나이스옥션 법원경매 안산 2024타경61243 [1] 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 지1층비126호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우진 · 평가일 2024.07.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 일직동 KTX광명역 북측인근의 "중앙대학교 광명병원"동측에 근접위치
하며 부근은 아파트단지,아파트형 공장, 이케아,코스트코,롯데아울렛 등 각종 상업 및 편의
시설 등이 혼재하는 KTX광명역세권내 준주거지역임.

교통상황

차량의 출입이 용이하고 인근의 도로변에 노선버스정류장이 소재하며 KTX광명역이 인근에
소재하는 등 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕의 지하4층,지상17층규모의 건물임.
-외벽:복합판넬 커튼월,강화유리 마감 등
-내벽:몰탈위 페인팅 마감 등
-창호:강화유리,페어그라스 창호 등

이용상태

현재 약국(광명약국)으로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비,냉난방설바(시스템에어컨),옥내소화전설비,화재탐지설비,승강기설비(엘리
베이터,에스컬레이터) 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로 광명역엠클러스터(공장,기숙사,근린생활시설 용도)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 소로1류의 완경사(동고서하향)도로와 접하며 도로상태는 양호한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
제1종지구단위계획구역,
소로1류(폭10m-12m)(2020-09-15)(국지도로)(접합),
일반철도(신안산선)(저촉),
준보전산지<산지관리법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>,
택지개발지구(2018-12-21)<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상
2)본건은 지1층(비126호)이나 지형상 "고저차"로 현황은 지상1층임.
3)본건물 지1층은 서측의 중앙대학교 광명병원1층과 보행통로를 따라 동선이 연결됨.

물건 비고

대지권 목적인 토지에 별도등기 있음(을구 1번 구분지상권설정등기)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2024타경61243 (1)

소재지: 경기도 광명시 일직동 501-4 광명역엠클러스터 지1층 비126호

용도: 근린상가

감정가: 4,880,000,000원 (48.8억원)

면적:

* 토지면적: 22.98㎡ (약 6.95평)

* 건물면적: 100.44㎡ (약 30.38평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 우OO

특이사항: 대지권 목적인 토지에 별도등기 있음(을구 1번 구분지상권설정등기)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

* 본 건은 경기도 광명시 일직동 KTX광명역 북측 인근 "중앙대학교 광명병원" 동측에 근접 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 아파트형 공장, 이케아, 코스트코, 롯데아울렛 등 각종 상업 및 편의시설이 혼재하는 KTX광명역세권 내 준주거지역입니다.

교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다.

* KTX광명역이 인근에 소재하여 교통 여건은 무난한 편입니다.

건물 구조 및 마감

* 철근콘크리트 구조의 평지붕, 지하 4층, 지상 17층 규모의 건물입니다.

* 외벽은 복합판넬 커튼월, 강화유리 마감 등이며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등입니다.

* 창호는 강화유리, 페어그라스 창호 등을 사용하였습니다.

건물 이용상태

* 현재 약국(광명약국)으로 이용 중입니다.

설비내역

* 급배수, 위생, 냉난방(시스템 에어컨), 옥내소화전, 화재탐지, 승강기(엘리베이터, 에스컬레이터) 설비를 갖추고 있습니다.

토지 이용 및 현황

* 대체로 사다리형의 토지로, 광명역엠클러스터(공장, 기숙사, 근린생활시설 용도) 부지로 이용 중입니다.

* 남측으로 소로1류(폭 10-12m)의 완경사 도로와 접하며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

* 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(국지도로)(접합), 일반철도(신안산선)(저촉), 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>에 해당합니다.

공부와의 차이

* 없습니다.

기타 참고사항

* 본 건은 지1층(비126호)이나 지형상 고저차로 인해 현황상 지상 1층과 같이 이용되고 있으며, 서측 중앙대학교 광명병원 1층과 보행통로로 연결됩니다.

* 임대 관계는 미상입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 2022년 02월 10일 접수된 광주은행 근저당 (4,200,000,000원)입니다.

낙찰 시 소멸되는 권리

* 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 토지 등기부상 을구 1번 구분지상권(2023년 06월 29일 등기)은 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있습니다. 이는 본 건의 중요한 리스크 요인이므로, 추가적인 확인이 반드시 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 임동균

* 보증금: 1,500,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2022년 08월 16일

* 배당신고일자: 2024년 09월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자는 임차인의 보증금 및 차임에 대해 인수할 의무가 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

등기부채권 총액

* 4,221,495,780원.

1.3. 상권분석

* KTX 광명역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 중심부에 위치합니다.

* 인근에 중앙대학교 광명병원, 이케아, 코스트코, 롯데아울렛 등 대형 편의시설 및 의료시설이 밀집해 있어 풍부한 유동인구를 확보할 수 있는 지역입니다.

* 아파트 단지 및 아파트형 공장과 근접하여 배후 수요 또한 확보 가능합니다.

* 현재 약국으로 이용 중인 점을 감안할 때, 업종 전환 시에도 적합한 입지로 판단됩니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: KTX 광명역을 통한 전국 이동이 용이하며, 광역버스 노선도 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 이케아, 코스트코, 롯데아울렛 등 대규모 쇼핑몰이 인접하여 생활 편의성이 매우 높습니다.

* 의료: 중앙대학교 광명병원과 근접하여 의료 서비스 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 구분지상권: 등기부등본 상 토지에 설정된 구분지상권(을구 1번)은 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 본 건 취득 시 해당 권리의 내용을 반드시 확인하고 부담을 파악해야 합니다. 이는 향후 재산권 행사에 제약이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획상 일반철도(신안산선) 저촉: 신안산선 복선전철 사업은 공사 재개가 예정되어 있으나, 과거 붕괴 사고가 발생했던 만큼 공사 기간 중 소음, 진동, 교통 통제 등의 간접적인 영향이 발생할 수 있습니다. (정확한 영향 범위는 추가 확인 필요)

* 임대관계 미상: 임차인은 대항력이 없으나, 명도 과정에서 협의 및 협조가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 KTX광명역세권의 우수한 입지와 주변 대형 상업시설 및 의료기관의 집객 효과로 인해 높은 가치를 지니는 근린상가입니다.

* 현재 약국으로 성업 중인 점은 긍정적이나, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권의 존재는 반드시 짚고 넘어가야 할 중대한 리스크입니다.

* 이러한 권리 관계를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* KTX 광명역 초역세권이라는 탁월한 입지 조건.

* 광명역 M클러스터 내에서도 병원 및 대형 쇼핑몰과 인접하여 시너지 효과 극대화 가능.

* 현재 영업 중인 약국이라는 점에서 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영 가능성.

* 미래 가치 상승 잠재력이 높은 지역.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 48.8억원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 임차인이 존재하나, 대항력이 없으므로 낙찰자의 부담은 없습니다.

* 그러나 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이라는 중대한 권리 부담이 존재하므로, 입찰가 산정 시 해당 권리의 가치 하락 요인과 미래 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

* 주변 시세, 공실률, 권리 사항 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현재 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 감정가를 기준으로 하되, 구분지상권의 인수 부담과 시장 상황을 고려하여 40억원 ~ 45억원 사이에서 신중하게 검토하는 것을 제안합니다. (이는 단순 참고용이며, 현장 확인 및 법률 자문을 거쳐 최종 결정하시길 권합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.