나이스옥션 법원경매 대구서부 2026타경3169 [2] 대구광역시 서구 비산동 1229-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강남 · 평가일 2026.06.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 노원동3가 소재 "만평네거리" 남서측 인근에 위치하며, 기호(1,2)부 근은 후면 주택지대이며, 기호(3,4) 주변 노변은 주택,상가 혼용지대임.

교통상황

인근에 3호선 만평역과 팔달시장역, 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

기호(1): 인접지와 등고평탄한 정방형 토지로, 단독주택 부지이며, 일부는 도로너비 확보를 위한 건축선 후퇴로 도로로 이용중임. 기호(2): 인접지와 등고평탄한 자루형 토지로, 단독주택 부지임. 기호(3): 대체로 등고평탄며, 북측 안쪽 일부 완경사의 사다리형 토지로, 도로임. 기호(4): 등고평탄한 사다리형 토지로, 보도블럭 도로임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 서측 1미터 포함 약 3미터 도로와 접함.(기호①토지 일부 현황 도로임.) 기호(2): 본건 서측으로 폭 약 3미터 도로와 접함. 기호(3,4): 남측으로 폭 약8미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1~4) 공히 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이 용에 관한 법률>이며, 기호(1)은 상대보호구역(2022-03-21)(대구인지초등학교)<교육환경 보 호에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

기호(1)토지는 전체 지목이 "대"로 되어 있으나 건축선 지정으로 인하여 10㎡는 도로로 대지 면적에서 공제됨.(현황 10㎡는 도로로 추정되나, 확실한 경계는 지적측량을 요합니다.)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기준시점 현재 기호(가)는 공실인 것으로 현장조사되며, 이해관계인 부재로 임대관계는 미상 입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층건(사용승인일: 1992.10.13.)으로, - 외벽: 적벽돌 치장 - 내벽: 벽지마감 등 - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감 - 창호: 목재 및 샷시 이중창호 등임. (나) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 3층건(사용승인일:1993.9.22..)으로, - 외벽: 적벽돌 치장 - 내벽: 벽지마감 등 - 바닥: 바닥재 및 일부 타일 마감 - 창호: 샷시 이중창호 등임.

이용상태

(가,나) 주택(공실)이며, 기호(나)건물의 내부는 별첨 "사진용지"와 같이 문, 창호 등 일부 철거되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등 구비됨.

부합물 및 종물

본건 부합물, 종물들은 구조, 규모 등에 비추어 부동산 거래시에 별도로 가격 가산할 것으로 판단되지 않아 별도로 가격을 평가하지 않았으며, 부합물, 종물이 본건 부동산의 사용, 수 익, 처분에 미치는 영향 별무할 것으로 판단됩니다. cf. 부합물 및 종물은 경량철골조 판넬 지붕 창고(기호 ㉮ 옥상 소재), ㉮ 2층 일부 베란 다, 기호(나) 스레트지붕 통로, 판넬조 보일러실 등이 있습니다.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 현황 공실이나 임대관계는 미상임. 2. 기호(나) 건물의 문, 창호, 바닥재 등 철거 일부 철거됨.

물건 비고

1.일괄매각. 부합물 및 종물 포함 매각(스레트지붕 통로, 판넬조 보일러실 등)
2.목록6 건물의 문,창호 등 일부 철거되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 대구서부지원 2026타경3169 (2)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

특이사항: 중복사건

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 서구 비산동 1229-11

용도: 다가구주택

건축물 정보:

* 건물 (가): 2층, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 (사용승인일: 1992.10.13.)

* 건물 (나): 3층, 시멘트벽돌조 슬래브지붕 (사용승인일: 1993.09.22.) (JSON상 사용승인일 1993.09.22)

* 건물 (나)의 내부 문, 창호 등 일부 철거된 상태임.

* 부합물 및 종물: 스레트지붕 통로, 판넬조 보일러실 등 포함 매각됨.

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 411,051,890원

토지 면적: 127.30㎡ (약 38.50평)

건물 면적: 179.49㎡ (약 54.30평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동에 위치하며, "만평네거리" 남서측 인근 지역임. 주변은 주택지대와 주택, 상가 혼용지대가 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

인근에 지하철 3호선 만평역과 팔달시장역이 소재하며, 다수의 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 인접 도로상태

* 본건 토지 서측으로 폭 약 3미터 도로와 접함 (일부 현황 도로 포함).

* 본건 토지 남측으로 폭 약 8미터 포장도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지 일대는 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

* 일부 토지는 대구인지초등학교의 상대보호구역에 해당함.

* 토지 중 약 10㎡는 건축선 후퇴로 인해 도로로 이용 중이며, 지적측량을 통해 정확한 경계 확인이 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건 부동산에는 다수의 권리 설정 및 변경 이력이 있음. 말소기준권리는 2022년 8월 29일 접수된 김순자 명의의 근저당권 (금200,000,000원)임. 본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권 및 그 이후 접수된 갑구의 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매 권리들은 모두 말소될 것으로 예상됨. 소유권 이전 등기(갑1, 갑2)는 말소기준권리보다 앞서거나 동일 순위로 인수될 가능성은 낮음.

3.2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 360,000,000원으로 파악됨.

* 을1 (근저당): 200,000,000원

* 갑8 (가압류): 160,000,000원

* 갑10 (강제경매): 122,571,891원 (채권 총액 합계는 중복 계산될 수 있으며, 실제 말소되는 채권액은 경매 종결 시점에 따라 달라짐)

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있음. 현장 조사 결과 공실 상태로 파악되었으나, 이해관계인 부재로 정확한 임대 관계는 미상임.

따라서, 보증금이나 차임 등 인수될 수 있는 권리가 없는 것으로 보이나, 추후 명도 과정에서 예상치 못한 임차인이나 점유자가 나타날 가능성에 대해 주의가 필요함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주택가와 상업시설이 혼재된 지역으로, 지역 주민들을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됨. 만평네거리 인근의 교통 요충지라는 점은 긍정적으로 평가할 수 있으나, 대규모 상업시설과의 접근성은 추가적인 확인이 필요함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 지하철역 및 버스 정류장 등으로 인해 시내 접근성이 양호하며, 주변 상가 및 주택 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

대구인지초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경은 양호한 편임.

5.3. 혐오시설

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 건물 일부(문, 창호 등)가 철거되어 있어 수리 및 보수가 필요한 상태임.

* 토지의 일부(약 10㎡)가 건축선 후퇴로 인해 현황상 도로로 이용되고 있어, 정확한 경계 확인 및 활용 방안 검토가 필요함.

* 스레트지붕 통로, 판넬조 보일러실 등 부합물 및 종물이 포함 매각되나, 이들 시설의 상태 및 활용 가치를 사전에 확인해야 함.

6.2. 권리 관련 리스크

* 중복 사건으로 기재되어 있어, 경매 절차 진행 시 유의가 필요함.

* 임대 관계가 미상인 공실 상태이나, 잠재적인 미등기 전세 또는 유치권 등의 권리 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 철저한 현장 조사 및 명도 협상이 중요함.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 서구 비산동에 위치한 다가구주택으로, 지하철역과 버스정류장이 인접하여 교통이 편리한 편임. 토지 일부가 도로로 이용 중이고 건물 일부가 철거된 상태라는 점은 아쉬우나, 일괄 매각 대상이며 다가구주택으로서의 활용 가치가 있음. 등기부상 권리 관계는 대부분 말소될 것으로 예상되어 권리상 큰 문제는 없어 보이나, 임대차 관계 미상 및 건물 상태에 대한 면밀한 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

* 교통이 편리한 입지 조건.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 창출 가능성.

* 건물 보수 및 토지 활용 방안 모색을 통한 가치 상승 잠재력.

* 말소기준권리 이하 권리들의 소멸 예상으로 권리 분석 용이.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가(411,051,890원)를 기준으로, 주변 시세, 건물 상태, 예상 명도 비용, 수리 비용, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어려우며, 상세한 현장 조사와 시장 분석을 통한 전문가의 컨설팅이 필요합니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적인 요소이나, 건물 보수 및 명도 관련 제반 비용을 충분히 고려하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.