,500만원부터 최고 2억 5,400만원까지 다양하게 분포하고 있습니다. 감정가 2억 700만원 대비 시장 가격대가 낮게 형성된 점은 주목할 만합니다.

* 주거 지역 내 위치하며, 교통 접근성이 양호하고 주변에 생활 편의시설 및 학교가 인접해 있어 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 경매 물건으로, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 아파트의 노후화로 인해 향후 재건축 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 최고가(2억 5,400만원) 및 감정가(2억 700만원)를 고려할 때, 현 시세는 2억 원 내외로 추정됩니다. 동일 면적대의 최근 매매 사례가 1억 6,500만원으로 확인되지만, 전체적인 평균가 및 상위 평균가를 고려하면 1억 8,000만원에서 2억 2,000만원 범위 내에서 입찰가가 형성될 가능성이 있습니다.

권리 인수 부담이 없고, 아파트의 입지 조건 및 시장 상황을 종합적으로 고려하여, 보수적으로 접근 시 약 1억 9,000만원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다. 이는 주변 시세, 감정가, 그리고 낙찰 가능성을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 경쟁 상황을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.